Три примера удачных реформ

Сам себе хозяин

Высотный дом на улице Саксаганского на первый взгляд практически не отличается от подобных ему высоток в других районах Киева — 25-этажная "свечка" в один подъезд, крошечная детская площадка и паркинг во дворе. Но для жителей дома разница существенная: если им нужен сантехник или электрик, они могут вызвать их в любое время, если нужна справка — на протяжении полудня в дом придет паспортистка и оформит все документы. И это не считая круглосуточной охраны паркинга, видеонаблюдения в холлах и на придомовой территории и прочих мелких радостей типа профессиональной службы консьержей или клумб перед окнами.

За эти и другие услуги ЖКХ жители 180 квартир платят в среднем 120 тыс. грн. в месяц, или по 6,73 грн. за кв. м. Это больше, чем платят жители подобных домов, находящихся на балансе ЖЭКа — 3,3-4,5 за кв. м — но зато все эти деньги идут в объединение собственников многоквартирных домов (ОСМД), который сам решает, на что их потратить. Распределяется бюджет так: 60% на оплату услуг всех круглосуточных служб персонала ОСМД, 10% — на обслуживание и ремонт лифтов, 10% — на электроэнергию и воду для нужд дома, еще 10% стоит вывоз мусора и аренда контейнеров, последние 10% идут в ремонтный фонд.

В управление жильцами дом "перевела" инициативная группа во главе с одним из жителей — гражданином Германии Хартмутом Якобом. "Для него было очень важно жить среди порядка, и он решил, что стоит не ждать милости от ЖЭКа, а взять все в свои руки", — рассказывает его жена Оксана Якоб, занимающаяся в ОСМД юридическими вопросами. По ее словам, одна из главных проблем — взаимоотношения с жильцами. Они, например, часто пытаются доказать, что тарифы завышены. Как проверить? Все счета доступны, и можно убедиться, что деньги тратятся на дом, отвечает Оксана Якоб. "Есть и люди, экономящие за чужой счет, — например, замедляя магнитом показания счетчика воды. Ежемесячно примерно 500 кубометров оказываются "лишними", и их приходится оплачивать из резервного фонда", — делится она проблемами. Сумма украденного вроде бы невелика — за месяц получается около трех тысяч, но за год выходят вполне приличные 36 тыс. грн.

Впрочем, преимущества ОСМД все же компенсируют сложности его создания. Например, за последний год ОСМД сумел скопить 130 тыс. грн. на установку двух новых лифтовых кабин OTIS премиум-класса взамен износившихся во время ремонта (часть суммы с целью ускорения замены кабин все же была профинансирована жильцами). До этого 8 тыс. грн. были потрачены на замену входного дверного профиля, около 15 тыс. — на ремонт ста дверей общих балконов.

Сейчас жильцы собирают еще на две лифтовые кабины, ремонт лифтовых холлов и крыши, из-за которой сейчас осыпается штукатурка на верхних этажах и приходится постоянно вызывать промышленных альпинистов. Еще один плюс в том, что жильцы сами могут выбрать себе поставщика услуг и поменять его, если он не подходит. "Например, во время поиска компании по обслуживанию и ремонту лифтов мы выбрали находящуюся максимально близко от нас — лифтер может устранить неполадку за несколько минут", — рассказывает Якоб. Проблем с выбором поставщиков у ОСББ не было — компании заинтересованы пусть в небольших (на фоне ЖЭКов), но регулярных платежах. Лечимся здесь mediklend.ru. "Если бы все так работали, мы бы и горя не знали — всегда платят аккуратно и вовремя. Не то, что коммунальные службы, из которых деньги не выбьешь", — говорит Виктор Очеретяный, директор компании "Эсклифт-сервис", обслуживающий ОСМД на ул. Саксаганского.

Вместо ЖЭКа

Второй пример удачного решения проблем ЖКХ — донецкий частный ЖЭК ООО "Фирма "Содействие" — начался со строительной компании, поставляющей девяти донецким микрорайонам бетон, цемент, песок и выполнявшей различные ремонтные работы. "Потом нам предложили взять в управление дома в микрорайоне Широком. С этого началась наша карьера в управлении городским жилищно-коммунальным хозяйством", — рассказывает генеральный директор Арослан Самирханов. Начав с 21 дома, сейчас компания обслуживает 766 в шести микрорайонах, из них более 500 — частные. "От ЖЭКа наше основное отличие в том, что государственные учреждения собирают деньги и распределяют их по собственному усмотрению. Мы же ежегодно собираем домовые комитеты многоквартирных домов и начинаем планировать", — рассказывает Самирханов. "Фирма" может только советовать, а не давить — основные решения принимают сами жильцы. Разве что иногда им указывают на неочевидные недостатки строительства. В частном ЖЭКе работают 16 человек обслуживающей дирекции. "Экономить нам помогает то, что у нас очень небольшая численность — раньше на каждом из пяти наших участков работали примерно по 15-17 человек админаппарата. Сейчас нет нужды держать в каждом по бухгалтеру, по несколько паспортисток", — считает Самирханов. В штате у "Содействия" также диспетчерская лифтов, кроме того, компания устанавливает счетчики и меняет трубы. Для всех остальных работ привлекает сторонние компании, с пятью из которых сотрудничает постоянно. "Сотрудничество это вполне комфортное, — говорит региональный директор компании OTIS Ефим Шойхет. — Они понимают, что нужно нам, когда, как и что нужно сделать. Нет проблем и с выплатами". Хуже складываются отношения с коммунальщиками, вывозящими мусор. "Там (у Самирханова. — Ред.) постоянно чем-то недовольны. С ними очень тяжело работать", — заявили "Инвестгазете" в одной из компаний-перевозчиков.

По отзывам жильцов, со своей работой компания вполне справляется: ремонтируется все вовремя, проблемы решаются по мере поступления. Хотя многие жильцы жалуются на то же, что и обитатели дома на ул. Саксаганского — высокие тарифы. Хотя платят они не так и много — 1,7 грн. за кв. м в пятиэтажке, 2,5 — в девятиэтажном доме. По сравнению с киевскими тарифами — 2,7-4,5 грн. — это немного, особенно учитывая, что люди вовремя получают все нужные им работы и услуги. 15% с 650 тыс. м подведомственной территории компания собирает на свои нужды. Назвать точную сумму прибыли в компании отказываются, но утверждают: чтобы успешно работать на таком рынке, достаточно управлять 35 домами.

Пока что о расширении Арослан Самирханов не говорит: "Город не отдает нам новые районы — это довольно выгодный бизнес". Поэтому компания рассчитывает, что количество ОСМД в городе будет расти, пока же их в Донецкой области, по данным МинЖКХ, всего 16,2% от общего числа всех домов. "Если сейчас жители не могут выбирать компанию-исполнителя, то ОСМД сможет, — говорит Самирханов. — Поэтому мы работаем с жильцами домов на нашей территории, учим их управлять имуществом и надеемся, что, создав ОСББ, они придут к нам".

Реформа сверху

Раньше харьковские коммунальщики ходили в грязных робах, теперь — в чистых оранжевых жилетах с надписями "Жилкомсервис" или его подрядчиков. Эти жилеты стали одним из символов реформы жилищно-коммунального сектора Харькова. Пять лет назад "Жилкомсервис" сконцентрировало в своих руках управление услугами ЖКХ в 8 тыс. харьковских жилых домов коммунальной формы соб­ственности. ­Образец реформы позаимствовали у Москвы, где она стартовала еще в 1998 году. Было решено, что "Жилкомсервис" будет выполнять роль заказчика, а поставщиков услуг будут привлекать на конкурсной основе. Все заявки население стало подавать в единую диспетчерскую службу города "1562". Изменилась и система оплаты услуг населением. Квартплату оно стало перечислять на единый расчетный счет "Жилкомсервиса", который уже ведет расчеты с поставщиками. Правда, именно это и стало главным поводом для недовольства среди жильцов. "Мы оплачиваем мифические услуги, это чистой воды мошенничество, так как эта организация не имеет никаких юридических прав взимать с людей деньги", — возмущается харьковский эксперт в сфере ЖКХ Михаил Гаевский. Впрочем, это не значит, что с "Жилкомсервисом" все действительно так плохо. Одной из ключевых задач реформы было создание конкуренции среди поставщиков услуг. Частично с этой задачей "Жилкомсервис" справился. С пятью коммунальными и тремя частными предприятиями (главным образом, природными монополистами) он работает на постоянной основе — их выбор был утвержден решением Харьковского горсовета. Но еще сотню привлекают на конкурсной основе, в основном это частные компании. Еще одна функция "Жилкомсервиса" — контроль за качеством работы подрядчиков и возврат денег, если услуги не оказаны или некачественны. Только за 2011 год предприятие вернуло населению 3,5 млн. грн. за неработающие лифты, 17 млн. грн. — за невыполненный или некачественный ремонт кровель, ненадлежащий уход за деревьями и нерегулярный вывоз мусора. Наконец, создание единого предприятия позволило значительно снизить затраты на административный персонал. Но если со своими функциями "Жилкомсервис" справляется, с задачей сделать сферу ЖКХ интересной для инвестиций — пока нет. Финансово успешным проект пробыл всего один год — 2007-й. Тогда прибыль предприятия составила 7,1 млн. грн. Хотя за следующие пять лет годы платежная дисциплина харьковчан выросла на 20% (сегодня жильцы оплачивают около 90% начисленного), начиная с 2008 года "Жилкомсервис" стал нести убытки. Причины тривиальны. Одна — в том, что в тариф по квартплате включены далеко не все виды услуг, предусмотренных нормативными документами. Вторая причина — харьковские тарифы отстают даже от общеукраинского уровня. С 2007 года цены на услуги ЖКХ для населения были подняты лишь в 2,2 раза — что значительно меньше роста цен на бензин, материалы и зарплаты. В последний раз попытку подтянуть тариф к уровню себестоимости власть Харькова предприняла в нынешнем январе. Скажем, для квартиры в девятиэтажке, по данным местной прессы, тариф был поднят с 1,8 до 2,9 грн./м — даже после повышения его было сложно назвать слишком высоким. Лучше арендовать или купить квартиру через агентство недвижимости "Итака". Часть харьковчан вполне готовы были платить в обмен на качественные услуги. Но задумка не удалась: 18 января премьер-министр Николай Азаров потребовал от местной власти отыграть это решение назад.