Универмаг №1

В 111 последний день января в столичном ЦУМе заметно увеличилось количество посетителей. И пришли они не столько за покупками по привлекательным ценам с большими скидками, сколько для того, чтобы попрощаться. Это был последний рабочий день центрального универмага страны в том виде, который не менялся с середины прошлого века. С 1 февраля центральный универмаг закрыли на реконструкцию. Каким он будет менее чем через два года, новый собственник долго держал в тайне.

Нет права на ошибку

"Такие проекты, как ЦУМ, бывают раз в сто лет!" — отвечает на вопрос, зачем Ринату Ахметову понадобился столичный универмаг, менеджер проекта ЦУМ компании "Эста Холдинг" Андрей Сверчевский. Он уверяет: то, что дает ЦУМ, не даст ни один из существующих и планируемых в ближайшее время торговых объектов. "Не принять в нем участие было бы смешно", — безапелляционно заявляет Сверчевский. Перед руководством "Эста Холдинг", который входит в СКМ Рината Ахметова, стоит нелегкая задача — вернуть центральному универмагу статус главного магазина столицы. Поэтому компания не скупилась на самых лучших специалистов в области девелопмента и ритейла. Практически все те, кто каким-то образом причастен к реконструкции ЦУМа, были приглашены из-за рубежа. "Изначально этот проект уникален для нас и для города, поэтому мы хотели вывести его на другой уровень", — объясняет Андрей Сверчевский, для которого это тоже первый опыт работы в Украине. Сверчевский — партнер швейцарской Chronolux, известной такими марками часов, как Hermes, Ulysse Nardin, Breitling и др. Среди разработчиков проекта были три британские (Haskoll, HMKM, Benoy) и одна немецкая (Blocher Blocher Partners) компании. В итоге победила Benoy. Работы над архитектурной концепцией велись полгода. Сейчас ЦУМ находится на стадии проектной документации, которая готовится с местной архитектурной мастерской Ларисы Скорик. Известного украинского архитектора привлекали с целью "локализации" разработанного англичанами проекта, или так называемой "привязки" к рынку.

новинки фильмов

Реконструкция еще не начата, но в "Эста Холдинге" рассчитывают завершить ее осенью 2014 года. Довольно серьезная заявка. Как правило, торговые центры в Украине строятся дольше. Но под этот проект компания Ахметова не жалеет денег. Бюджет на реконструкцию универмага не менее серьезный — $100 млн. За такие деньги в Киеве можно построить два торговых центра, подсчитали эксперты. Наряду с украинскими подрядчиками будут привлекаться и зарубежные специалисты. "У нас нет права на ошибку, и хочется работать с теми, у кого есть опыт", — отметил Андрей Сверчевский.

Вид со всех сторон

Внешне ЦУМ не сильно изменится. "Мы не собираемся менять историческое лицо Крещатика. Не изменится ни высота здания, ни фасад. Но за ним будет возведено новое здание. За привычным "занавесом" откроется совершенно другая картина. С этим связаны и такие большие затраты: гораздо дешевле было бы все снести и построить ЦУМ с нуля", — говорит менеджер проекта. Это будет типичный европейский универмаг для среднего класса — без привычных перегородок и отдельных входов в магазины. В ЦУМе будет представлена продукция в средней, средней плюс и премиум категориях. В "Эста Холдинге" отмечают, что не ставили перед собой задачу копировать уже присутствующие на мировом рынке универмаги (речь идет о Harrods, галерее "Лафайет", Stockmann и др.). Но их опыт, конечно, учитывался.

Согласно концепции, площадь универмага увеличится вдвое — до 45 тыс. кв. м, включая два уровня подземной парковки. Этого удастся достичь за счет внутреннего двора, который расположен за ЦУМом. Торговая площадь возрастет с 12,7 тыс. кв. м до 22,5 тыс. кв. м — это почти как весь ТЦ "Глобус" или половина Sky Mall.

В универмаг планируют привлечь кого-либо из известных европейских операторов. По словам Андрея Сверчевского, идеально было бы отдать весь ЦУМ одному оператору. "Нам хотелось бы, например, привести в Украину такого оператора, как Stockmann, поскольку он хорошо понимает местный рынок, имеет опыт работы в России, успешен в своей ценовой категории, хорош в организации торговли", — подчеркивает Сверчевский. Но опять же, по его словам, сегодня мало кто готов заходить в Украину и брать в управление сразу 22,5 тыс. кв. м. Придется искать компромисс: 6-8 тыс. отведутся основному оператору с широким выбором товаров, остальная часть будет заполнена международными сетями. "Идеально было бы привести сюда H&M, UNIQLO, Sephora. Это те якоря, которых мы бы с удовольствием видели в ЦУМе", — отметил менеджер проекта. В столичный универмаг обещают привлечь новые бренды, которые тут давно ждут.

Обещают в "Эста Холдинге" решить проблему и с парковой возле ЦУМа. Сейчас ее по сути нет. После реконструкции появится двухуровневый подземный паркинг на 180-200 паркомест. На минус первом этаже расположится супермаркет. Пока не решено какой, но опять-таки обещают, что это будет новый ритейлер. "Я не видел пока оператора, который управлял бы в Киеве по-европейски качественным супермаркетом. Мы не хотим делать в ЦУМе элитный супермаркет, но все равно он должен быть на пару ступенек выше того, что мы видим сегодня. Идеально, если бы пришел один оператор со своим супермаркетом", — говорит Сверчевский. По его словам, на первом этаже по классике будет продаваться парфюмерия и аксессуары — возможно, это будет cеть парфюмерно-косметических магазинов Sephora, входящая в LVMH. Следующих три этажа займет женская, мужская и детская одежда. На шестом этаже будут продаваться товары для дома. Седьмой этаж планируют отвести под террасу с ресторанами. По всей территории ЦУМа также будут отведены места для отдыха, в том числе кафе. В "Эста Холдинге" говорят, что хорошо было бы "заманить" такую марку, как Nespresso, и открыть Nespresso Bar. В Украине давно ждут появления кофейной сети Starbucks, но этот оператор требует больших площадей, чего универмаг не сможет предоставить. Компанию консультирует один из лучших экспертов в области розничной торговли. Филипп де Бовуар, бывший президент двух старейших парижских универмагов "Ле Бон Марше" и "Самаритэн", входящих в группу LVMH, работает над списком международных операторов, которые идеально вписались бы в формат центрального универмага. Через полгода, говорят в компании, уже будет понятно, какого из них приглашать в ЦУМ.

Без зрелищ

Нынешние торговые центры завлекают посетителей далеко не магазинами, а дополнительными "опциями" — кинотеатром, боулингом, катком, аквапарком. В ЦУМе ничего такого не планируется. На что рассчитывает СКМ? Посещаемость универмага до реконструкции была довольно невысокой — около 6 тыс. человек в день. Для сравнения: Dream Town в день посещают около 50 тыс. человек. По расчетам Colliers International, предполагаемая посещаемость универмага после реконструкции также может достигать 40-50 тыс. человек в день. Ставка делается в основном на столичных жителей. "Мы должны привести в ЦУМ тех, кто там никогда не был. И не отпугнуть тех, кто ходил в него до его реконструкции", — говорит Сверчевский.

Эксперты в области недвижимости единогласны в том, что универмаг будет пользоваться популярностью. "У ЦУМа есть одно неоспоримое преимущество — месторасположение в центре столицы, "перебить" которое не сможет никто", — говорит Сергей Овчинников, директор по проектам недвижимости компании "Смарт-холдинг", ранее работавший в компаниях "НЕСТ", XXI век и других. Основными конкурентами ЦУМа будут представители уличного ритейла, которые расположены в центре столицы, также находящиеся по соседству торговые центры "Мандарин-Плаза" и "Глобус". Хотя Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании SV Development, сомневается, что универмаг может составить серьезную конкуренцию тому же "Глобусу". Что касается других столичных ТЦР, то с ними центральный универмаг также вряд ли будет конкурировать. По словам Овчинникова, у "Магеллана", "Каравана", Dream Town другое предназначение, и вряд ли посетители этих центров массово перейдут в ЦУМ. Но он не сомневается, что многие люди посетят ЦУМ хотя бы один раз после открытия — из любопытства. А вот дальнейшее их решение вернуться или нет будет зависеть от потребительской корзины, которую предложит универмаг, и от того, какие операторы там будут представлены.

Некоторые эксперты высказывают мнение, что многоэтажные ТЦ неэффективны, так как сложно заставить посетителей подняться на верхние этажи. Более эффективным считается формат удлиненных двухэтажных центров (распространенный формат ТРЦ). Но заманить на верхние этажи можно за счет интересной концепции ТЦ, качественных "якорей", лобби-баром, который станет местом для проведения деловых встреч. В любом случае эксперты сходятся во мнении, что ЦУМ должен оставаться универмагом. Сергей Костецкий приводит в пример опыт еще одного столичного универмага — "Украина", который до реконструкции был одним из самых посещаемых. Но после переформатирования его под ТРЦ посетителей стало меньше. "Один торговый центр такого формата Киеву необходим, и он должен располагаться именно на Крещатике", — говорит Овчинников.

В компании Colliers International считают, что обновленный магазин будет пользоваться высокой популярностью при условии соблюдения некоторых факторов. С первым из них — месторасположением — у ЦУМа все в порядке. Еще с двумя — маркетинговой и архитектурной концепцией и составом арендаторов — тоже не должно возникнуть проблем, ведь наняты хорошие специалисты. Последнее, что необходимо для поддержания высокого интереса к объекту со стороны посетителей — грамотное управление.

Что касается арендных ставок в центральном универмаге, то они будут довольно высокими. "ЦУМ — это тот проект, который сможет получить максимально возможные высокие рыночные арендные ставки", — уверена Наталья Кравец. На сегодняшний день торговые площади в столичных ТРЦ обходятся арендаторам в $30-150. Самые высокие цены на Крещатике. Например, за помещение площадью 100-300 кв. м в центре столицы его собственник может получать от $250 до $300 за 1 кв. м в месяц. Если взять за основу арендную ставку $150, то только на аренде центральный универмаг может зарабатывать не менее $2 млн. чистого дохода в месяц, или свыше $24,3 млн. в год. В "Эста Холдинге" подсчитали, что предполагаемая окупаемость ЦУМа составит 8-10 лет. В Colliers International дают более оптимистичные оценки — 5-7 лет.

Относительно того, кто возглавит обновленный ЦУМ, в "Эста Холдинге" пока загадывать не спешат, хотя кандидатуры на должность уже рассматриваются. Но однозначно это будет человек с опытом управления такого рода объектами и, по всей видимости, экспат. Остается открытым вопрос подбора обслуживающего персонала. На вопрос о том, что будет с почти 300-ми бывшими "цумовцами", в "Эста Холдинг" ответили, что озадачены тем, куда их пристроить. "Мы никому не будем давать пособий, но постараемся помочь трудоустроиться, хотя опыт работы в универмаге "советского" типа трудно применим в современной торговле", — отметил Сверчевский. Некоторые из работников универмага проработали здесь более 40 лет.