Що отримує інвестор разом з готельним номером?

Інвестор купує готовий до заселення гостей номер, інтегрований у готельну систему. Саме тому інвестиції в готельну нерухомість відрізняються від купівлі звичайної квартири під оренду: власнику не потрібно окремо організовувати ремонт, меблювання, пошук гостей і щоденне обслуговування.

Зазвичай інвестиційна модель співволодіння готельною нерухомістю передбачає:

• готельний номер повністю готовий до заселення гостей;
• доступ гостей до інфраструктури комплексу;
• підключення до єдиної системи бронювання та сервісу;
• професійне управління після відкриття об’єкта.

Наприклад, у GORO Mountain Resort інвестори вже можуть придбати номер в готельному комплексі ONDE. Договір включає передачу номеру під управління готельним оператором, а також безпосереднє користування на умовах інвестора за договором.

Як формується дохід інвестора?

Пасивний дохід інвестора формується від результату роботи усього готелю, тому вирішальними стають завантаженість, середня ціна проживання, сезонність і операційні витрати. Сам факт купівлі юніта не визначає майбутній фінансовий результат.

На операційний дохід готелю впливають:

• рівень завантаження протягом року;
• середня вартість доби проживання;
• співвідношення високого та низького сезонів;
• витрати на сервіс, обслуговування й маркетинг;
• комісія оператора та порядок розподілу доходу.

Тому інвестиції в готельну дохідну нерухомість потрібно оцінювати через реалістичний прогноз завантаження, а не лише через заявлений відсоток дохідності. Для ONDE, першого готельного комплексу, що будується в GORO Mountain Resort, прогнозована чиста дохідність інвестора становить близько 8+%. Аби факт не відрізнявся від прогнозу, готельний оператор забезпечує професійне управління, всесезонну стабільну завантаженість, слідкує за дотриманням єдиних стандартів та повністю відповідає за операційне управління. 

Що бере на себе оператор?

Оператор організовує щоденну роботу готельної інфраструктури та відповідає за те, як об’єкт представлений гостю. Для власника юніту це означає повну відсутність операційної залученості.

До операційної роботи готельного оператора входять:

• бронювання і робота з каналами продажу;
• маркетинг та управління цінами;
• заселення і комунікація з гостями;
• прибирання та сервіс;
• технічне обслуговування;
• робота із завантаженням у різні сезони.

Якість цих процесів впливає і на поточний дохід, і на відгуки гостей, повторні бронювання та сприйняття комплексу на ринку. Тому готельні номери варто оцінювати разом з досвідом оператора, стандартами сервісу та системою управління всім об’єктом.

Що перевірити перед підписанням договору?

Перед інвестуванням важливо зрозуміти не тільки характеристики апартаменту, а й інвестиційну модель. Договір має дати чіткі відповіді щодо того, як власник користується активом і отримує дохід.

Перед підписанням варто уточнити:

• що саме входить у вартість готельного номера;
• як розраховується та розподіляється дохід;
• чи дозволене особисте проживання і на яких умовах;
• як можна продати актив або вийти з інвестиції.

В інвестиційній моделі співволодіння готельною нерухомістю результат залежить від самого об’єкта, роботи оператора та умов договору одночасно. Саме тому рішення варто ухвалювати після перевірки всіх трьох складових, а не лише на основі вартості квадратного метра або прогнозованої дохідності.