Кризис убьет спекулянтов, которые cкупали недвижимость еще в стадии проектирования

Прямо накануне кризиса вы взялись за амбициозный проект бессистемной застройки в селе Процив (Бориспольского района), в который планируется вложить 1,5 миллиарда долларов. С учетом поправки на сложившуюся ситуацию планы не изменились?

Сегодня мы построили в Проциве инфраструктуру, 10% которой создано для жителей самого поселка. Среди завершенных проектов — конный клуб, 6 домов социального назначения уже стоят под крышей. На данный момент строятся еще 15 домов для тех же учителей будущей школы и врачей  больницы. По сути, это объекты, за реализацию которых мы взялись до кризиса. Мы уже инвестировали в Процив около 20 миллионов долларов. Плюс в 10 миллионов обошлось строительство конного клуба. Планируем вложить в ближайшие год-полтора еще примерно 20 миллионов долларов. Не думаю, что в течение следующих 2-3 лет в связи с кризисом станем наращивать темпы строительства. С другой стороны, появится возможность разработать более детальный план застройки.

Когда вы планируете завершить застройку села в полном объеме? Что получится на финише?

Мы собираемся за 12 лет построить 4 поселка (два из которых на 400 адресов уже презентовали) и объединить его в один — Процив. Планируется открытие большого логистического центра, строительство развлекательной инфраструктуры с гостиничными комплексами. Отели расположатся около эстакады Окружной дороги. Хотим построить ипподром, школу, детсад, торговый центр, больницу, уделим внимание социальному жилью. К 2015 году сдадим в эксплуатацию проект «Посольская гута». Это 200 домовладений класса Delux.

Почему выбрали именно эту местность?

Там очень живописный ландшафт, а вся инфраструктура будет построена вдоль будущей окружной трассы. К тому же, по моей информации, поселок через 8 лет соединят мостом с Кончей-Заспой.

А цифра в 1,5 миллиарда долларов, которые потребуются для осуществления проекта, на сегодняшний день остается актуальной?

Во-первых, говорить о поправках на кризис рано, так как нам необходимо еще несколько лет для оформления проектной документации. Во-вторых, очень сомневаюсь, что число желающих иметь собственное жилье может уменьшиться. Как долго банки не будут выдавать кредиты? Думаю, максимум несколько лет. Ведь это же их основной заработок! Сейчас мы сузили планируемые на этот год инвестиции раза в три. В то же время смотрим, что будет через два года. Делаем маркетинговые поправки. К примеру, пока не понятно, какие дома будут востребованы в будущем — большие или маленькие?

С другой стороны, сегодня 80% строительства в Украине заморожено. А как вы будете дальше работать в условиях кризиса?

Наша удача, что мы не вошли в этот проект с большими деньгами. Если бы получили разрешение на 3-4 месяца раньше, то сейчас бы потеряли миллионов 50 долларов — это точно. Сегодня сделали более 30 километров дорог, протянули на 12-14 километров газ, уже проведено электричество. Вот создание коммунального предприятия по вывозу мусора — кажется: ерунда. А на его содержание необходимо полмиллиона гривен в год. Одна только разработка генплана Процива стоит 3 миллиона гривен.

Но «Восточная инвестиционная группа» (ВИГ) совершила за последние 4 года несколько успешных сделок, что позволит нам довести задуманное до логического конца.  Во-вторых, мы заключили контракт с очень серьезной международной инвестиционной группой, которая выступит в качестве нашего партнера. Но ее название прозвучит исключительно на презентации проекта.

В 2008 году «Восточная инвестиционная группа» приобрела контрольные пакеты акций ряда украинских предприятий, владеющих земельными активами. В данном случае речь идет о территории в районе села Процив?

Да.

Какой объем земли в целом во владении холдинга?

Достаточно, чтобы развить отдельный градообразующий комплекс. Это в пределах 300-400 гектаров земли в Киевской области.

Кто является владельцем ВИГ?

Мне принадлежит 100% акций.

На сайте холдинга рыночная капитализация группы компаний ВИГ оценена в  миллиард евро. Как она колебалась за последние полгода?

Мы проводили оценку в начале 2007 года. Тогда оценивали земельные активы и проекты, которые будут в будущем реализованы на этой территории. Плюс учитывались наши карьеры, конный бизнес, недвижимость. Думаю, сейчас не актуально говорить о капитализации. Активы никуда не денутся. Они должны приносить деньги по мере того, как будут реализоваться.

Можете рассказать о структуре ВИГ? Сколько предприятий входит в холдинг?

11 компаний. Холдинг объединяет 5 основных бизнесов: девелопмент, добыча щебня, конный бизнес, охранная деятельность (имеем около 1,5 тысячи объектов на территории Украины и Восточной Европы), есть риелторские компании. К тому же занимаемся медиабизнесом  — выпускаем журнал для коневладельцев Horse Оwner.

Кстати, как чувствует себя ваша лошадь, за которую вы заплатили миллион долларов? Сколько сейчас она стоит?

Чувствует себя хорошо. Я продал 50% лошади. Сторговались на 1,2 миллиона евро. Сейчас половина животного принадлежит серьезному политику из Австрии.

Какой смысл продавать часть лошади?

Лошади — это красота, спорт, капитализация. Дело в том, что в случае победы на этапе Кубка мира и выхода ее, скажем, на чемпионат стоимость возрастет до 7 миллионов евро. К примеру, у меня есть много лошадей, которые покупались в пределах 5-100 тысяч евро. Сегодня же за них готовы дать 500-600 тысяч евро.

По всей видимости, рентабельность конного бизнеса очень высока?

300-500%. Этот бизнес чувствует себя хорошо, так как наш потребитель — богатые европейцы. В их числе были банкир Ротшильд, иорданская принцесса Хая, владелец концерна Liebherr Вилли Либхер. Они покупают победу.

Почему вы покинули пост гендиректора девелоперской компании «Жилье ХХІ Век», входящей в холдинг «ХХІ Век» Льва Парцхаладзе? 

У меня была земля, деньги, но не хватало лобби. А «ХХІ Век» имел его в лице многих депутатов. Мы объединились с Парцхаладзе, создали общую компанию «Жилье ХХІ Век»  для реализации трех проектов по строительству жилой недвижимости и формированию портфеля проектов в Киеве. Чтобы управлять процессом, я стал ее гендиректором. После успешного завершения проектов каждый получил деньги и пошел своим путем. Кроме того, у меня были активы, которые купил «ХХІ Век». И все. Больше никаких отношений у нас не было.

Учитывая проблемы с ликвидностью, компания «ХХІ Век» не в силах погасить в срок долговые обязательства. Будет ли она частично или полностью продавать бизнес? Некоторые эксперты прогнозируют банкротство таким крупным девелоперам, как «ХХІ Век». Что вы думаете по этому поводу?

Насчет банкротства, это полнейшая ложь. Да, «ХХІ Век» продает какую-то часть, погашает кредиты. У крупных компаний запас прочности велик, они выстоят. Тот же «ХХІ Век» владеет многочисленными активами. Умрут компании среднего формата, те, что возводят один дом около 5 лет. Они не в силах будут содержать недостроенные объекты, платить за землю, охрану и прочее.

Сколько, по вашему мнению, необходимо времени, чтобы отечественные гиганты девелопмента начали вновь зарабатывать много?

Думаю, лет пять.

Насколько упадет стоимость недвижимости в стране и в Киеве в частности?

Говоря о жилой недвижимости, примерно на 40%. Если стоимость квадратного метра, к примеру, на Харьковском массиве была 2,5 тысячи долларов, то она снизится до 1,5 тысячи долларов. Недвижимость больше не будет сверхприбыльным бизнесом. Девелопмент уже не принесет рентабельности 60-70, а порой и 150%. Этот показатель в условиях кризиса снизится до 15-20%. Понятно, что эти цифры убьют спекулянтов, которые ранее выкупали недвижимость еще в стадии проектирования.

Президент строительной корпорации Валентин Исак в интервью «ДЕЛУ» откровенно признался, что до 50% себестоимости жилья составляют полулегальные отчисления городу, всевозможным службам, инспекциям и прочие непрофильные расходы. Вы с ним согласны?

Я бы не сказал, что до 50-ти, но 25-30% мы теряем, насколько мне известно. К тому же полгода назад Кабмин принял решение освободить застройщиков от ряда отчислений, как, например, отчисления на социальную сферу.

Алексей Бутенко
Президент холдинга «Восточная инвестиционная группа»

Родился 7 марта 1970 года в селе Гельмязив Черкасской области.
 Окончил Национальный университет им. Т.Г. Шевченко (Киев), по специальности историк.
 1994-2001 годы — генеральный директор строительной корпорации «Ремакс».
 2001-2006 годы — генеральный директор «Жилье ХХІ Век».
 2006 год — возглавил холдинг «Восточная инвестиционная группа».
Женат, воспитывает двух дочерей.

Осенью прошлого года Алексей Бутенко представил экспериментальный проект бессистемной застройки и развития села Процив. Холдинг уже вложил в проект $30 млн. В целом компания планировала инвестировать $1,5 млрд. Согласно плану, в селе появятся новые дороги, элитное жилье для состоятельных людей и качественное социальное жилье для молодых семей. При этом в населенном пункте будет действовать современная автономная система охраны.