Ми не будуємо магазини з окупністю більше 5 років

Крижанівський, заступник генерального директора з питань розвитку «Пакко холдингу».

Хто є основним акціонером холдингу?

Засновник і власник Володимир Мікуліч та ще одна фізична особа. Їм повністю належало підприємство, до того як ми розмістили акції на міжнародній біржі.

Володимир Мікуліч має інтереси в інших сферах?

Ні, це його основний бізнес.

Коли виникла ідея продати акції на біржі?

Таку ідею ми почали обговорювати ще два роки тому. Компанія зіштовхнулася із тим, що за рахунок одних банківських кредитів не забезпечити ті темпи, якими мала розвиватися компанія. Тому вирішили продати частину акцій на Франкфуртській біржі.

Чи багато акцій продали і як використали залучені кошти?

Скільки ви витратили часу на підготовку до розміщення?

На підготовку пішло півроку.

А хто був вашим фінансовим радником?

З цього питання співпрацювали з компанією Concorde Capital.

Чи плануєте ви додаткове розміщення цінних паперів на біржі?

За сприятливих умов ми плануємо цього року продати таким чином ще 10% акцій «Пакко Холдингу».

Але ж зараз відбувається криза на фондовому ринку. Вас така ситуація не хвилює?

Звичайно, хвилює. Ми відслідковуємо зміни щодо фондового ринку. До того ж зараз ми на такому етапі, коли можемо передумати і відмовитися від цього розміщення.

У більшості випадків ви купуєте магазини чи будуєте їх «з нуля»?

Для нас краще купувати земельні ділянки та будувати магазини. Таким чином ми максимально правильно формуємо концепцію центру, торгових площ, технічних умов. Інколи доводиться викуповувати старі об’єкти та переробляти під наш формат.

Багато хто торгові площі орендує...

Так. Це — один з найбільш результативних способів швидкого розвитку. Не потрібно вкладати великі кошти, швидко можна запустити торговий центр і отримати прибуток. Проте тут найбільші ризики. Вони пов’язані з непрогнозованістю ситуації у майбутньому.

 Легко знайти вільну землю для магазину?

Кращі земельні ділянки були викуплені та приватизовані 5-7 років тому. Зараз на первинному ринку пропонується мало якісних земельних ділянок. Їх продають на аукціонах. Ціни на них часто бувають завищеними.

Наведу приклад. Нещодавно ми брали участь в одному такому конкурсі на купівлю нерухомості неподалік від центру Чернівців. Ситуація дійшла до того, що в результаті торгів місцевий підприємець заплатив за квадратний метр будівлі 4,5 тисячі доларів. На мою думку, ціна ця явно «перегріта».

На вторинному ринку також купуємо землю. Проте через те, що для супермаркету важливе місце розташування, вимушені інколи переплачувати.

Вартість будівництва теж росте...

Однозначно, воно дорожчає. За останній рік — удвічі. В обласних центрах об’єкти продаються за 3,5-5 тисяч доларів за метр квадратний. Це висока ціна для реалізації таких проектів, як магазини. Продуктовий бізнес не є таким  високоліквідним, як, скажімо, ігровий чи інвестиційно-банковий.  Ми не можемо дозволити собі купувати об’єкти за такою високою ціною.

То як вирішуєте ці проблеми?

Шукаємо дешевшу нерухомість, недобудовані об’єкти, реконструюємо, викупаємо дво-, триповерхові торгові центри. Перший поверх займають наші магазини, інші використовуємо як зону суборенди. З нами на таких умовах співпрацюють мережі мобільних магазинів, побутової техніки,банки тощо.

 У Львові було проведено перший земельний аукціон, який закінчився судовим позовом: Metro Cash and Carry виграв конкурс, але землю так і не отримав. Зіштовхувалися з подібними проблемами?

З такою проблемою не зіштовхувалися. На аукціоні висуваються певні вимоги, і якщо їх виконувати, то проблем не повинно виникати.

Вам надходили пропозиції щодо викупу вашої мережі магазинів?

Так. Від найбільших вітчизняних та іноземних рітейл-компаній, але таку можливість ми не розглядаємо.

Так само і ми моніторимо ринок, ведемо переговори з регіональними мережами. Проте часто зіштовхуємося з тим, що їх власники завищують ціни, при тому що товарообіг у деяких торгових точках може складати менше 200 доларів на метр квадратний торгової площі на місяць і є збитковим.

З якими мережами ведете переговори щодо їх викупу?

З кожною мережею ми контактували, проводили переговори. У цьому немає нічого дивного. Багато продавців займаються переговорами, щоб реально оцінити вартість своєї мережі.

Про поточні домовленості я говорити не можу, та скажу, що нещодавно ми викупили мережу магазинів «П’ятий елемент» у Харкові (колишня франшиза російської «Пятерочки»), та «Дуглас» у Хмельницькому. Зараз розглядаємо варіанти виходу в регіони, де наших торгових центрів не так багато, — Черкаси, Суми, Полтава, Київщина.

За скільки років окупається ваш магазин?

Ми не будуємо магазини, які мають окупність більше 5 років.

Скільки коштує відкрити магазин з нуля?

Якщо це супермаркет на 200 квадратних метрів, то на будівництво витратиться 200 тисяч доларів, ще 100 тисяч — на закупівлю обладнання. Ще потрібно заплатити за землю, сотка якої коштує від 5 до 15 тисяч доларів.

Плата за полицю у ваших магазинах є?

Є оплата за додаткові місця викладки, проте в кожному магазині вона індивідуальна. Якщо товар неліквідний, то мережа не може нести збитки, тому що він не продається. Тобто ми маємо отримати хоча б мінімальний прибуток. Рахуємо так: скільки б заробили, якщо б замість неходового товару на полицях знаходилася інша, популярніша продукція. Завжди береться певна сума за використання торгової площі в магазині.