Мифы и реальность: как происходит финансирование покупки недвижимости в Германии

Кредит на покупку или строительство недвижимости можно получить в строительно-сберегательной кассе, банке, совместном кооперативе. Самой популярной формой является строительно-сберегательная касса, где почти каждый гражданин Германии, начиная с 16-летнего возраста, начинает копить средства для приобретения недвижимости. Не менее популярен вариант, когда договор накопления открывается при рождении ребенка бабушками, дедушками или родителями. Они до совершеннолетия самостоятельно пополняют каждый месяц данный вклад, после чего передают его ребенку. Согласно статистике, средняя сумма составляет 150 евро в месяц при первом платеже в 1000 евро, что позволяет к 18 годам собрать сумму примерно в 38-40 тысяч евро, которых вполне достаточно для первого взноса на кредитование недвижимости. Но по статистике покупка недвижимости происходит примерно в 30-35 лет, что позволяет к тому времени собрать собственную сумму сбережений в размере около 90 тысяч евро. При заключении договора ипотеки с использованием такого накопления привлекается пропорциональная сумма первого взноса, а сумма ежемесячных платежей по кредиту вносится в договор накопления, с которого перечисляются платежи по ипотеке. Часто к окончанию срока ипотеки остается остаток средств на счету, который передается детям.

Кооперативы совместного инвестирования

Эта форма финансирования недвижимости наиболее распространена среди русских, турецких, сирийских диаспор в Германии. Система работает следующим образом: вы вносите ежемесячно деньги на счет кооператива, и в порядке очереди за совместные деньги всех членов кооператива вам покупается жилье, которое регистрируется на кооператив. В течение оговоренного срока ежемесячными платежами вы выкупаете паи, которые по достижении стоимости жилья вы обмениваете на сам объект недвижимости, становясь полным собственником.

Финансирование через банки

Данной формой финансирования в большинстве своем пользуются переселенцы, которые не могли копить с юности, а также менеджеры компаний, владельцы бизнеса. В отличие от строительно-накопительной кассы, условия финансирования достаточно сложны и требуют финансовой грамотности. Банковское финансирование отличается тем, что могут быть использованы различные валюты, могут варьироваться сроки привязки к фиксированной процентной ставке по кредиту. Также отличительной чертой банковского финансирования является жесткая привязка к кредитоспособности клиента, в случае ухудшения которой банк имеет право в любой момент поднять процентную ставку, продать предмет залога вместе с обязательствами клиента другому банку или финансовой компании. Также банк имеет право потребовать полного погашения кредитной задолженности по своему усмотрению. Процентная ставка по кредиту полностью привязана к кредитоспособности клиента.

Процедура покупки в кредит

После того, как вы нашли объект недвижимости, вы обращаетесь в банк или к финансовому консультанту для оформления договора ипотеки. Многие банки прославились тем, что финансируют до 110% от стоимости недвижимости, что позволяет покрыть расходы на маклера, нотариуса и регистрацию недвижимости. Кроме договора ипотеки вам придется заключить пакет страховок от несчастного случая, потери трудоспособности, инвалидности и смерти. Как показывает опыт, на самом деле такие страховки мало защищают в случае наступления страхового случая. Единственная страховка, которая более-менее спасает ситуацию, — это страхование суммы кредита, что в случае вашего банкротства покроет банку убытки и потерянную прибыль. Кроме того, придется заключить договоры страхования самой недвижимости от всех возможных катаклизмов. Часто сумма всех страховок может превышать половину ежемесячного платежа по кредитному договору.

При просрочке одного платежа вы получите письмо из банка о том, что необходимо погасить сумму задолженности, включая платеж за административную обработку. Если же вы не отреагируете, то через две недели банк пришлет еще одно письмо с просьбой принять меры по оплате задолженности с дополнительной суммой за административные расходы. В случае отсутствия реакции с вашей стороны у банка есть три варианта.

Первый — банк попытаться с вами договориться о совместном решении проблемы путем уменьшения ежемесячного платежа и продления сроков кредитования, предоставления кредитных каникул и т. д.

Второй вариант — банк сообщит вам о том, что договор с вами прекращен в одностороннем порядке и потребует полного погашения суммы кредита. Если вы не произведете оплату, то банк начнет процедуру принудительного взыскания объекта недвижимости и ареста вашего имущества для обеспечения своих требований.

Третий вариант — банк продает свои требования факторинговой компании, которая через собственную службу взыскания будет пытаться взыскать с вас объект, что увеличит сумму вашей задолженности и практически полностью лишит вас возможности полюбовного решения проблемы.

Взыскание объекта залога

Принудительное взыскание объекта происходит в течение 40-45 дней с момента подачи документов на исполнение. После того, как объект взыскан в пользу банка, его оценивают и продают с открытых торгов. В случае, если сумма не покрывает долг перед банком и расходы, вы обязаны погасить сумму в течение 3 рабочих дней на счет судебного исполнителя. Если вы не можете погасить эту сумму, судебный исполнитель наложит арест на все имущество, которое не считается жизненно необходимым, а также на все ваши потенциальные доходы в сумме свыше прожиточного минимума до погашения задолженности. Если объект недвижимости был продан за сумму, превышающую все обязательства и издержки, то разница будет зачислена вам на банковский счет в течение 14 рабочих дней. Любое неисполнение обязательств перед банком, даже самое незначительное, влечет за собой снижение вашего кредитного рейтинга, а плохой кредитный рейтинг не позволит вам открыть банковский счет, купить телефон с контрактом, снять какое-либо жилье, кроме социального. Таким образом, в случае возникновения проблем с исполнением кредитных обязательств, лучше всего договориться с банком на добровольную продажу объекта залога и разбитие остатка по обязательствам на более длительный срок суммами, которые вы можете регулярно выплачивать.

В отличие от Украины, несовершеннолетние дети не являются препятствием для выселения с жилплощади. Если вам некуда съехать с выселяемой квартиры, вас определят в бомжатник. Любые попытки препятствовать выселению влекут за собой уголовную ответственность от 3 до 12 лет. Титулованный долг может быть взыскан в течение всей вашей жизни, если будет обновляться банком или кредитором раз в 10 лет.

В заключение хочется добавить, что защита интересов кредитора в Германии находится на первом месте, ведь именно кредиторы являются двигателями экономики. В Украине же все как в Зазеркалье, о права кредиторов государство вместе с заемщиками дружно вытерло ноги. О каких инвестициях в страну может идти речь, где государство защищает людей, неспособных нести ответственность за свои действия, а порой и просто мошенников?