Перший млинець не нанівець — що змінила за рік реформа оренди державного майна

Рік, що минає, був багатим на зміни. Окрім вимушених трансформацій через коронакризу, сталися й такі, що довго готувалися й очікувалися ще з 2019 року. Одна з таких — реформа оренди державного та комунального майна. Саме цьогоріч вона запрацювала в повному обсязі, після прийняття всіх необхідних законодавчих актів. 

Перші аукціони

Ще в жовтні 2019 року Верховна Рада ухвалила Закон України № 157-IX "Про оренду державного та комунального майна", який перевів всю оренду на аукціони в електронній торговій системі Prozorro.Продажі. Але всі необхідні для цього документи з’явилися лише у вересні 2020 року, тому перші аукціони стартували чотири місяці тому. 

І досить результативно. Наразі оголошено понад 3 тисячі аукціонів і майже половина з них — успішні, а це добрий показник. Наприклад, в приватизації він складає 30-40%. І на її початку кількість аукціонів була втричі меншою. Це свідчить про високу зацікавленість з боку компаній. 

Та й орендодавці усвідомили вигоду, яку отримають від торгів. До системи вже долучилися понад 400 організаторів. Це регіональні відділення Фонду державного майна України, органи місцевого самоврядування, державні та комунальні підприємства. Найбільш активними наразі є Київська, Дніпропетровська та Львівська області. 

Середній показник зростання ціни під час аукціонів складає майже 50%, щомісячний дохід держави від оренди — 10 млн грн. А отже приміщень у системі з’являтиметься все більше і більше.

Нові правила

Навіщо взагалі була реформа? Оренда через електронні аукціони забезпечує прозорість процесу — всі бачать усе — та рівний доступ всіх охочих отримати державне майно. Раніше було майже неможливо дізнатися, наприклад, які комунальні або державні приміщення вільні для оренди у тому чи іншому місті. А це дуже часто комерційно привабливі місця. Але користувалися ними лише наближені особи. Держава втрачала гроші, бізнес — додаткові можливості, місцеві громади — нові сервіси.

Одна з ключових перемог нового закону — створення відкритих переліків (реєстру) державного та комунального майна, що здається. Більш того, будь-який підприємець може подати заяву на включення до них приміщення, яке хотів би орендувати. І його власник зобов’язаний це зробити і оголосити аукціон. 

Вигоди для підприємців 

Це суттєво розширює можливості для розвитку. В системі Prozorro.Продажі можна знайти багато варіантів комерційних приміщень на різний бюджет: від історичного будинку в центрі Львова до закутка на вокзалі або терміналі D в Борисполі під встановлення кавового автомату.  Жодна агенція з нерухомості не матиме такого асортименту. Наприклад, нещодавно в Києві в одного з покинутих павільйонів ВДНГ з’явився новий орендар. І тепер місто отримає новий культурний простір.

Безумовно, для бізнесу вирішальним фактором є гроші. Ціна оренди через аукціони залежить від кількості претендентів на лот. В середньому на торги приходять 2-3 учасники, а буває й один. Як от, наприклад, у Дніпрі громадська організація орендувала спортивний зал в адміністративній будівлі за 0,06 грн за годину. Це наразі мінімальна ціна на аукціонах з оренди. Максимальна — 271 000 грн — за нежитлове приміщення в Могилів-Подільському (початкова була 1 324 грн). Тобто в системі є варіанти для компаній різного масштабу. 

Що може піти не так

Здавалося б, ідеальна реформа, всі у виграші. Проте в реальному світі завжди є ризики, на які треба зважати. І оренда держмайна на аукціонах — не виняток. 

Одне із слабких місць — продовження наявних договорів. Коли строк добігатиме кінця, орендодавець зобов’язаний виставити об’єкт на аукціон. І поточний орендар має переважне право на продовження своєї оренди, але вже за ціною переможця торгів. А в ситуації, коли багато приміщень до цього здавали без конкуренції, можуть траплятися незадоволені платити більше. На жаль, ще не всі підприємці розмірковують категоріями ринку та звикли все орендувати за мінімальною або домовленою ціною на пряму у власника приміщення. Це може призводити до затягувань підписання договорів після торгів. Проте вже є успішні приклади, коли орендар брав участь в аукціоні й погоджувався на нову ціну. Що додає оптимізму.

Але є й інший бік цієї проблеми. Учасник аукціону, який запропонував найвищу ціну, теж може не зрадіти тому, що в нього його "перехопить" поточний орендар. Навіть якщо й законно. 

Проте аукціон за самим визначенням — це боротьба, коли учасники і не можуть бути задоволеними одночасно. Переможець лише один. І головне в такій ситуації — прозорість процесу та єдині правила. Саме це і забезпечує електронна торгова система Prozorro.Продажі.

Будь-які зміни не відбуваються одразу — необхідний час. І від цієї реформи неправильно було б очікувати миттєвих досягнень. Основний користувач об’єктів, що здає держава, — бізнес різного масштабу. А йому наразі треба не лише дізнатися, що така можливість взагалі з’явилася, розібратися в системі та повірити в результат, але й виживати в період коронакризи. Проте перші аукціони з оренди вже продемонстрували, що все більше і більше підприємців відкривають для себе державну оренду. А тому наступний рік має всі шанси стати успішним для цієї реформи.