Это новое delo.ua. Cайт работает в тестовом режиме

Чому зростання вартості квадратних метрів на ринку житла вірогідне вже у 2022 році

  • Тетяна Даниленко

    Адвокат, керівниця Адвокатського бюро

Законопроєкт № 5600, який у грудні був ухвалений Верховною Радою у другому читанні, є певним кроком щодо припинення зловживань зі сторони продавців нерухомості, які до цього часу уникали реєстрації статусу підприємця, аби не платити податки за ставкою 18 %.

В теорії зникне будь-який сенс у використанні схеми з продажем нерухомого майна фізичними особами без підприємницького статусу. Мета цього законопроєкту — наповнити держбюджет додатковими коштами.

  Але на практиці забудовники продають квартири, починаючи з етапу будівництва, причому за кошти юридичних та фізичних осіб-інвесторів. І здійснюють це у виді: майнових прав, деривативів, попередніх договорів тощо. Якби лише покупець заплатив гроші за квартиру чи іншу нерухомість і отримав її у власність після того, як вони будуть побудовані.

До другого читання прибрали ініціативу оподаткувати продаж житла, яка могла призвести до подорожчання житла на 20% для нових покупців та осіб, які вже інвестували кошти в будівництво житла. Тепер сплачувати 18% податку доведеться не з усієї суми, отриманої від продажу нерухомості, а з різниці між сумою продажу та ціною, за яку нерухомість перейшла до продавця.

Тобто мають на меті розв’язати спекулятивну проблему, не допустити роботу тіньових ріелторів, а також продажу квартир забудовником через підставних приватних осіб. Наразі, якщо це другий, третій, і так далі продаж житла, або якщо продається житло, яким володіли менше трьох років, ПДФО — 5% з доходу від кожного такого продажу та 1,5% становить військовий збір.

Хоча законопроект фактично стосується дисциплінування забудовників щодо добросовісної сплати податків до держбюджету, але фактично, вважаю, це призведе до переформатування їх фінансової діяльності та використання більш складних і коштовних "схем" у подальшій роботі. Зростуть витрати, які в кінцевому результаті будуть відображені у підвищенні вартості житла для покупців. Ціни на нерухомість на первинному ринку залежатимуть від ефективності законодавчих змін у сфері містобудування, що мають гарантувати покупцям безпечне придбання осель та від темпів розвитку іпотечного кредитування.

На сьогодні в Україні фактично відсутнє проектне фінансування будівництва. Більшість активів забудовників належить різним юридичним особам. Для швидкого зростання ринку нерухомості необхідні кредитування банками забудовників (проєктне кредитування) та доступна іпотека. При такій сприятливій взаємодії забудовника та споживача можливо підтримати споживчий попит на первинному ринку житла. Але в економічній ситуації, що склалась наразі, спостерігається, що зростання добробуту населення значно відстає від зростання цін на нерухомість. В тому числі в умовах низьких ставок за депозитами та економічної нестабільності, пов'язаної з пандемією. А отже тих, хто зможе придбати житло, стане менше, а ціна на нерухомість неминуче зросте.

Фото: Depositphotos