Без новостроек стоимость аренды будет расти. Как изменится рынок аренды недвижимости в 2024 году

• Почему растет стоимость аренды жилья в Киеве
• Что повлияло на цены во Львове
• Цены и спрос на жилье в Харькове

По мнению специалистов по недвижимости, в следующем году определяющим для рынка аренды жилья в Украине будет дальнейшее движение населения с востока на запад . Ситуация в регионах, которые были прифронтовыми в первый год войны, несколько стабилизировалась, а население привыкло жить в условиях рисков военного времени. Это приведет к стагнации рынка аренды жилья в городах Западной Украины, таких как Львов, и несколько оживит спрос на аренду жилья в Киеве и Харькове.

Вместе с этим в следующем году скажется масштабное проседание жилищного строительства в 2022 году : если новых жилых комплексов не строили, то новых объектов на рынке не будет, если на рынке не будет новых объектов, то люди которые могли бы приобрести такое жилье продолжат жить на съемных квартирах. Это ограничит спрос и подтолкнет вверх цены на аренду жилья прежде всего в столице, и может сказаться в других областных центрах.

При этом многое будет зависеть от военной и экономической ситуации в стране. Война может внести свои коррективы в рыночные процессы. Если массовые обстрелы будут угрожать городам на востоке, то, вероятно, повторится массовое переселение людей из городов на запад, а в случае экономической стагнации стоимость аренды жилья снизится из-за снижения покупательной способности населения.

Почему растет стоимость аренды жилья в Киеве

Риэлтор Александр Бойко говорит, что стоимость аренды, начиная с августа, стали достаточно высокими по сравнению с прошлым годом и продолжают расти. По его мнению, главным фактором, который обусловит рост стоимости аренды в следующем году, станет курс доллара, который по прогнозам в 2024 году пересечет отметку в 41 гривну. Поэтому арендодатели начинают закладывать курсовой фактор в стоимость аренды, повышая ее, или же договариваясь с арендаторами о привязке арендной платы к доллару.

Кроме того, рост стоимости аренды обусловлен уменьшением количества арендного жилья. Бойко говорит, что когда на рынке недвижимости нет достаточного количества вариантов аренды жилья, арендодатели начинают устанавливать конкурентную ежемесячную арендную ставку. Как следствие, большинство арендодателей видят возможность устанавливать более высокие цены.

“Многие уезжают из арендованного жилья, не имея достаточного количества свободного жилья. Это позволяет арендодателям повышать арендную ставку для нынешних арендаторов из-за низкой доступности жилья в других местах”, – говорит Риэлтор.

По его словам, в сегменте арендного жилья в столице также наблюдается рост спроса. Поскольку спрос на аренду жилья среди определенных профессий (например ИТишников) растет, цены на аренду, скорее всего, также будут расти. Например, молодые люди более склонны жить в арендованном жилье, чем содержать собственное жилье. Скорее всего, это связано с тем, что они больше сосредоточены на своей карьере и личном развитии, а не на содержании квартиры или дома.

“Также влияющий фактор - это спрос и предложение. В городе с большей плотностью населения, как Киев - цены на аренду жилья, будут выше, тогда как в городах с меньшей численностью населения цены на аренду, как правило, ниже. С увеличением численности населения, спрос на аренду жилья может расти вместе с ним, что приведет к повышению арендных ставок. Законы предложения и спроса всегда актуальны. Учитывая военную угрозу, спрос на аренду может расти, поскольку люди ищут большую стабильность и безопасность в столице. Это может привести к повышению цен на аренду”, – рассказывает Бойко.

Вместе с этим он отмечает, что ситуация в стране в следующем году может быть крайне нестабильной из-за военной угрозы со стороны России. Также большое значение для рынка аренды будет иметь экономическое состояние страны. Если экономическая нестабильность будет расти, это может повлиять на потребительскую активность и заработные платы и, следовательно, цены на аренду жилья. С учетом этого цены на аренду жилья в Киеве на 2024 год могут быть крайне непредсказуемыми.

Сейчас спрос на рынке аренды высок, и на этот рынок аренды приезжают новые и новые арендаторы. Они готовы платить более высокую арендную плату, но будут искать определенный набор удобств.

• Разрешение владельца на проживание с домашними животными

• Наличие парковки

• Дополнительная бытовая техника, например посудомоечная машина

• Расположение

Что повлияло на цены во Львове

СЕО и основатель компании "RITM" Александр Лахтионов говорит, что благодаря украинским вооруженным силам, силам ПВО, ситуация в Киеве уже значительно улучшилась. И очень многие из столицы, которые рассматривали жилье во Львове как временное, постепенно возвращаются.

“Люди, выбиравшие временное жилье во Львове наспех, теперь пересматривают рынок аренды, чтобы оптимизировать свой бюджет, ищут более дешевые варианты. А те, кто выбрал остаться здесь и приобрести уже свое собственное жилье, вышли из этого рынка и зашли в рынок купли-продажи. Также в скором времени ожидаем расширения ипотечных программ от государства, которые оживят рынок продаж еще больше. Таким образом, количество предложений на рынке аренды вырастет, они будут конкурировать между собой. Как следствие - снижение цен на аренду жилья, ведь спрос не будет иметь достаточного размаха для создания ажиотажа. Ведь действует закон рынка, что при росте предложений их цена будет спадать. Более того, без притока валюты с возвращением наших граждан из-за границы, ценовая дискуссия вернется в сторону гривны, которая все больше и больше будет фигурировать в аренде.

То есть, если подытожить, то рынок продаж будет расти, а рынок аренды, скорее всего, спадет”, - говорит Лахтионов.

Бизнесмен отмечает, что во Львове наибольшим спросом пользуются максимально комфортные квартиры, укомплектованные всем необходимым. Популярной среди запросов комната плюс кухня-студия в хорошем районе, в новом доме, с хорошим и современным ремонтом. Ценник на аренду такого жилья составляет 450-550 долларов в месяц

“Тенденция такова, что хорошие квартиры в центре со своей аутентикой, с хорошим ремонтом, имели, пользуются спросом, потому что этот тренд неизменен. Это если учесть инвестиционный момент для быстрой доходности. Да и, наконец, не только во Львове, но и другие города, в частности, где есть наши офисы, где есть рынок, центр города – это культурно-просветительский и административный магнит. Поэтому жить здесь - это быть причастным к этому движению”, - говорит Лахтионов.

Он отмечает, что в городе Льва наиболее привлекательными для арендаторов раритетные, отреставрированные, реконструированные наследия австрийско-польского периода в историческом центре города в современном обустройстве техники.

Действует неписаное правило, если оно стоит на свои деньги, то и возьмут за такие деньги. Потому что люди все больше и больше ценят свое время, свою работу и готовы платить за что-то действительно стоящее. Ожидаем именно этот тренд, что только ценно, стоит своих денег и внимания будет все больше и больше занимать рынок. Также любимы были и будут квартиры на первую сдачу в новостройке. Тем более что активно работает девелопмент, новые проекты становятся более прогрессивными и наполненными, привлекают новизной и продуманностью”, - говорит Ларионов.

Владелец агентства недвижимости Malinka Real Estate Валерий Малинка говорит, что стоимость аренды во Львове приблизилась к значениям, которые были до полномасштабного российского вторжения. В настоящее время аренда двухкомнатной квартиры на вторичном рынке стоит 10 тысяч гривен в месяц, тогда как до полномасштабной войны стоила 9 тысяч гривен.

Малинка говорит, что сейчас предложения на рынке с начала войны стало больше, а спрос уменьшается, потому что многие возвращаются в столицу и на деоккупированные территории. Так что спрос и предложение борются очень активно. Однако он сомневается, что стоимость аренды будет снижаться, но это возможно из-за военной ситуации в стране.

«Единственное, что может повлиять на аренду, студенты могут уехать из квартир, тогда будет обвал цен на аренду. Ну, как обвал. Уменьшение спроса и обвал цен на 20%. Если учебные заведения не будут проводить занятия и все онлайн. Все поедут домой – нет смысла платить за аренду”, - говорит Малинка.

Цены и спрос на жилье в Харькове

Учредительница агентства недвижимости агентства недвижимости SoftLoft Наталья Гонтарь говорит, что в Харькове сейчас уровень спроса аренду жилья стабилен. Целевая аудитория арендаторов обычно люди возвращающиеся в Харьков из столицы, однако есть и люди, которые переезжают в областной центр из Харьковской области.

Гонтарь говорит, что стоимость аренды в Харькове пока не снижается. Напротив, в последнее время наблюдается тенденция, что арендаторы сменяют квартиру, потому что владельцы поднимают им стоимость аренды.

“В Харькове сейчас проблема с бизнесом. Многие уехали и перевезли свой бизнес в Европу или на Запад Украины. Так что я не вижу оснований, чтобы стоимость аренды поднималась. Пока не во всех районах, но цены вернулись на тот уровень, что был до полномасштабной войны - одноконная квартира может стоить 7 тысяч гривен”, - говорит владелица SoftLoft.

По ее словам, исключением является премиальная недвижимость, цены на которую в Харькове серьезно просели. Особенностью Харькова является то, что там почти нет сегмента премиального жилья, а также людей, которые могли бы такое жилье арендовать. Квартиру, которую до полномасштабной войны арендовали за тысячу долларов, сейчас тяжело сдать за 600, а однокомнатная квартира за которую до войны просили 800 долларов сейчас будет стоить 400-500.

“Падать цены не будут. Даже если будут проблемы с электроэнергией, люди к ним привыкнут. Основным фактором, который будет стимулировать рынок аренды в Харькове, будет возврат бизнеса, который здесь был до войны”, - говорит Гонтарь.

Она отмечает, что в Киеве ситуация совсем другая. Там квартиры сдаются очень быстро, а людей, которые могут снимать жилье премиумсегмента больше.

“В Киеве все будет зависеть от того, какой будет ситуация с новостройками. Если на рынок вернутся новостройки, то в город будут заезжать больше людей. Аренда всегда активна тогда, когда активен рынок продаж. Если на рынке не будут появляться новые объекты, то те, которые будут расти в цене. Но если появятся новые объекты недвижимости, то больше людей смогут позволить себе жить в столице. Здесь на рынке перспектив больше, чем в Харькове”, - говорит Гонтарь.