Договор аренды на квартиру: специфика военного времени

• Что такое идеальный договор аренды
• Что обязательно должно быть в договоре аренды
• Кто может заключать и кто регистрирует договор аренды квартиры
• Основания для прекращения действия договора аренды
• Гарантийный платеж: что такое и как его правильно использовать
• Договор аренды и специфика военного времени

Что такое идеальный договор аренды

Целью оформления договора аренды квартиры является определение правового статуса сторон, прав и обязанностей. Документ имеет юридическую силу, важно, чтобы обе стороны тщательно изучили его перед подписанием, понимали его условия и выполняли свои обязательства в соответствии с соглашением.

Документ обеспечивает стабильные отношения между арендодателем и арендатором при пользовании жилым помещением. Идеальный договор – документ, в равной степени учитывающий интересы арендодателя и арендатора и работающий на долговременные отношения сторон, считает директор агентства недвижимости "Старгород" Александр Крикницкий.

"Успешным договор считается, если выдержан баланс прав и обязанностей обеих сторон. Ведь тогда нет перекосов в одну или другую сторону. Если у кого-то больше прав, у арендатора или арендодателя появляется желание злоупотреблять своими правами, тогда договор может быть прекращен по инициативе обиженной стороны, может начаться и судебная волокита", — подчеркнул риелтор.

Что обязательно должно быть в договоре аренды

Договор – это не только юридическая защита, но и психологический сдерживающий фактор.

Чем четче документ прописан, чем больше вопросов в нем оговорено, тем проще у сторон в дальнейшем будут взаимоотношения, поскольку каждый будет знать свои границы дозволенного. В договоре аренды обязательно должны быть определены пункты:

• реквизиты сторон: документы, удостоверяющие личности арендатора и арендодателя (паспортные данные и идентификационный код), адреса регистрации и телефонные контакты для связи и переписки в популярных мессенджерах;
• объект, являющийся предметом договора, то есть указывается – сдаваемая в аренду: квартира, офис или дом с адресом, площадью и характеристиками, также в описании указывается оборудование, техника и мебель;
  
• отмечается, что нет ограничений и обременений владения этого жилья: что имущество никому не подарено и не продано, за ним нет кредитных историй и долгов. Ведь владелец жилья, которое под арестом, даже имея ключи, не может им распоряжаться;
• определение терминов "нормальный износ", "нормальный ремонт" и "капитальный ремонт" во избежание различных толкований и конфликтов;
• согласие на съем квартиры со стороны других совладельцев: от других супругов или родственников, получивших общую собственность, например, по процедуре наследования;
• информация о праве собственности на квартиру – на основании каких документов объект аренды принадлежит владельцу: свидетельство на право собственности, выписка из госреестра имущественных прав или договор купли-продажи, договор наследования, дарения или обмена, решение суда;
• цель аренды: указывается, кто будет проживать, кроме лица, подписывающего договор аренды – жена, дети, другие родственники;
• запрет на проживание другим лицам, не указанным в договоре, – это важно для владельца, ведь если в квартире будет проживать еще одна семья, увеличивается нагрузка на жилье, что дает больший износ;
• запрет на использование помещения для других целей, чем указано в договоре, и определяются санкции в случае нарушений: например, квартиру снимают под жилье, а там организовали офис или лабораторию;
• запрет без письменного согласия владельца жилья регистрироваться по этому адресу арендатору ;
  
• срок действия договора аренды на имущество: обычно определяется год с автопрологнацией, если за 30 дней ни одна из сторон не заявила о прекращении сделки, она продлевается на тот же период времени;
• основания для прекращения договора: со стороны арендатора, арендодателя или при независимых обстоятельствах;
• арендные платежи – указывается сумма, которую должен платить арендатор ежемесячно владельцу, день выплаты и периоды – ежемесячные платежи, полугодовые или за год, а также способ, каким будут фиксироваться платежи (бумажное или электронное приложение);
• определяется стоимость гарантийного платежа и то, что оплата коммунальных услуг не включена в аренду;
• пеня в случае задолженности по платежам и последовательность возврата задолженности – обычно прописывается пошагово: возмещение убытков, пеня, с арендной платы, текущая арендная плата.
  
• корректировка стоимости оплаты — когда и на сколько может изменяться цена на аренду квартиры: чаще всего отмечается, что стоимость может подниматься не раньше чем через 6 месяцев и что шаг роста не может превышать 15%.
• права и обязанности арендатора: арендатор может претендовать на приобретение объекта аренды, а также требовать у владельца замены или ремонта вышедшего из строя оборудования (в течение 15 дней); с другой стороны — обязан предоставлять возможность посещать владельцу квартиру раз в месяц (при предварительно согласованном времени и в присутствии жильцов), ухаживать за имуществом и вернуть объект аренды в надлежащем состоянии (или оплатить клиринговые полуги);
• права и обязанности арендодателя: осматривать помещение раз в месяц, беспрепятственно иметь доступ к объекту при нарушении условия договора и требовать расторжения сделки по решению суда; обязан сообщить о недостатках жилья и обо всех правах третьих лиц на жилье, которое передается в аренду.
  
• пункт о форсмажорных обстоятельствах и каким образом будут разрешаться споры;
• порядок проведения ремонта квартиры (в случае долгосрочных договоров) и компенсации стоимости, если задействован арендатор;
• порядок действий в случае продажи арендованного помещения во время действия договора аренды;
  
• порядок приемки-передачи квартиры владельцу и акт возврата объекта: перечень техники, мебели, фотографии, если есть повреждения во время приема и передачи объекта.

Кто может заключать и кто регистрирует договор аренды квартиры

Действующее законодательство предусматривает, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица, но если нанимателем является юрлицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц, согласно статье 813 ГК Украины.

Документ заключается в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами (арендатором и арендодателем), только тогда он будет иметь юридическую силу.

Оформить договор на аренду квартиры можно в простой письменной форме, впрочем, документ будет иметь юридическую силу в суде в случае споров.

Если сделка заключается на длительный срок – от трех лет и более, договор должен регистрироваться в нотариальной форме.

Основания для прекращения действия договора аренды

Разорвать договор аренды можно по инициативе одной из сторон, по решению суда, в связи с истечением срока договора или досрочным расторжением сделки.

На расторжение сделки могут повлиять и другие обстоятельства: например, объект аренды стал непригодным для проживания (обстрел, пожар, затопление).

Досрочный разрыв обычно связан с конфликтом между сторонами. Арендатор также имеет право выселиться из жилья с уведомлением об этом владельца за 30 дней до выезда.

Владелец квартиры может расторгнуть сделку при одном условии – если жилье нужно для проживания его или членов его семьи. Он должен предупредить арендаторов за месяц до въезда.

Также договор может быть аннулирован, если объект используется не по назначению, арендатор ухудшает состояние объекта аренды (поломка мебели, техники), есть просрочка выполнения платы за аренду больше, чем на месяц. Если арендатор снял квартиру на долгосрочно, а сдает ее посуточно или сдал в субаренду без согласия собственника – это также является основанием для расторжения сделки.

При досрочном расторжении договора арендатор должен вернуть имущество в течении трех дней. При подписании соглашения определяются штрафные санкции за каждый день просрочки.

По истечении срока договора арендатор обязан передать владельцу имущество в состоянии, в котором он его получил при нормальном износе. Для этого составляется отдельный акт приема-передачи объекта аренды.

Гарантийный платеж: что такое и как его правильно использовать

Роль гарантийного платежа часто недооценивается, сводя его к функции предоплаты за последний месяц. По словам экспертов, это неверная трактовка и практика. Особенно в условиях военного положения он выступает страхующим инструментом для собственника.

"Если трактовать гарантийный платеж как плату за последний месяц, это увеличивает риски для собственника. Ведь арендатор может спокойно съехать и оставить кучу долгов по коммуналке, какие-то дефекты. Поэтому договор должен предусматривать, что арендатор полностью оплачивает последний месяц, а владелец, имея на руках гарантийный платеж, принимает объект и только после подписания акта приема-передачи решает, вернуть ли в полном объеме эту сумму или вычислить с нее убытки", — объяснил Александр Крикницкий.

Обычно гарантийный платеж определяется в размере ежемесячной аренды. За исключением элитных квартир с дорогим убранством, где страхуются большим платежом в 2-3 раза. В случае досрочного освобождения жилья арендатору не возвращается гарантийный платеж.

Договор аренды и специфика военного времени

Договор аренды в условиях военного положения претерпел значительную корректировку. В первую очередь владельцы жилья стараются тщательнее проверять потенциальных арендаторов на порядочность и финансовую состоятельность – по всем возможным базам должников, судебных обременений.

Владельцы имущества в договоре также подробнее прописывают состояние квартиры, в котором она сдается – мебели, техники. Один из обязательных пунктов – можно или нельзя проживать с домашними животными.

С точки зрения арендатора важно убедиться, что имущество сдают собственники или их официальные представители, ведь многие уехали за границу. Поэтому юристы советуют проверять правоустанавливающие документы.

"Особенно внимательно следует смотреть, есть ли совладельцы имущества. Если квартира получена по наследству или приватизации, записанная на нескольких человек, договор аренды должны подписывать все совладельцы, или один с доверенностями от других. Потому что по закону распоряжение имуществом происходит по общему согласию всех совладельцев Если договор подписан одним из них, он считается недействительным. Другой совладелец, если он находится в споре с арендодателем, может выселить арендаторов из квартиры на законных основаниях", - объяснил Хомич.

В связи с инцидентами с работой домашних аккумуляторов арендодатели начали в сделки включать пункт по пользованию зарядными станциями.

"Мы рекомендуем прописывать в договоре, что использование зарядных систем может быть только при согласии арендодателя при условии страхования. Или придется включать пункт о том, что в случае какого-то инцидента, связанного со станцией питания, арендатор несет полную ответственность за повреждение имущества", – объяснил адвокат.

Конечно, ситуация в Украине заставила некоторых арендодателей и арендаторов тщательно прописывать процедуру последствий после повреждения объекта недвижимости в случае бомбардировок, атаки дронов, прилетов ракет, отметил в комментарии Delo.ua .

"Кто-то возлагает всю ответственность на владельца помещения, кто-то требует от арендатора заключать договор страхования от указанных случаев. Текущая практика разная и каждый должен сам оценить потенциальные риски и затраты в защиту от этих рисков", — пояснил Топор.

Дополнительными условиями, определяемыми в договорах аренды в период войны, являются урегулирование порядка оплат в периоды отключения электроэнергии.

При описании цены аренды арендодатели все чаще привязывают аренду к доллару с целью компенсации возможных потерь при обесценивании гривны. Однако в условиях войны этого становится недостаточно и редки случаи указания условий, по которым разный размер аренды определяется на время военного положения и после его окончания.

Во избежание рисков, связанных с резким повышением арендной платы и связанных с этим потенциальных потерь стороны предусматривают это условие как возможность досрочного одностороннего расторжения договора аренды путем уведомления другой стороны, например, за месяц до даты расторжения сделки.