Как (не) будет меняться рынок недвижимости после победы

Любая система стремится к спокойствию отрицая изменения. За 30 лет недвижимость пережила не так уж много нового:

2006 – первая громкая афера из Элита-центр, когда продавали несуществующие квартиры. Публично обнаружили недостатки законодательства, которые реально начнут менять только сейчас.

2007-2008 – новая схема заимствования. Первый крупный кризис недвижимости. К ней застройщики смело практиковали кредитование в банках, а покупатели — ипотечные ссуды. Пришел новый формат – заимствование на строительство напрямую у будущих покупателей. Система перевела риски из банков на инвесторов. Что, в свою очередь, привело еще к нескольким громким аферам, но система снова sustainable.

2014-2015 – революция, банкопад и свободный курс гривни. Прощай доллар по 8, а вместе с ним и кредиты в валюте. После были митинги за реструктуризацию таких заимствований и даже определенные популистические уступки со стороны властей, когда позволили не возвращать кредиты. Медианная цена метра в новостройке снизилась с 1450$ до 1010$ за полгода, и на февраль 2022 года снова выросла до 1280$.

Закрытие 30% банков увеличило недоверие к финансовым институтам и все больше людей стали рассматривать покупку жилья именно для сохранения капитала.

Как отреагировали застройщики на это?

2017 год разразился смартквартирами, но желающих жить в 13 квадратных метрах собралось не так много. Интересно, что с 2010 года средняя площадь новых квартир уменьшилась на треть с 99.8 метров до 64.1. Тем не менее шум вокруг смартквартир дал еще один толчок к идее на масс-маркете «я могу позволить себе квартиру».

По исследованию ЛУН, в 2021 году 63% киевлян и гостей столицы с регулярным доступом в интернет думали о покупке недвижимости как реальной идее. Треть из них планировали совершить покупку в течение 3 лет.

На этой идее и при отсутствии адекватных банковских ипотек сами застройщики начали предлагать долгую рассрочку (привет, КАН и 7 лет в рассрочку), или же скудный первый взнос (SAGA и их 10% первые неплохо взбодрили рынок). Жилища строят еще больше и стоит оно еще дороже.

К изменениям можно добавить еще развитие пригорода, но это органический процесс урбанизации. Города растут в ширину, это прожил Киев, где в области строили жилья больше, чем в столице, и сейчас начинает проживать Львов.

Так что рынок не изменится никак?

Потеря 30% ВВП и самая большая миграция в истории не могут пройти бесследно. Если взять за идею, что не изменятся ни бизнес-модель (строим на деньги прямых инвесторов), ни сам продукт (строим квартиры в городах и пригородах), то адаптационным фактором станет объем рынка.

И тогда логично сказать, что строить будут то же самое, но меньше.

80% жилищного фонда в Украине устарели. 12% всего жилья у нас построено к 1945 году, половина с 1946-го до конца шестидесятых. У домов практически истекает срок годности.

Согласно госстату, к войне к устаревшему жилью относили около 800 млн. квадратных метров. За два квартала 2022 года построили лишь 2.4 млн (на 54% меньше аналогичного периода рекордного прошлого года). С теми же темпами строительства нам нужно всего 150-200 лет на восстановление устаревшего жилья. Но это не всё.

По данным KSE, 1.000.000 семей потеряли жилье из-за вторжения. С максимальными темпами строительства образца 2021 года восстановление для них продлится 10-15 лет.

Поздравляю, имеем гуманитарную катастрофу.

Варианты, как она изменит рынок недвижимости – в следующих частях.

Фото: ua.depositphotos.com