Как переселенцы изменили рынок недвижимости и куда двигаются цены на первичное жилье

"С начала войны рынок первичной недвижимости ощутимо притормозил, хотя со вторичным ситуация немного лучше. По моим подсчетам, если бы война завершилась прямо сейчас и рынок заработал бы по полной, стоимость первичного жилья по сравнению с январем подскочила бы ориентировочно на 30%", - пояснил в комментарии Delo.ua аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. Под полноценной работой рынка эксперт как раз и подразумевает равновесие предложения и спроса, подкрепленного кошельком инвесторов.

По данным директора агентства недвижимости КиївДімСервіс Андрея Романова, все застройщики повысили цены на жилье как минимум на 10%, а в то время как стройматериалы подорожали значительно больше - до 50%.

"Есть ряд застройщиков, которые уже запустили строительство, но цены на первичное жилье покупателей неприятно поразят. Усложнилась логистика, подорожало топливо и строительные материалы. Мариупольский завод "Азовсталь" выпускал арматуру. Что-то везут из других регионов, что-то - из-за рубежа. на стройматериалы выросли ориентировочно в полтора раза", – говорит Андрей Романов.

С этим согласен президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. Но о подорожании стройматериалов он приводит другие цифры. "Те компании, что жилье достроили, цены не пересматривали. А вот недостроенное жилье подорожает. Стройматериалы в зависимости от вида подскочили в цене на 20-40%. Прежде всего – импортные. Логистика усложнилась", – рассказывает Парцхаладзе.

Держат цены, пока есть возможность

Единственный фактор, препятствующий компаниям поднимать стоимость квадратных метров еще больше — страх потерять покупателей. Отдельные застройщики повысили цены на 25%. Но в большинстве своем компании не могут позволить себе такой скачок, потому что это не соответствует покупательной способности покупателей. Потому девелоперы ищут баланс — некоторые компании даже привязались к доллару за квадратный метр.

Например, на такой шаг решились львовские "Риэл" и "Интергал-Буд". Во Львове эти две компании строительство даже не останавливали. Но и они, привязавшись к доллару, подняли стоимость жилья, поскольку в западных регионах страны спрос на метры ощутим. Объяснить это очень просто: туда мигрируют люди из регионов, где ведутся активные боевые действия (Харьковщина, Днепропетровщина, Николаевщина, Донетчина) и покупают жилье. Даже аренда жилья во Львове выросла почти вдвое.

В Киеве и других более-менее "тихих" областях рынок тоже оживает. Главный столичный застройщик Киевгорстрой уже анонсировал запуск строительства, имея достаточно незавершенных комплексов. Но возобновление строительных работ слишком медленное. Некоторые крупные проекты, такие как ЖК "Great" на левом берегу Киева, насчитывающий более 10 домов, пока не запущены. Только первые четыре дома, которые завершила компания, будут вводиться в эксплуатацию.

"Похожая история и с ЖК "Манхэттен" (возле столичного цирка). Здесь Киевгорстрой вообще заявил, что ставит строительство на паузу, потому что не хватает материалов из-за проблем с логистикой", – обращает внимание Романов.

А вот массового переезда строительных компаний из горячих регионов ожидать не следует. Специфика рынка недвижимости такова, что компании имеют жесткую привязку к территории, поэтому эмигрировать внутри государства (релокация, на которую идет масса предприятий из других отраслей) возможности не имеют. Тем более, что конкуренция огромна и втиснуться между локальными компаниями почти невозможно. Занято все.

"Строительные компании, которые строили в Харькове, во Львове строить не будут. Компаниям нужно выполнять обязательства перед инвесторами, заплатившими деньги еще перед войной. Тем более, у компаний нет финансовых подушек для открытия проектов в других регионах", - говорит эксперт .

Строительство выходит из сна

На примере Киева тенденции, о которых говорят эксперты, очень хорошо видны на графике ЛУН. С февраля цены идут резко вверх, а количество новостроек с квартирами в продаже в марте падает до нуля. Впрочем, уже на следующий месяц объем предложения жилья значительно увеличивается, а в июне средняя стоимость жилья достигает 37,5 тыс. грн. за "квадрат".

Если же принимать во внимание годовую динамику, то за последние 12 месяцев цены на столичную недвижимость выросли на 18%. По данным ЛУН, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева с мая 2020-го по апрель 2021 года поднялась с 25,1 тыс. грн. до 29,5 тыс. грн.

В долларовом же эквиваленте средняя стоимость квадратного метра в новостройке за этот же период выросла на 12%, превысив 1 тыс. дол. в валютном эквиваленте В конце апреля этого года квадратный метр в столичных новостройках стоил в среднем 1,05 тыс. дол.

Во Львове тоже похожая ситуация: с начала войны резкое проседание, но рынок быстро возобновил темпы. Средняя стоимость жилья по итогам июня ориентировочно составит 27 тысяч гривен.

В Одессе, которая находится под обстрелами чаще, рост цен не так ощутим. И хотя после глубокого проседания строительство возобновляется, но медленнее. В июне стоимость Одессы составит 25,5 тыс. грн. за "квадрат".

Только за наличные

Еще одна специфика сегодняшнего рынка – отсутствие кредитных сделок вообще.

Государственные банки хоть и анонсировали специальные программы, но делу это не помогло. Пока купля-продажа жилья происходит исключительно за "живые деньги". У некоторых компаний рассрочки есть, но по ним гораздо более жесткие условия, более высокие цены и выбор там ощутимо скромнее. Если же покупать жилье, заплатив сразу 100%, то и вариантов больше. И само предложение более выгодно.

Речь идет, например, о государственной программе "Доступная ипотека" под 7% на 1-20 лет. По программе платежи по кредиту производятся ежемесячно, проценты начисляются на фактический остаток задолженности.

Погашение кредита и процентов осуществляется в размерах и сроки, определенные кредитным договором через безналичное перечисление средств клиентом (доверенным лицом) с текущих счетов, договорное списание с текущих счетов заемщика или через внесение наличных в банковскую кассу. Сейчас в сделках и приоритете именно последний вариант.

Конечно, покупка жилья без кредита будет гораздо более выгодной. К примеру, если квартира стоит 1 млн. грн. и покупатель берет его в ипотеку на 5 лет, внеся сразу 20% суммы, то в дальнейшем ежемесячно он будет платить по 18 тыс. грн. Общие расходы по кредиту составят более 1,4 млн. грн.

Реестры работают, но полномочий у нотариусов стало меньше

Агенты по недвижимости говорят, что с регистрацией сделок проблем уже нет. Напомним, что с началом военного конфликта Кабинет Министров закрыл доступ в реестр недвижимости по соображениям безопасности, что, в свою очередь, заблокировало возможность покупать и продавать жилье.

Впоследствии, еще 19 апреля, Кабмин принял постановление ( №480 от апреля 2022 года), которым открыл отдельным нотариусам (их перечень утверждает Минюст ) доступ к реестру недвижимости и юридическим лицам, разрешив совершать соответствующие нотариальные и регистрационные действия.

Но не следует забывать, что это постановление предусматривает и дополнительные изменения. Во-первых, раньше сделки можно было проводить по доверенности, когда человек мог уполномочить доверенное лицо, а последняя уже могла за нее провести сделки. Теперь требуется личное присутствие покупателя и продавца при сделке.

Во-вторых, нотариусам "порезали" полномочия. Если раньше нотариус в Киеве мог совершить сделку, скажем, с объектом недвижимости во Львове, то сейчас это может сделать только киевский нотариус и только в пределах Киевской области.