Почему и где дорожает жилье в Украине и сколько будут стоить "метры" до конца года

Первичный рынок в плюсе

Больше всего с сентября прошлого года по сентябрь 2023-го цены подскочили в западных областях Украины. И это неудивительно, ведь они хоть и страдают от атак ракет и беспилотников, все же наиболее удалены от театра боевых действий. По данным DIM.RIA, лидерами подорожания первичного жилья с ощутимым отрывом являются Тернопольская и Ивано-Франковская области. В целом же пятерка регионов, где первичная недвижимость прибавила в цене в течение года больше всего, выглядит так:

• Тернопольская область – за год цены подскочили на 55,6%;
• Ивано-Франковская область – 42,2%;
• Сумская область – 26,5%;
• Житомирская область – 23,9%;
• Черкасская – 23,3%.

Интересно, что цены на жилье в Сумской области также быстро росли, даже несмотря на близость к фронту. Как объясняет директор агентства недвижимости "КиевДимСервис" Андрей Романов, цены толкает вверх безумный спрос на аренду жилья из-за необходимости размещать военных.

"Туда приезжают военные, которых нужно расквартировать. Там стоимость аренды космическая. Аренда какой-то однокомнатной "лачуги" достигает 20 тыс. грн. Таких цен нет даже в Киеве. Спрос на жилье бешеный. Военные создают спрос на аренду, который "подтягивает" за собой стоимость недвижимости вообще, хотя это и прифронтовый район", – объясняет эксперт.

В Харьковской и Запорожской областях первичная недвижимость, напротив, подешевела в течение года на 19,2% и 6,3% соответственно. Связано это с близким расположением этих регионов к линии фронта и постоянными ракетными обстрелами, а затем и относительно меньшим спросом на жилье.

Если же говорить о стоимости "квадратов" в абсолютных значениях, то, конечно, наибольшая она сегодня в Киеве – в среднем 58 тыс. грн за "квадрат" в новостройке, или в пересчете на иностранную валюту - $1,6 тыс. Самые высокие цены на данный момент в следующих пяти регионах:

• Закарпатская область – 42,2 тыс. грн (около $1,14 тыс.);
• Львовская область – 41,15 тыс. грн ($1,1 тыс.);
• Ивано-Франковская – 39,5 тыс. грн ($1,06 тыс.);
• Днепропетровская – 39 тыс. грн ($1 тыс.);
• Одесская – 38,6 тыс. грн (1$ тыс.).

Меньше всего метр нового жилья сегодня стоит в Хмельницкой области – 24,2 тыс. грн (ориентировочно $660).

Предложение "первички" на подъеме

Предложение жилья в готовой новостройке почти по всем регионам остается весьма высоким. Лидеры здесь – уже упомянутая Тернопольская область и Закарпатская. Меньше предложения в Запорожской и Харьковской областях.

С другой стороны, инвестиций граждан в незавершенное жилье - из-за нежелания рисковать - "просели" ориентировочно на 80% от довоенных показателей. "Цена практически такая же, как и до войны, потому что себестоимость строительства слишком высока. покупать. Покупатели переориентировались на вторичный рынок, на полностью готовую недвижимость", – говорит Романов.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита в разговоре с нами отмечает, что сейчас украинцы покупают жилье, прежде всего, в западной и центральной частях Украины.

"Хотя и Харьков восстанавливается после существенного проседания цен, какой бы сложной там ни была ситуация с обстрелами. Похоже – в Запорожье и Днепре. Самый активный спрос, конечно, – в западных регионах: Закарпатье, Черновицкая, Львовская и Тернопольская области", – говорит Юрий. Пита.

На вторичном рынке, как и на первичном, цены будут только расти

Бесспорными лидерами по скорости подорожания за год вторичного жилья оказались Черкасская и Ивано-Франковская области – цены подскочили почти в полтора раза. Если подробнее, то – на примере однокомнатной квартиры – стоимость вторичного жилья быстрее всего увеличилась в следующих регионах:

• Черкасская область – 41,3% прироста в цене за год;
• Ивано-Франковская – 42%;
• Черниговская – 39%;
• Николаевская – 32,3%;
• Сумская – 32%.

Что касается стоимости однокомнатки на вторичном рынке, то здесь лидер, конечно, Киев, где за такое жилье просят в среднем $87,2 тыс. (3,3 млн грн; учитываются как элитные, так и менее престижные районы). По другим пяти регионам ситуация, где стоимость однокомнатки самая большая, следующая:

• Львовская область – $63,2 тыс. (около 2,4 млн грн);
• Закарпатская – $50,1 тыс. (1,85 млн грн.);
• Одесская – $46,3 тыс. (1,72 млн грн);
• Винницкая – $46,3 тыс. (1,7 млн грн);
• Ивано-Франковская – $43,3 тыс. (1,6 млн грн).

Интересно, что в течение года вторичная недвижимость упала в цене только в одном регионе – Волынской области (на 10% – до $32,8 тыс. или 1,2 млн грн).

"Спрос на все жилье, кроме недостроенного, будет только увеличиваться. Сейчас заработала программа есть Оселя под 7% для ФЛП. Да и вообще я вижу, что рынок растет. Деньги у покупателей есть. Хотя сейчас объем предложения готового жилья где-то на 35% меньше, чем был до войны", – объясняет Андрей Романов.

Сокращение этого предложения, в частности, обусловлено тем, что множество граждан уехали на постоянное проживание за границу, но свое жилье продавать не спешат. Они считают, что стоит подождать, поскольку цены на "квадраты" еще не достигли довоенного уровня, чтобы впоследствии продать жилье подороже.

Еще один интересный момент, на который обращает внимание Романов, это невозможность угадать вероятный спрос на объект со стороны продавца.

"Есть локации, где выставляешь квартиру и не надеешься на скорую сделку, как тут сразу появляется ряд претендентов. А вот отличный вариант – однокомнатную квартиру на Лобановского на $65 тыс. – мы продавали восемь месяцев. И таких случаев множество. Это продавались очень быстро. Это уже не случайность, а закономерность", - делится опытом директор "КиевДомСервиса".

Андрей Романов признается, что на рынке цены на "метры" только растут. За полгода стоимость жилья уже в среднем подскочила на 10%. И если ситуация будет сохраняться, до конца года можно ожидать роста еще на несколько процентов. Не исключение здесь и столица, небо над которой практически закрыто, а потому люди с меньшим страхом начали покупать там недвижимость, повышая на нее спрос.

Приблизительно такие же прогнозы в комментарии нам предоставляет и Юрий Пита: "Если принимать во внимание сегодняшние тенденции, с начала осени и до конца года по всей стране – в зависимости от регионов – стоимость жилья вырастет ориентировочно на 10-15".

Можно приобрести и квартиру за треть миллиарда

На сегодняшний день самой дорогой квартирой, выставленной на портале OLX, оказалось жилье на 630 "квадратов", за которое просят более 344 млн грн ($9,45 млн). Расположена 7-комнатная квартира на Печерских холмах, на 11-м этаже ЖК Diamond Hill с панорамными окнами на Днепр.

Второе место – квартира в том же ЖК Diamond Hill на 5 комнат площадью 415 "квадратов" с авторским проектом ремонта. Просят за нее 215 млн грн (5,88 млн).

Самым дешевым жильем на портале сегодня оказалась квартира в селе Затишное (Днепропетровская область). Речь идет о старом здании без ремонта на 37 "квадратов" в двухэтажном здании (туалет на улице). Заявленная стоимость – 50 тыс. грн. Из бытовой техники только плита.