Почему растут цены на жилье и что происходит с рынком первичной недвижимости: объяснение эксперта из компании Greenville

Новые проекты пока не стартуют, но около 80% киевских жилых комплексов в течение 2023 года возобновили продажи в новостройках – это уже положительный результат в условиях ракетных обстрелов и регулярных атак беспилотников. Спрос на квартиры, несмотря ни на что, тоже растет.

О возобновлении строительной отрасли, факторах роста спроса и причинах повышения цен на квадратные метры рассказала руководитель департамента продаж группы компаний Greenville, эксперт рынка недвижимости Сусанна Караханян.

Покупательная способность просела, а спрос растет. Почему так?

Рынок недвижимости в Киеве сейчас показывает положительную динамику. Этому способствует военно-политический и экономический фон: фронт стабилен, обстрелов стало меньше по сравнению с прошлым годом, ПВО защищает, электроэнергия есть, а экономика удерживается на плаву. Еще одной из причин стал миграционный аспект. Согласно данным Международной организации по миграции в столице находится около полумиллиона перемещенных лиц из южных и восточных областей Украины, а общая численность населения города близка к довоенной. Люди пытаются обустроить жизнь на новом месте. К тому же в активе украинцев есть депозитные вклады.

“Динамика продаж коррелирует с общим состоянием отрасли. Курс гривны достаточно стабилен, инфляция ниже, чем прогнозировали: 10,6% вместо ожидаемых 14,8%. Да, покупательная способность просела, это не секрет. Однако, по наблюдениям экономистов, размер заработных плат демонстрирует постепенный рост. Ожидается возвращение на довоенный уровень во второй половине 2024 года. И не забываем о депозитных накоплениях. Около $15 миллиардов находятся на гривневых депозитах, $11 миллиардов - на валютных. Согласно отчету НБУ, еще от $60 до $100 миллиардов – на руках у граждан. Все это – весомый инвестиционный потенциал”, - отмечает Сусанна Караханян.

На руку спросу играют спецпредложения от застройщиков и программы кредитования. Девелоперы предлагают достаточно выгодные для покупателя условия приобретения жилья: разнообразные предложения с рассрочкой, скидками, оплатой по частям и т.д. Заработала программа "еселя".

«Министерство экономики отчитывается, что уже более 5 тысяч семей получили ипотечные кредиты по программе «еселя» на общую сумму, превышающую 7 миллиардов гривен. Большинство – это семьи военнослужащих. В ноябре мы также продали первые квартиры по этой программе. Программа работает. Медленно, но работает”, – констатирует эксперт Green Greenville.

По словам Сусанны Караханян, при выборе жилья покупатели обращают внимание на концепцию проекта, качество стройматериалов, планировку квартиры, наличие инфраструктуры и локацию. В приоритете остается безопасность, поэтому выбирают дома подальше от военных объектов и с подземным паркингом, который служит укрытием. Что касается стадии готовности, то спросом пользуются готовые квартиры или на финальных этапах строительства - инвестор сейчас не готов рисковать.

Что с ценами?

Общая тенденция сейчас – это рост цен. С начала года себестоимость квадратного метра в новостройке выросла на треть. Эксперт прогнозирует, что дальше цены будут только выше. Это происходит по объективным причинам.

“Удорожает логистика из-за блокады портов, оккупации части территории и активных боевых действий. Удорожают строительные материалы, дорожает стоимость строительных работ из-за ощутимого дефицита рабочей силы. Усложнились оперативно-производственные процессы, особенно в период прошлогодних отключений электроэнергии. Эти составляющие совокупно приводят к увеличению себестоимости”, – говорит представитель Greenville.

Но, по ее словам, есть еще один весомый фактор – уменьшение предложения. Большинство застройщиков не решаются рисковать, поэтому новые проекты во время войны не начинают (по крайней мере, в Киеве). А спрос остается, потому что есть инвестиционный потенциал. Статистика свидетельствует, что квадратный метр в комфорте стоимостью до 1500 у.е. ежемесячно дорожает в среднем на 3–5%. "Эконом" стоимостью до 1000 у.е. за квадратный метр сейчас пользуется почти таким же спросом, как и вплоть до полномасштабной войны.

Этой осенью стоимость квартир выросла как на первичном, так и на вторичном рынках. Портал DIM.RIA констатирует, что в октябре средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке Киева составляет 57 460 гривен - это самый высокий показатель в Украине.

Больше всего упали в цене квартиры в самом дорогом премиум-сегменте (примерно на 10%). Бизнес-класс в октябре вырос на 20-25% из-за фактора отложенного спроса.

Если же анализировать стоимость за квадрат в течение года в регионах, то больше выросли цены в Ивано-Франковской области - почти на 50%. Заметное удорожание в Житомирской области – на 24%. На Львовщине первичка выросла на 13%, вторичка – на 25%. Во Львове сегодня стоимость квадратного метра в новостройке составляет 47 800 гривен.

Чего ждать в 2024 году?

По мнению Сусанны Караханян, цены на жилье в следующем году будут неизменными или даже упадут в регионах, близких к линии фронта. Напротив, расти стоимость квадратного метра будет в условно безопасных регионах, например, на западе Украины - чем ближе к НАТО, тем безопаснее и выше цена квартиры.

Среди ведущих факторов влияния на цены эксперт отмечает военно-политический фон, настроения целевой аудитории, курс национальной валюты по отношению к доллару, темпы возобновления строительства. Положительное влияние также будет иметь существенное снижение учетной ставки Нацбанка.