Спрос на небольшие торговые точки и упадок офисов. Что ждет коммерческую недвижимость в 2024 году

В начале войны наибольший спрос пользовался большими складскими помещениями, где хранили свое имущество релокованные из прифронтовых районов бизнесы, волонтеры и международные гуманитарные организации.

С конца сентября в Киеве и регионах быстро восстанавливается спрос на небольшие торговые площади 20-50 кв. м из-за спроса со стороны малого бизнеса. А вот большие торговые площади простаивают. Относительно офисной недвижимости здесь стагнация обусловлена массовым переводом работников на отдаленную работу.

Однако в Украине активизировалась покупка коммерческой недвижимости. Иностранцы и украинский бизнес, верящие в победу Украины в войне и стремительное восстановление страны после войны, получили возможность приобрести за хорошую цену объекты, которые до войны никто даже не думал продавать.

Коммерческая недвижимость Киева и что ее ждет

Специалист недвижимости Алексей Мурин говорит, что в Киеве наблюдается бум на аренду торговой недвижимости небольших метражей. Главным образом безумный спрос связан с большим количеством переселенцев, которые переехали в Киев из прифронтовых регионов и решили заняться в столице бизнесом, которым занимались в родных городах. Вместе с этим спрос на большие торговые площади существенно ниже.

“Арендные ставки на небольшие торговые площади не только достигли довоенных значений, но и даже превысили их. Особенно это касается кафе 20 кв. м и аптек площадью 50 кв. м и выше. Аптеки сейчас развиваются безумными темпами и за места с хорошим трафиком и потенциальной выручкой могут предложить за площадь в 1,5 раза больше других потенциальных арендаторов”, - говорит Мурин.

Он отмечает, что за места с лучшим трафиком и потенциально хорошей выручкой

По его словам, еще одним важным трендом на рынке коммерческой недвижимости Киева является перемещение бизнеса из центра столицы в спальных районах. Это связано с тем, что за время пандемии COVID-19 и полномасштабной войны концентрация людей в спальных районах значительно выше, чем в центре города, а сегмент офисной недвижимости переживает стагнацию.

“Центр обезлюдел еще больше, чем было до войны. Офисной недвижимости сейчас очень много предложений по рынку. Этот сегмент в ужасающем состоянии. Прошлой зимой офисы пытались сдавать просто за коммунальные услуги, чтобы хоть как-то удерживать эти активы за свой счет. Сейчас здесь уже немного лучше, но слово "немного" здесь ключевое", - говорит Мурин.

По его словам, до полномасштабного вторжения офисная недвижимость в столице была относительно заполнена даже несмотря на пандемию. Спрос имели не только ликвидные места, но и неликвидные. Однако по состоянию на осень 2023 г. снижение этого сегмента рынка недвижимости составляет 70%. В настоящее время цена на аренду офиса может зависеть от различных факторов, включая ремонт, расположение, этаж, проходной и колеблется от 7 до 30 долларов за кв. м.

Мурин считает, что в будущем году малый бизнес в столице продолжит развиваться. Поэтому стоимость аренды торговой недвижимости будет расти в цене. А вот предпосылок для возобновления спроса на офисы специалист не видит.

"Люди уже привыкли работать удаленно, поэтому я думаю, что в сегменте офисной недвижимости кардинальных изменений не будет", - говорит Мурин.

Сколько стоит аренда коммерческой недвижимости Львова?

По словам владельца агентства недвижимости Malinka Real Estate Валерия Малинки в стоимость аренды коммерческой недвижимости Львова вернулась к уровню предшествовавшего полномасштабной войне. Спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился даже несмотря на то, что во Львов переехали многие из других регионов Украины.

Наиболее трендовыми в начале прошлого года были большие складские помещения площадью 500 кв. м и больше. А вот на офисы и спроса не было. Равно как и на небольшие коммерческие помещения, самыми популярными были площади в 300-500 кв. м. Сейчас рынок коммерческой недвижимости ожил, но вот тренд возвращения в офисы относительно невелик. Как правило, офисные помещения снимают иностранцы. ИТ-офисы сейчас резвятся, потому что многие работники этой сферы уехали из страны, поскольку международные компании не заключали договора с компаниями зарегистрированными в Украине”, - говорит Малинка.

По его словам, сейчас больше активности не столько в аренде, сколько в покупке коммерческой недвижимости Львова. Достаточно активны иностранцы, которые видят перспективу в послевоенном восстановлении страны.

“Многие узнали об Украине и о том, что здесь можно купить недвижимость вместе с землей. В Польше вы будете покупать землю полгода, а вот в Украине это происходит почти сразу. На стоимость аренды этот тренд будет также влиять. Однако наиболее активно этот рынок будет развиваться после окончания войны», – говорит Малинка.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости Днепра

Специалист по недвижимости компании "Материк" Вячеслав Козаченко говорит, что с начала войны в Днепре наибольший спрос имела складская недвижимость, поскольку бизнес релоцировался и вывез свое имущество из прифронтовых регионов и арендовал склады для хранения своего имущества. Сегмент офисов существенно сократился. Перспектива к росту этого сегмента есть, и он, возможно, вырастет на 20%-30%, однако, по мнению Козаченко, до конца войны торговая и офисная недвижимость не вернется к показателям, которые были до полномасштабной войны. Пока арендовать офис в Днепре будет стоить 250-300 грн за квадратный метр, а аренда складских помещений за городом составляет 100-150 - грн/кв. м.

А вот в сегменте аренды небольших торговых объектов цены быстро вернулись к довоенному уровню и превысили его. Это касается мест с большим пешеходным трафиком. Но в крупные торговые объекты резвятся, в некоторых местах цена сократилась на 50%, а некоторые места резвятся. Так, арендовать торговую точку в Днепре можно по цене 250-300 гривен за квадратный метр, однако стоимость аренды ценных объектов с хорошим трафиком может достигать 1000 грн/кв. м.

“Настроения у бизнеса в Днепре двоякие. Активен сегмент продажи коммерческой недвижимости. Часть бизнесменов концентрирует капитал, потому что видит себя в Украине и скупает по хорошей цене все то, что продают те, настроены пессимистично. Сейчас по привлекательной цене можно купить такие объекты, которые до войны никто даже не думал продавать”, - говорит Козаченко.

По его словам, возвращение бизнеса с запада Украины в Днепр происходит очень медленно, но те, кто решил остаться в городе, постепенно улучшают свои позиции и докупают активы. Хотя в прошлом году о каком-либо возможном росте не было даже мнения.

Некоторые офисные центры даже вернули довоенную цену аренды. Но чтобы цена превышала довоенную, я не встречал. Вообще рынок сейчас восстановился на 70% по отношению к показателям до полномасштабной войны. Те, кто оптимистично настроены и покупают, на этих людях и держится рынок недвижимости”, - говорит Козаченко.

По его словам, когда война закончится, рынок коммерческой недвижимости в Днепре очень быстро достигнет довоенных показателей, но пока в стране будут идти боевые действия полноценное восстановление невозможно, поскольку многие люди до сих пор за рубежом и на большое количество офисных помещений нет спроса.