В ожидании ценового роста. Как изменился рынок вторичной недвижимости с начала года и куда он будет двигаться дальше

Как обращает внимание президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе, в 2023 году достаточно заметен рост спроса на квадратные метры. И это касается обоих рынков, как первичного, так и вторичного. Хотя предложение жилья по сравнению с довоенным периодом, конечно же, существенно сократилось.

"Уже три недели как вырос спрос на жилье. Это две причины. Во-первых, многие ожидали нового нападения со стороны Беларуси, чего не произошло. Реже стали и ракетные обстрелы. Во-вторых, сейчас на рынке большой отложенный спрос. Лучшее с этим, конечно, в западных регионах. Например, в Закарпатье, во Львовской и Ивано-Франковской областях, где и первичный, и вторичный рынок подрос", – говорит Парцхаладзе.

Его слова подтверждает и президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита. Как сообщил эксперт, спрос на жилье начал расти в Киеве, Одессе и даже в Харькове. “Те же коллеги из Харькова говорят, что за квартал спрос улучшился. Как на аренду, так и на покупку "вторички". Хотя в некоторых западных регионах, где он был активнее, с начала года есть некоторое проседание. Это Закарпатье, Черновцы, Ивано-Франковск”, – добавляет Пита.

В долларах жилье подешевело, в гривне – осталось на прежнем уровне

Если говорить о вторичном рынке отдельно, цены здесь с начала года действительно опустились почти по всей Украине. Но в основном только в валютном эквиваленте, в котором и выставляются объявления о продаже жилья.

"На вторичном рынке произошла интересная ситуация. С одной стороны, в долларах цены упали или остались такими же. Но в гривне в ряде регионов, наоборот, выросли, учитывая рост курса. И если перевести эти гривны в доллары, цены будут или меньше чем до войны, или такими же", – говорит Юрий Пита.

Если до войны "квадрат", по его словам, стоил $1 тыс. при курсе 27 грн/$, то сейчас – $730/кв м при курсе 37-38 грн/$, хотя в гривне это почти такая же сумма. Конечно, это своеобразная средняя температура по рынку, потому что:

• ценовой диапазон ввиду регионов по-прежнему очень велик;
• стоимость жилья даже в пределах одного города может ощутимо колебаться в зависимости от его расположения, возраста, наличия/отсутствия ремонта;
• многое зависит и от продавца, его желание продать квартиру как можно быстрее: на рынке давно известны продавцы, "преломляющие" цены, имея время на ожидание покупателя.

Возьмем для примера стоимость однокомнатной квартиры в доме из "старого" жилищного фонда с ремонтом, так как на них в столице спрос наибольший. Так вот, за 1 квартал 2023 года средняя стоимость вторичного "квадрата" в столице очень несущественно снизилась – на 1,5 тыс. грн. до 49,6 тыс. грн. ($1,334 тыс.). Цена метра вторичной "однушки" в Киеве начинается, согласно расчетам delo.ua, вообще с 29,4 тыс. грн ($795) за "квадрат" (таких вариантов больше всего в Дарницком и Деснянском районах).

Впрочем, можно найти и однокомнатное жилье за 56 тыс. грн/кв. м ($1,51 тыс.). Правда, здесь уже речь идет о недвижимости с ремонтом в более "солидных" районах, таких как Оболонь. Можно из-за объявления найти и квартиры по 85 тыс. грн за "квадрат" ($2,3 тыс.), но в Печерском и Шевченковском районах.

Если же взять двухкомнатные квартиры, то цены здесь – согласно объявлениям на Dim.Ria – стартуют, учитывая район, с $46 тыс. Примечательно, что самая большая цена, которую просят за двухкомнатную квартиру в столице, достигает $1,1 млн, где Речь идет о жилье на 155 "квадратов" в Печерском районе.

Что будет с ценами в ближайшие месяцы

Как утверждает Юрий Пита, если текущая динамика на рынке "вторички" сохранится, то цены по всей Украине точно не будут падать. Но радикального увеличения не будет, потому что спрос пока относительно слаб из-за войны.

"Успешное контрнаступление ВСУ этот спрос усилит. И я думаю, что на лето цены будут повышаться. Интерес со стороны покупателей может очень резко усилиться и стоимость пойдет вверх", - добавляет эксперт.

Как уточняет Лев Парцхаладзе, в конце весны цены могут несколько увеличиться в регионах, где стоимость вторичного жилья больше упала с началом полномасштабной войны. Как из-за приближения к регионам с боевыми действиями, так и из-за распродажи "метров" теми, кто предпочел эмиграцию. А именно – в Харьковской, Николаевской и Днепропетровской областях.

По его мнению, вскоре эта тенденция распространится и на всю территорию страны, кроме областей, где идут боевые действия. В частности, это будет обусловлено спросом на недвижимость среди военных, которые смогли накопить сбережения на жилье относительно высоких зарплат, или родственников погибших воинов, получивших от государства компенсации.

"За последние полгода мы видим стабилизацию на рынке. Оборот пошел. В ближайшие месяцы сделок будет еще больше, поэтому и цены пойдут вверх. За март мы закрыли 10 сделок за собственные наличные средства покупателей. Это не ипотечные кредиты. Для сравнения, мы закрыли за январь всего два соглашения, а за февраль - три", - делится опытом директор агентства недвижимости "КиевДимСервис" Андрей Романов.