За метр до осени. Сколько будет стоить украинская недвижимость уже через несколько месяцев

Опрошенные нами эксперты в большинстве своем разделяют мнение о том, что рынок осенью 2023 года ожидает роста стоимости жилья. Они отмечают, что рост цен стал весьма ощутим уже летом. И касается это всех сегментов: первичного рынка строящегося жилья, рынка нового жилья введенного в эксплуатацию и вторичного рынка – старого жилого фонда.

Одним из триггеров ценового роста станет восстановление экономики в целом, поскольку рынок недвижимости чувствителен к изменениям в деловой активности, настроениям инвесторов и платежеспособности потенциальных покупателей.

"Осенью активность вырастет по всей Украине. Рынок недвижимости – часть экономики, которая в целом восстанавливается. НБУ улучшает прогнозы, сокращает ключевую ставку, а Кабмин улучшает ожидания по ВВП. Рынок недвижимости на все это реагирует. Тем более, возвращаются переселенцы из-за границы, что поднимет спрос на недвижимость", – говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторам) Украины Юрий Пита.

К слову, по тем же причинам будет расти и стоимость аренды. "Если принимать во внимание сегодняшние тенденции, в течение осени аренда по всей стране вырастет ориентировочно на 10-15% в зависимости от регионов. Больше всего, конечно, в Киеве", – предупреждает Юрий Пита. Похожие прогнозы дает директор агентства недвижимости "КиевДимСервис" Андрей Романов.

Стоимость "квадратов" набрала обороты еще два месяца назад

В настоящее время равновесие спроса и предложения на новые квартиры наблюдается почти по всей подконтрольной территории Украины. Исключение, конечно, составляют прифронтовые регионы и отдельные районы Харьковской области. Даже в западных регионах Украины прошлогодний ажиотаж на покупку жилья охладел. Но такое относительное равновесие по мнению участников рынка отнюдь не помешает удорожанию "квадратов" по всей стране.

По словам Андрея Романова, стоимость нового, недавно введенного в эксплуатацию жилья в западных регионах вплотную приблизилась к столичной.

Юрий Пита объясняет: сегодня средняя стоимость нового жилья в Киеве составляет $1-1,2 тыс. (около 40 тыс. грн) за "квадрат". Во Львове – даже немного дороже. На Закарпатье цены выросли где-то на 50% от довоенных: если до войны цена была $500-600 за метр, то сейчас – где-то $1 тыс. Это – безопасный регион и расположен он недалеко от границы с Европой.

К примеру, по данным портала по недвижимости ЛУН, на вторичном рынке самые высокие цены на однокомнатные квартиры наблюдаются в следующих регионах:

• Киев – $57 тыс. (ориентировочно 2,1 млн. грн.);
• Львов - $55 тыс. (2 млн грн);
• Ужгород - $48,4 тыс. (1,8 млн грн);
• Винница - $40 тыс. (1,5 млн грн);
• Одесса – $39 тыс. (1,44 млн грн).

Юрий Пита добавляет, что сейчас украинцы покупают жилье, прежде всего, в центральной и западной части Украины. "Хотя и Харьков, какой бы сложной там ни была ситуация с обстрелами, восстанавливается после существенного проседания цен. Похоже – в Запорожье и Днепре. Самый активный спрос – в западных регионах: Закарпатье, Львовская, Черновицкая и Тернопольская области", – говорит президент Ассоциации специалистов. по недвижимости.

Наименьший спрос на жилье наблюдается в следующих областях:

• Николаевская область – спрос 67% от предложения;
• Запорожская – 40%;
• Харьковская – 19%.

Что же касается еще строящегося жилья, то здесь действительно наблюдается застой. Люди не доверяют застройщикам из-за медленного строительства зданий. Или вообще не верят, что застройщик окончит дом. Слишком высоки опасения заморозить большие суммы в долгострое и, в конце концов, остаться и без денег и без жилья.

"Скандалов множество. С тем же "Киевгорстроем". Да, здесь есть сделки покупки, но они чрезвычайно точечные. Люди переключились на вторичную недвижимость, которая уже готова", – говорит директор агентства недвижимости "КиевДомСервис".

По всей Украине с начала лета цены на обширный ряд объектов новой недвижимости выросли ориентировочно на 10%. И эта тенденция касается практически всех регионов. "Исключение составляет Одесса, которая в последнее время страдает от вражеских обстрелов. Там покупатели заняли выжидательную позицию. Цены там не упали, но объем сделок сократился в разы", – говорит Романов.

Между прочим, сегодня 82% новостроек из более 1,77 тыс. проектов по всей Украине приступили к продаже жилья, что является наибольшим показателем с начала большой войны. Активнее всего старт продаж объявляют застройщики в западных областях Украины:

• Закарпатье – продается 98% жилых комплексов;
• Ивано-Франковская область – 97%;
• Львовская область – 94%;
• Киевская область – 80%, а в Киеве – 79%.

Если же посмотреть на рынок купли-продажи старого жилищного фонда , то здесь все активно продается и покупается. Хотя цены на вторичную недвижимость растут медленнее, чем на новое жилье. За последние два месяца цены поднялись на 2-5%, так как при большом спросе нет достаточного предложения. Сейчас предложение где-то на 40% меньше, чем до полномасштабной войны", – добавляет он.

Спрос и цены может подтянуть расширение естьОбласти

По словам Андрея Романова, рост цен на новые квартиры на 10% за последние два месяца – это только начало, поскольку с 1 августа была расширена программа есть поселок.

Теперь возможность получить ипотеку под 7% стала доступна большей категории людей – ветеранам, людям с инвалидностью, участникам боевых действий, внутренне перемещенным лицам и вообще всем украинцам, не имеющим собственного жилья.

"Люди уже начали понемногу "запускаться", хотя ипотеку еще не выдали. Если эта программа заработает по полной, это станет серьезным катализатором роста цен осенью на рынке первичной недвижимости. Спрос на свежую вторичную недвижимость будет высоким, так как предложение небольшое из-за нехватки нового качественного жилья – множество застройщиков в затруднительном положении", – добавляет Андрей Романов.

В свою очередь Юрий Пита не уверен, что расширение еОсели будет способствовать росту стоимости "квадратов" из-за повышения спроса на них.

Эта программа направлена на очень ограниченный сектор рынка и малый объем потребителей. Если брать ипотеку под 3%, то приобрести можно только квартиру в возрасте до 10 лет, а если – при расширенной программе под 7%, то жилью должно быть максимум 3 года. естьОбласти погоды на рынке не сделает", – объясняет позицию эксперт.

Юрий Пита довольно скептически оценивает возможности еОсели. По его мнению, во-первых, неизвестно, как долго у государства будет хватать средств на финансирование этой программы. Во-вторых, программа направлена на новое жилье, а это проблема, ведь на первичном рынке активность покупателей ощутимо ниже, чем на рынке ветхого жилого фонда. "Люди не рискуют покупать новое жилье, которое еще самому нужно приводить в соответствующее состояние", - отмечает Юрий Пита.

Впрочем, президент Ассоциации специалистов по недвижимости убежден, что в течение осени цены на новую недвижимость в зависимости от региона поднимутся ориентировочно на 10%. В первую очередь – в Киеве. Приблизительно такие же прогнозы дает и Андрей Романов, заметив, что по старому фонду удорожание будет еще быстрее или таким же.

Цены застынут, или альтернативная точка зрения

В отличие от двух предыдущих экспертов соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов в комментарии нам отметил, что, по его мнению, улучшенный инфляционный прогноз и снижение учетной ставки НБУ до 22% сдерживают рост стоимости жилья на первичном рынке.

"Цены в основном будут оставаться на стабильном уровне, ситуативные колебания средней стоимости метра не превысят 1%", – говорит управляющий партнер INSPI Development.

По его словам, сейчас отсутствуют какие-либо причины для увеличения стоимости жилья на первичном рынке. Наиболее активные компании, возобновившие строительство собственных объектов, в частности в Киеве, готовы предложить покупателям, наоборот, существенные скидки от 2,5% до 10% (при этом это, так сказать, официальные, "рекламные" дисконты, а для покупателей, готовых приобрести жилье за полную стоимость, реальные скидки могут достигать 15-18%).

Эксперт выделил основные факторы, влияющие на ценовую стабильность на первичном рынке. Одним из них является существенное снижение курса валют по сравнению с концом прошлого года. С января по июль 2023 г. наличный курс доллара к гривне снизился на 7,5-8%. Кроме того, в сентябре-октябре НБУ может прибегнуть к частичной либерализации валютного рынка с последующим снижением курса доллара еще на 1-1,5%.

"Обычно производители строительных материалов и девелоперы привязывают свою ценовую политику именно к курсу американской валюты. Экономическая ситуация в стране свидетельствует о том, что до конца 2023 года оснований для роста цен из-за курсовых "катаклизмов" доллара фактически отсутствуют", - отметил специалист.

Взгляд скептика

Еще одним важным фактором, который будет влиять на уровень цен, как считает Семенцов, является крайне низкий спрос на новое жилье по программе есть еОселя.

Он рассказал, что за 1,5 месяца после старта льготной ипотечной программы есть еОселя в возводимых объектах на первичном рынке по этой программе было заключено лишь около 10 сделок, что явно не является весомым фактором для роста спроса.

"Фактически других источников для роста спроса пока просто не существует, ведь война продолжается и благосостояние большинства граждан явно не становится лучше", – подчеркнул он.

Относительно уровня спроса эксперт отметил, что на первичном рынке жилья он не превышает 20-35% от объемов февраля 2022 года и вряд ли существенно вырастет до конца текущего года.

К тому же любопытство потенциальных покупателей в основном сконцентрировано на готовых объектах или ЖК с высокой степенью готовности (от 70%), на которых ведутся активные строительные работы, когда риски от вложения средств в новостройки сведены к минимуму.

По его данным, в ближайшее время покупателей будут преимущественно интересовать дома площадью от 40 до 70 "квадратов" с высокой степенью готовности в относительно безопасных городах и локациях, где отсутствуют стратегические, военные или логистические объекты, которые могут стать мишенью для террористических атак врага.

"В недостроенных объектах для покупателей очень важна реальная, а не кажущаяся активность на стройплощадках, ведь сейчас риски приобрести квартиру в объекте, ввод которого в эксплуатацию может затянуться на неопределенный срок или вообще этого не произойдет, чрезмерно высокие", – соглашается со своими коллегами Семенцов.

Специалист прогнозирует, что активная фаза спроса продлится до середины сентября-октября – до начала нового отопительного сезона, ведь существует очень высокая вероятность новых атак на энергообъекты Украины, что фактически будет тормозить не только строительные работы, но и будет психологически влиять на активность покупателей.

Еще одним обстоятельством, которое может сдерживать спрос, эксперт назвал отсутствие страхования военных рисков.

"Недавняя ракетная атака на новостройку в Днепре поставила ребром вопрос необходимости введения страхования рисков для покупателей. Ведь в каждом типовом соглашении на приобретение имущественных прав на объект, который будет построен в будущем (т.е. будущую квартиру), понятие форс-мажора до сих пор не учитывает риски разрушения или повреждения объекта в результате военных действий", – подчеркнул он.

А это значит, что сегодня соответственно отсутствуют какие-либо обязанности девелопера перед покупателем при возникновении таких обстоятельств, что также сдерживает перед приобретением жилья потенциального покупателя.