Железные квадраты. Как в Харькове под обстрелами продают квартиры

Прифронтовый Харьков много месяцев остается одним из самых уязвимых городов, наиболее подверженных обстрелам ракетами, беспилотниками и тяжелыми управляемыми бомбами. Причем, в отличие от Днепра или Одессы, харьковчане не всегда успевают добежать до укрытий, ведь город расположен менее чем через час езды от границы с РФ.

Кроме того, в марте ракетные обстрелы уничтожили почти все энергетические мощности города.

В таких обстоятельствах рынок недвижимости в городе должен был залечь на дно, однако даже несмотря на обстрелы и отсутствие коммунальных удобств, интерес к имуществу постоянно растет.

Рынок недвижимости под обстрелами: как изменился спрос и покупатель

Активность на рынке города, население которого уменьшилось с довоенных 1,5 миллиона человек, обеспечивают две категории покупателей. С одной стороны, это жители близлежащих городков, которые перебрались в Харьков после потери жилья. По заявлениям горсовета, в городе проживает 500 тыс. ВПЛ.

Многие из них пользуются программой "єВідновлення" и покупают жилье в Харькове, чтобы не уезжать далеко от родного города, рассказала в комментарии руководитель филиала АН "Город" Ольга Русина.

По ее словам, 50% сделок купли-продажи жилья составляют государственные программы, преимущественно жилищные сертификаты, еще 50% покупают за "живые деньги".

По данным ОВА, в Харьковской области по программе "єВідновлення" новое жилье недавно приобрели 212 жителей региона. Владельцы разрушенного жилья купили 165 квартир и 47 частных жилых домов на 360 млн гривен, из них жилищными сертификатами оплачено более 354 млн грн. Всего 4641 заявление поступило в профильные комиссии на компенсацию за полностью уничтоженное жилье.

Кроме этого, в рамках программы харьковчане получили 502 млн гривен на ремонты поврежденного российскими обстрелами жилья.

С другой стороны, сейчас цены упали вдвое и покупают жилье те, кто раньше не мог себе это позволить из-за высоких цен – Харьков много лет входил в пятерку лидеров рынка по стоимости квадратного метра. Сейчас в безопасных регионах цены выросли, а в рисковых - упали, это стимулирует рынок, объясняет в комментарии Delo.ua глава Харьковского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Правдин.

Риелторы отмечают, что в условиях войны активность наблюдается только в сегменте эконом-жилья. Ни первичный рынок, ни элитное жилье этим похвастаться не могут. По словам Ольги Русиной, бывают единичные сделки и на первичном рынке, когда люди решат купить жилье в новостройке по $9 тыс. или $11 тыс. Однако эти кейсы скорее исключение, и для людей, которые соглашаются с высокими рисками.

"В основном покупают эконом-сегмент в районах, удаленных от стратегических объектов, одно- или двухкомнатные, обязательно с ремонтом. В городе уже нет кому ремонтировать. К тому же люди часто приезжают вообще налегке, не имеют средств заплатить риелтору или нотариусу. Мы часто работаем в долг, верим, что как только зайдут первые деньги, нам сразу заплатят комиссию", – рассказала Русина.

Еще одним трендом является то, что нет цепных сделок, где участниками часто являлись от 5 до 10 покупателей-продавцов. Ранее подобные продажи составляли 80% рынка. "Обычно люди встречались у нотариуса и просто передавали деньги по кругу. Одни продавали двухкомнатную и сразу покупали трехкомнатную, другие разменивают жилье на две квартиры. Сейчас таких случаев вообще нет", - говорит Правдин.

Цены на квартиры в Харькове: хаотичное падение

Цены на одно и то же жилье могут кардинально отличаться даже в одном районе – в зависимости от того, насколько быстро продавцу нужны средства или покупателю – квартира.

"На Алексеевке недавно продали 2-комнатную за $27 тыс., рядом по сертификату покупают за $38 тыс. такую же квартиру. Поэтому очень трудно сложить среднюю цену. Если нужно человеку срочно, он покупает без торга. У меня случались случаи, когда клиенты приходят на осмотр, причем показывают из окна – вот наша разбитая квартира, а мы хотим приобрести в соседнем доме”, – объясняет Русина.

О том, что бывают случаи, которые выбиваются из общих ценовых трендов, говорят и в АСНУ.

"Из последних сделок: 3-комнатная на северной Салтовке, на улице выходящей на поля, где стоит разбитый дом, фотографии которого уже облетели весь мир. Недалеко недавно купили трехкомнатную квартиру, которую продавали полгода, но смогли продать всего за $18 тыс. До войны такая же квартира стоила бы 50 тыс. Однако нельзя сказать, что падение втрое характерно для Харькова", - подчеркнул Правдин.

В общей сложности квадратный метр сегодня оценивается примерно в $500, в Киеве и Львове цены выше больше, чем вдвое. Стоимость однокомнатного эконом-варианта в районе ХТЗ – 6 тыс. долларов. В то же время в центре еще выставляют цены по $150 тысяч, хоть это и не ходовой товар, говорит риелтор.

Двухкомнатные стоят от $12 тысяч, хотя встречаются варианты за $6-8 тысяч. Трехкомнатные можно купить по цене от $15 тыс.

"Обычно вопрос безопасности очень не акцентируется. Выбирают все дальше от энергообъектов и заводов. Остальные требования по-прежнему - расположение, качество дома, ремонт, близость к метро. И чтобы заезжать сразу", - добавил Правдин.

Аренда жилья в Харькове: цены в апреле 2024

Цены на аренду в Харькове также существенно снизились за более чем два года войны. Сегодня в центре города без особого труда можно найти квартиру с хорошим ремонтом за -5-6 тысяч гривен в месяц, а на окраине можно втрое дешевле.

"Аренда настолько упала в цене, что снять за 2 тысячи гривен в месяц однокомнатную квартиру - это не фантастика, а обычное дело для нецентральных районов. Правда, это касается квартир массовой застройки советских времен. Новостройка с ремонтом стоит дороже - 6-12 тыс", - отметил Правдин.

Снимают жилье также как можно дальше от стратегических объектов. Учитывая коммунальные проблемы, предпочитают квартиры с газовыми плитами.

"Аренда как стоила после резкого падения цен в 2022-м, так и стоит сейчас. Если до вторжения квартира в новом доме сдавалась за $600, то сейчас за 11 тыс. грн - то есть подешевела втрое", - объясняет Родина.

В целом за время войны рынок аренды снизился также примерно на половину, и сейчас есть достаточно вариантов жилья за умеренную цену.