Іпотека під 7% чи лізинг під 5%: переваги і недоліки двох держпрограм по здешевленню житла

Навздогін державній програмі "Доступна іпотека 7%", яка була запущена українським урядом як наслідок ініціативи президента Зеленського 1 березня 2021 року, незабаром повинна стартувати спільно розроблена Мінфіном і профільними парламентськими комітетами програма фінансового лізингу житла під 5% річних.

Так, з 27 травня набули чинності внесені до закону України про Державний бюджет на 2021 рік зміни, які передбачають приєднання Державної іпотечної установи (ДІУ) — вона з 2004 року працює на ринку іпотечного кредитування як установа другого рівня і займається рефінансування іпотечних кредиторів, у т.ч. за рахунок коштів, що надійшли від розміщення цінних паперів — до Української фінансової житлової компанії (УФЖК), яка була спеціально створена наприкінці 2020 року як акціонерне товариство для розробки та втілення механізму доступної іпотеки і програми лізингу при Мінфіні.

13 червня також набирає чинності прийнятий 4 лютого  2021 року Верховною радою закон про фінансовий лізинг, який власне і визначає загальні принципи фінансового лізингу, захищає права лізингоодержувачів і лізингодавців, розширюючи можливості для отримання житла в лізинг.

За задумом можновладців дві програми — іпотека під 7% і лізинг під 5% — метою яких визначено зробити житло більш доступним, мають розвиватися паралельно і "під одним крилом" профільного міністерства. Того, що дві державні програми можуть конкурувати між собою у міністерстві не бояться. "Я сама запитувала міністра фінансів: чи не боїться він, що буде якась конкуренція між урядовою програмою і програмою "Української фінансової житлової компанії". Колеги кажуть — не бояться", — розповіла народна депутатка Олена Шуляк.

Про те, що це дві абсолютно різні програми, які активізують попит на нерухомість у різних верств населення, говорить керівник компанії Perfomance Management Сергій Сароян. Так, державна програма фінансового лізингу призначена для військових, освітян, медиків, поліцейських, переміщених осіб і соціально незахищених верств населення, тоді як доступну іпотеку можуть отримати всі кому не більше 50-ти років, це їхнє перше житло і вони уже мають певну суму на початковий внесок — 15-20% вартості житла. "Ті, хто отримають таку іпотеку, напевно будуть не рядові вчителі, лікарі, або військові", — зазначає Сергій Сароян.

З іншої сторони — теоретично — на доступну іпотеку під 7% можуть претендувати ті самі верстви населення, що і на доступний лізинг.

Нагадаємо, максимальна вартість іпотеки за умовами державної програми — 2,5 млн гривень, житло має бути придбане у будинку, який зведений не раніше 2018 року.

Про те, що дві державні програми із здешевлення вартості житла не будуть конкурувати між собою оскільки вони нішеві і мають невеликі обсяги говорить фінансовий аналітик Олексій Кущ. "Програми не будуть конкурувати тому що, якщо фактично взяти обсяг цих програм –це схемні такі програми, нішеві, назвемо їх так. Певні політичні групи впливу, які будуть контролювати ці програми, вони будуть застосовувати фінансові ресурси цих програм для фінансування відповідних забудовників з якими у них будуть свої "ділові стосунки". Конкуренція могла би бути на великих обсягах. Тоді це була би конкуренція. А зараз у програм просто є свої так звані куратори, які будуть визначати напрямки подання коштів", — каже він.

Разом з тим до державних програм критично ставляться і самі забудовники. "На жаль, державні програми, які вже запущені, не сильно "злітають вгору". Ось зараз створили Житлову компанію (УФЖК — delo.ua). Розповідають, що даватимуть житло в лізинг. Але в лізинг вони можуть віддавати тільки готове житло. Будь-хто із будівельників у Києві до закінчення будівництва продає практично всі квартири. Тож є над чим подумати", — говорить президент ХК "Київміськбуд"Ігор Кушнір.

Нелогічним з економічної точки зору називає запуск одразу двох державних програм із здешевлення вартості житла керівний партнер лізингової компанії "ЕСКА Капітал". Сергій Васьков. "Я негативно ставлюся до будь-яких подібних державних програм. Чи це програма фінансового лізингу, чи програма по іпотеці, компенсація ставок чи пільгові кредити. Бо є базова ставка, за якою держава залучає кошти сама собі. Нині це 11,5% або майже 12% річних для ОВДП. І я не розумію, як держава може давати людям дешевші кредити, ніж бере сама. Це нерозумний шлях, адже у нас є значний дефіцит бюджету", — каже він.

Між тим, станом на 31 травня 2021 року, згідно з даними Мінфіну, уповноваженими банками (станом на сьогодні таких 14) за державною програмою "Доступна іпотека 7%" підписано 351 кредитний договір на загальну суму 297,3 млн грн, як на первинному (24,28%), так і на вторинному (75,72%) ринках. Ще 667 заявок на участь у програмі на загальну суму 587,2 млн гривень, з яких 21,38% становить первинний ринок і 78,62% — вторинний, розглядаються.

Найбільше заявок на отримання пільгової іпотеки припадає на Київ. В останній тиждень травня — 36,7%. На другому місці — Київська область — 28,3%. На третьому — Харківська (6,9 %).

У самому Мінфіні відзначають, що інтерес до пільгової іпотеки в українців зростає з кожним тижнем. "Так, приріст у останній тиждень травня у порівнянні з даними попереднього тижня становить:+ 15% — кількості кредитів та + 17% — суми кредитів; + 7% — кількості заявок та + 7% — суми заявок", — кажуть там.

В подальшому більші перспективи розвитку саме державної і іпотечної програми, а не лізингової, попри певну критику обох програм, бачить Олексій Кущ. "Я думаю, що класична іпотека це більш правильний інструмент придбання житла, оскільки той хто її бере отримує право власності на житло одразу. При лізингу право власності можна отримати тільки після повного викупу житла і в цьому є певні ризики", — каже він.

Самі ризики, за словами Сергія Сарояна, полягають в тому, що якщо людина не дотримується умов за лізинговою програмою, то вона виходить із неї фактично ні з чим. "По суті це те саме, що ти орендував квартиру і зараз будеш з неї з'їжджати", — каже він.

"Якщо все ж порівнювати ці дві програми, то привабливішою здається мені програма по іпотеці. Тому, що вона більш зрозуміла для фізичних осіб. Чи не задавить програма лізингу програму по іпотеці? Думаю, що ні. По-перше, більше людей знає про іпотеку, а по-друге, залежить від об'єму фінансів, який буде виділено на обидві програми", — говорить Сергій Васьков.

Разом з тим Сергій Сароян бачить і позитивні сторони програми лізингу під 5%. "Більш ймовірно, що за участю в такій програмі люди будуть намагатися своєчасно платити за зобов'язаннями, тим більше, що вартість щомісячного платежу часто може бути нижче вартості оренди. Наприклад, якщо вартість квартири близько 550 000, то щомісячний платіж протягом 20 років складе близько 2 300 гривень. Тобто менше 100 доларів за нинішнім курсом гривні до долара", — каже він.

Зазначимо, лізинг, який пропонує державна програма, — це по суті оренда житла на термін від 1 до 20 років з можливістю викупу в кінці терміну, при погашенні всієї суми вартості квартири без внесення початкового внеску як це є при іпотеці.

В той же час, зважаючи на те, шо у випадку лізингу лізингодавець (банк чи інша фінансова установа) при невиконанні договору лізингоодержувачем може без особливих проблем виселити останнього тоді як при іпотеці існує цілий ряд обмежень, коли банк взагалі не може отримати квартиру, програма фінансового лізингу, за словами Олени Шуляк, несе менше ризиків для банків, які дають такі позики, ніж іпотечні кредити.

Також ризиками для банків при іпотеці через які останні не хочуть знижувати іпотечну ставку Олена Шуляк бачить  нинішнє банківське законодавство, яке "дає можливість забудовникам зводити житло іноді не за правилами". У лізинг можна взяти тільки уже здане в експлуатацію житло. Загалом депутатка вважає, що в лізинг банки будуть більш охочіше давати житло аніж в іпотеку хоча при цьому зауважує, що важливо, щоб в Україні були програми і по іпотеці, і по лізингу.

В той же час основним недоліком державної програми іпотеки під 7% Сергій Сароян бачить те, що часом на ринку є більш вигідні пропозиції, аніж ті, що пропонує державна програма. "Це зокрема, банківські партнерські програми із забудовниками, які пропонують пільгові умови за ставками на перші кілька років. Але там потрібно уважно читати умови за ставкою — на який термін її дають низьку, і яка ставка вийде в середньому за той термін, який ви плануєте користуватися іпотекою", — каже він.

Загалом же Сергій Васьков говорить, що передусім — до запуску пільгової іпотеки і пільгового лізингу — потрібно було розробити комплексну державну програму розвитку пільгового житла і технологій будівництва. Щоб будувалися енергоефективні будинки та райони, наприклад. А вже потім — фінансування цього житла. "У кожному кроці має бути сенс, який дозволить державі або заощадити, або отримати більше податків в бюджет. Наразі за жодною з двох програм великої стратегічної користі для економіки не видно", — каже він.

Надія Михальчук, спеціально для Delo.ua

Джерело фото: Depositphotos