Парадокс девелопменту: чому сенси коштують дорожче за квадратні метри

Існує стереотип, що забудовники думають тільки про власну кишеню і намагаються вижати максимум з будь-якої ділянки: побудувати якомога більше будинків із максимальною кількістю поверхів, не думаючи при цьому про комфорт мешканців.

Така тенденція справді є - як відгомін дефіциту житла, який довго існував у нашій країні. Але з часом стиль життя і пріоритети інвесторів змінюються, і планку тут мають задавати саме девелопери нової генерації. Поясню, чим вони відрізняються від забудовників, і чому прибуток девелопера не має прямої залежності від кількості квадратних метрів.

Чим забудовник відрізняється від девелопера 

На українському ринку справді є категорія забудовників, яких в народі справедливо називають "злобудовниками".

До сучасних стандартів девеломпенту це не має жодного стосунку. Їх модель роботи досить стандартна - забудувати ділянку типовими будинками, не переймаючись потребами майбутніх мешканців. Вони роблять ставку на будівельний об’єм та пряму кореляцію кількості квадратних метрів до кількості отриманих грошей.

Але з кожним днем цей підхід працює все гірше. Я називаю це парадоксом девеломпенту. Адже чим більший будівельний об’єм, тим більше на ньому заробляють усі (архітектори, дизайнери, постачальники, підрядники) окрім власне девелопера.

 Наприклад, кілька років тому ми прораховували фінансову модель для  проєкту на 28 тис. кв. м,  який в результаті трансформували в 19 тис. кв. м з більшим прибутком для девелопера. Це і є одна з основних складових парадоксу – коли через надмірну кількість типових квартир забудовник девальвує цінність проєкту.

Поясню в цифрах. Можна побудувати комплекс на 250 квартир вартістю 1000 дол за кв. м. А можна «пожертвувати» 50-ма квартирами на користь житлового простору, паркомісць, інфраструктури.

Квадратний метр в такому проєкті коштуватиме дорожче, а за рахунок більшої привабливості і меншої кількості квартир – продажі в ньому закриються швидше. 

У результаті  девелопер отримає: вищу ціну за метр, менше операційних витрат (адже кожного місяця вони складають значну суму) і зможе швидше направити ці кошти в наступні проєкти. Свою вигоду отримують і покупці – адже в якісних, ціннісних проєктах вартість нерухомості матиме вищу ліквідність і капіталізацію.

Еволюція від метрів до сенсів

На початку 2000-х найбільш ходовими на ринку були квартири площею 90-100 кв.м. Людям після реалій радянської забудови хотілося простору, а енергоносії коштували небагато. З роками вартість тарифів і стиль життя змінилися.

Мешканці більше часу проводять назовні, потреба у великій площі зменшується, планування змінюються. Тепер девелопер має думати не про будівельний об’єм, а про наявність прогулянкових зон, спільних просторів, зручної навігації всередині комплексу тощо. Так починається процес мислення і конкуренції концепціями. 

Зараз багато девелоперів повернулися до ідеї спільних просторів на даху, лоббі-зон та кава-поінтів в під'їздах. Це дуже маленька частка серед загальних затрат на проєкт, але дуже суттєвий внесок в атмосферу, затишок та додану вартість комплексу.

З цих же міркувань неліквідні квартири на перших та цокольних поверхах краще одразу перепрофілювати під зони загального користування чи комерційні приміщення. Девелопер не втратить багато на їх продажі, але створить додаткові переваги для мешканців.

На ринку з’являються так звані девелопери нової генерації, які прийшли в цей бізнес з інших сфер. Вони орієнтуються на сучасний світовий досвід і роблять дуже круті проєкти. Еволюційний процес витісняє з ринку тих, хто будує «пусті» квадратні метри, намагаючись заробити на об’ємі. Навіть в економ-класі виграватимуть ті, хто будуватиме з ідеєю та концепцією. І це перспектива найближчих десяти років. 

Тим часом  забудовник, який десятиліттями будує виключно типове житло нині має два шляхи: або вимушено піти з ринка через погані продажі та репутацію,  або стати девелопером.

І це підтверджує практика. Коли поруч будуються два комплекси: один за філософією “набудуємо квартир, а далі хай бізнес вкладається і розвиває локацію”. Інший – з продуманою концепцією, інфраструктурою, спеціально передбаченими приміщеннями та заздалегідь підібраними операторами. Він коштує на 30% дорожче, але продається краще, бо є більш привабливим та перспективним.

Чим швидше забудовники зрозуміють, що треба змінювати мислення, тим швидше прийдуть ці зміни на ринок загалом. 

Первинний ринок після війни: зворотного шляху немає

З 2017-18 років, коли сфера нерухомості наситилася  дешевими квадратними метрами, відкрилось вікно можливостей саме для таких девелоперських проєктів і почався органічний розвиток в цьому напрямку.

Початок війни трохи пригальмував процес, але зворотного шляху вже немає. Умови диктує ринок. Епоха дефіциту, коли було достатньо заявити про старт будівництва і відкрити відділ продажу, щоб розпочати активні продажі, закінчилася.

Тому девелоперу важливо заходити з попередньо проведеними дослідженнями, протестованими гіпотезами, обґрунтованою концепцією та баченням проєкту не тільки на початковій стадії, а й після його реалізації. І це дуже важливий етап, яким не можна нехтувати. Адже він визначає успішність проєкту, репутацію девелопера та його фінансовий результат. 

Звісно, дефіцит квадратних метрів в країні досі є. Особливо коли мова йде про сучасне житло. Але коли ми говоримо про категорію нерухомості комфорт+  – люди вже хочуть не просто квартир, вони хочуть атмосфери. 

Тому девелопери нового мислення розуміють, що своїм проєктом вони мають розвивати локацію, наповнювати її сенсами та робити центром тяжіння.

Важливо розуміти  свою цільову аудиторію  та наповнювати змістом продукт, який створюєш. Саме світоглядом девелопер відрізняється від забудовника.