Програма "для вузького кола": хто отримує іпотеку під 7% і через що відмовляють в кредиті

Перші два договори на отримання кредитів за державною програмою "Доступна іпотека 7%" — розроблена Мінфіном за ініціативи президента Зеленського  і схвалена урядом у січні 2021 року — були публічно підписані під час всеукраїнського форуму "Україна 30" 1 березня 2021 року. Щасливчиками стали сім'ї Сергія та Валерії Лапченків та Максима і Наталії Максимюків. Перші уклали іпотечний договір з частковою компенсацією ставок від держави з Укргазбанком. Другі — з ОТП Банком.

"Наш перший позичальник Сергій, разом із дружиною Валерією вже давно мріяли про власне житло, а тепер їхня родина матиме затишну двокімнатну квартиру. Квартира площею в 43,4 квадратні метри знаходиться у новій багатоповерхівці в Гостомелі", — розповіли в Укргазбанку.

Зазначимо, першими сімома банками, які 26 лютого 2021 року підписали з Фондом розвитку підприємництва (ФРП) угоди про компенсацію з держбюджету частини кредитної ставки до 7% річних — програма реалізується ФРП через уповноважені банки — стали Укргазбанк, ОТП Банк, ПриватБанк, Ощадбанк, Глобус, Кредобанк і Мегабанк. Станом на 20 квітня 2021 року банків, які працюють за цією державною програмою, уже 11. До вищезгаданих приєднались Банк Альянс, КІБ, Львів, Акордбанк. 

Намір приєднатися до програми "Доступна іпотека 7%" мають і кілька інших банків. Таких, за словами міністра фінансів Сергія Марченка, уже є 8. Не виключно, що із набиранням обертів державної іпотечної програми бажаючих доєднатися до неї банків ставатиме дедалі більше.

"Гальмівні колодки"

Разом з тим, сьогоднішні темпи видачі іпотеки за державною програмою "Доступна іпотека 7%" оцінюються неоднозначно. Одні експерти називають обсяги видачі іпотеки "мізерно малими", інші — "відповідними до запланованого".

Зазначимо, за перший місяць дії держпрограми "Доступна іпотека 7%" уповноважені банки, згідно з даними ФРП, підписали з бажаючими отримати "дешеву іпотеку" 59 договорів на 43,36 млн гривень, тоді як самих заявок на участь у цій програмі було отримано 212 на загальну суму 199,137 млн гривень.

"Ми не очікували більшої кількості видач на старті, оскільки є кілька чинників, які впливають на темпи видачі: наявність на ринку відповідної пропозиції житла, яке підпадає під критерії програми, формування довіри клієнтів до цієї програми та відповідальності з боку держави підтримувати дану програму протягом терміну дії кредиту", — говорить у коментарі Delo.ua директор департаменту роздрібних клієнтів АТ "Кредобанк"Орися Юзвишин. Сам Кредобанк станом на 12 квітня у рамках дії програми "Доступна іпотека 7%" видав 17 кредитів на суму більше 13 млн гривень на придбання нерухомості у таких містах як Київ, Львів, Луцьк, Рівне, Дніпро, Вінниця, Івано-Франківськ. Прийнято ще 27 рішення на суму понад 23 млн гривень.

"Більшість клієнтів звертаються до банку по попереднє рішення (для перевірки можливості отримання кредиту). Після цього вони починають шукати нерухомість, враховуючи обмеження строку її введення в експлуатацію. Це значно сповільнює темпи видачі", — говорить директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку Валерія Малахова. Так вона пояснює, чому  Ощадбанк станом на 7 квітня реально видав 3 іпотечні кредити попри те, що заявок отримав 99.

Саме "попереднє рішення" Валерія Малахова називає однією з переваг Ощадбанку. "Щоб розуміти, на яку максимальну суму кредиту клієнт може розраховувати, або для перевірки можливості отримання кредиту Ощадбанк пропонує подати мінімальний пакет документів та отримати попереднє рішення в короткий термін. Якщо клієнт відповідає критеріям, він заповнює відповідний пакет документів. Після їх аналізу він отримує відповідь щодо можливості отримання кредиту та його припустимої суми, після чого можна починати пошук нерухомості (самостійно або через агентство нерухомості). Після того як об’єкт буде знайдено, клієнт звертається до банку для подання пакета документів на обрану нерухомість з метою прийняття  банком остаточного рішення", — каже вона.

Втім, за словами Малахової, у випадку, якщо клієнт вже визначився з нерухомістю, придбання якої підпадає під участь у програмі, він може одразу подавати документи для отримання остаточного рішення. Після прийняття позитивного остаточного рішення та погодження видачі кредиту з боку ФРП менеджер домовляється з клієнтом про день підписання договору для отримання кредиту.

Зауважимо, самостійно перевірити свою відповідність умовам програми "Доступна іпотека 7%" зацікавлені в її участі можуть на сайті ФРП: https://bdf.gov.ua.

Нагадаємо, за умовами державної програми пільгову іпотеку під 7% можна взяти на термін до 20 років. На момент повного погашення кредиту клієнту банку має бути не більше 70 років. Найбільша сума кредиту становить 2 млн гривень. Близько 15% за квартиру в новому будинку потрібно віддати відразу. Один із двох членів сім’ї, який претендує на іпотеку під 7%, має працювати офіційно. Середньомісячний грошовий дохід позичальника і членів їх сімей за останні півроку не повинен бути більше десяти розмірів середньої місячної зарплати в регіоні, де розташоване іпотечне житло. Нормативна площа предметів іпотеки: 50м2 загальної площі на одинокого громадянина чи сім'ю з двох осіб і 20м2 на кожного наступного члена сім'ї.

Щасливці і нещасливці

Про те, що за своїми умовами на поточний момент програма кредиту під 7% розрахована на дуже невелику кількість людей, говорить в коментарі Delo.ua старший аналітик компанії Empori group Артем Беркович."Державна програма доступної іпотеки під 7% виглядає як просто піарпроєкт влади. Ця програма підходить вузькому колу людей, серед яких політики / держчиновники, наприклад. Скажімо, в Києві за офіційними даними середня зарплата складає 17 533 гривень. Похвалитися офіційно одержаними такими доходами може далеко не кожен", — каже він.

У реґіонах, де середня офіційна зарплата є значно меншою, зважаючи на меншу кількість держслужбовців, аніж у Києві і, відповідно, відсоток претендентів на "дешеву іпотеку" може бути більшим, є інша проблема — обмеженість у виборі житла, яке підпадає під програму "Доступна іпотека 7%". Житло має бути введене в експлуатацію не раніше 2018 року. "Складно підібрати відповідну нерухомість, особливо в реґіонах", — зазначає Валерія Малахова.

Про те, що квартир, які підходили б під умови державної іпотечної програми взагалі немає у Кіровоградській області, говорить Артем Беркович. Тому тут уже навіть відповідність усім іншим параметрам отриманню іпотеки під 7% не допоможуть.  

"Каменем спотикання" для потенційних претендентів на отримання "дешевої іпотеки" є і вартість житла, яке підпадає під умови державної програми. "Зазвичай вартість новобудов є дещо вищою за вартість, скажімо, "десятирічного" житлового фонду", — каже Валерія Малахова.

Загалом, учасники державної програми намагаються відшукати під пільговий кредит максимально допустиме за умовами програми "старе житло". Так, за статистикою ФРП, за перший місяць дії програми "Доступна іпотека 7%" житло на вторинному ринку підібрало 61,1% учасників програми.

Про те, що самі банки не дуже охоче хочуть кредитувати житло в новобудовах за державною іпотечною програмою, говорять самі претенденти на "дешеву іпотеку".

"Ми давно вже з чоловіком пригледіли собі житло на первинному ринку і навіть наскладали на нього частину коштів, які можна було заплатити як перший внесок. Коли з’явилася державна програма під 7%, дуже зраділи, бо зрозуміли, що і ми, і обрана нами квартира під усі потрібні параметри підходимо. Однак, уже у трьох банках нам відповіли, що заявок на покупку житла, яке ми обрали, за державною програмою приймати не будуть. Начебто компанія, що звела будинок,  не входить у їхній список акредитованих забудовників", — розповідає у коментарі Delo.ua Катерина Тришина.

З проблемою "довірених забудовників" стикнулася і киянка Марина Цимбал.

"У одному із банків мені сказали, що за програмою "під 7%", якщо я хочу житло на первинному ринку, то маю вибрати щось із того, що є у одного конкретного забудовника. Цікавий для себе варіант підібрала швидко — насправді, там є з чого обирати. Однак, виявилося, що мені, як учаснику державної програми, завищили вартість житла більш ніж на 10%. У банку ж видали кредит за оціночною вартістю, яка виявилась нижчою вартості угоди. Різницю довелось вносити самій "живими грошима". Таким чином, початковий внесок виявився значно більшим, аніж ті 15%, які я розраховувала заплатити", — ділиться вона своєю історією.

Про те, що банки у своїх відмовах у кредитуванні за державною програмою під 7 % часто навіть не називають причин відмови, а пишуть просто "вам відмовлено у кредиті" або, у кращому випадку, пропонують свою не пільгову програму кредитування, багато пишуть у соцмережах. Ті, хто хотів отримати пільгову іпотеку, але не зміг, дуже хочуть знати "чому", адже, за їхніми словами, під усі умови програми  "Доступна іпотека 7%" підходять.

"Станом на 7 квітня відмов у нас було 8. Причина більшості з них — негативна кредитна історія. Кілька відмов було внаслідок неприйнятного боргового навантаження на клієнта", — каже Валерія Малахова з Ощадбанку.

Про відмови, пов’язані із недостатніми доходами позичальників, негативною кредитною історією і невідповідністю нерухомості умовам програми говорять і в Кредобанку. "На жаль, це ті чинники, на які банк не може вплинути", — зазначає Орися Юзвишин.

В той же час багато хто ділиться і своїм позитивним досвідом отримання кредиту на житло за державною програмою під 7%. Так, незабаром у свою власну новеньку квартиру переїде сім’я Лавренків.

"Взяли іпотеку в ПриватБанку. Тепер ми не будемо викидати гроші на вітер, орендуючи житло, а будемо платити фактично ту ж саму суму уже за свою квартиру. Можна буде уже навіть і про поповнення подумати. Вірніше — дружина уже подумала. Вона бігала по квартирі, яку ми собі обрали, і все розплановувала: "Отут у нас буде кухня, отут — спальня, отут — дитяча", — розповідає у коментарі Delo.ua Микола Лавренко.

Згідно з даними ПриватБанку, на сьогодні за програмою "Доступна іпотека 7%" погоджено 66 заявок від клієнтів, 31 об’єкт нерухомості вже прокредитовано. Приблизна сума прокредитованих об’єктів становить близько 17 млн гривень. 

Здебільшого, позичальниками пільгових кредитів у рамках програми "Доступна іпотека 7%", за інформацією Кредобанку, є люди віком до 40 років, які проживають у сім’ях з одним-двома дітьми. "Також за кредитами звертаються молоді сім’ї без дітей віком до 30 років. Доходи різноманітні, від 8000 гривень нетто і вище. Отримуваний дохід — наймана праця", — кажуть в банку.

Загалом, впровадження державної іпотечної програми Валерія Малахова називає суттєвим проривом для іпотечного ринку кредитування. При цьому зазначає: "Цілком природно, що  є певні аспекти, які можна вдосконалити, щоб програма стала доступнішою для більшої кількості громадян".

Зазначимо, законопроєкт №5308, який був прийнятий Верховною радою 13 квітня 2021 році у першому читанні, передбачає виділення додаткових 20 млрд гривень державою на компенсацію ставок за програмою  "Доступна іпотека 7%".

Надія Михальчук, спеціально для Delo.ua

Фото: Depositphotos