Какие риски могут ждать заказчиков землеустроительных работ

Заказчики разработки землеустроительной документации бывают очень разными: от крупных предприятий, банков, государственных учреждений и местных советов, до бабушек, желающих оформить свой приусадебный участок. Но все они в равной степени подвержены рискам, характерным для сферы выполнения землеустроительных работ. Мы попытались описать самые распространенные из них.

Риск 1. Ненадлежащий/недобросовестный разработчик

Этот риск приведен первым не случайно. Ведь все начинается с исполнителя работ. И просто технического и технологического обеспечения здесь недостаточно.
Надлежащим будет разработчик — юридическое лицо с двумя сертифицированными инженерами-землеустроителями по основному месту работы или физическое лицо-предприниматель с таким же сертификатом. Учитывая, что землеустроительные работы в своем составе содержат геодезические изыскания, разработчик также должен иметь в штате сертифицированного инженера-геодезиста. Именные печати этих специалистов проставляются в документации по землеустройству и свидетельствуют о персональной ответственности за качество выполненных работ. Проверить наличие сертификатов можно в открытых реестрах, размещенных на официальном веб-сайте Госгеокадастра.

Риск, связанный с недобросовестностью, проверить сложнее. Не редки случаи, когда, действуя по принципу "где дешевле", доверяются организациям, которые в результате выполняют работу долго и плохо или вообще являются "однодневками". И заказчик в конце концов вынужден либо сам согласовывать документацию со смежниками и госорганами, либо разыскивать ее вместе с исчезнувшим исполнителем.

В нашей сфере дешевое — не признак хорошего. Ведь работа, связанная с оформлением земельного участка в собственность или пользование, не может стоить дешево, ибо она — элемент механизма гарантирования права на землю.

Поэтому, подыскивая потенциального разработчика, можно посоветовать воспользоваться Интернет-ресурсом, опять же реестрами сертифицированных специалистов или местным "сарафанным радио". И оптимальный вариант обязательно найдется.

Риск 2. Стремительное и непредсказуемое изменение законодательства

Было бы несправедливо сказать, что кардинальные и резкие изменения характерны только для земельного законодательства. Наверное, это общая тенденция развития правового поля в нашей стране.

Но негативное влияние новаций в земельной сфере очень ощутимо, потому что несет дорогостоящие неожиданности для собственников, арендаторов и потенциальных инвесторов, которые, порой, невозможно побороть.

Чего стоила только отмена в 2013 году технической документации по землеустройству на составление документов, удостоверяющих право на земельный участок. В одночасье выполненные разработчиками документы оказались никому не нужны, а заказчики, как выяснилось, выбросили деньги на ветер. Конечно, спустя два с половиной года законодатель сжалился и разрешил воспользоваться старыми "техничками", но не всем и не для всех случаев.

Такой же ошеломляющий эффект был от изменения порядка присвоения кадастровых номеров в 2010 и 2013 гг; введения обязательной разработки детальных планов территории для получения участка в собственность или аренду и упразднения земельных сервитутов под линейными объектами в 2015 г.

Особенностью новшеств в земельном законодательстве, помимо "элемента неожиданности", является, как правило, отсутствие норм о том, что делать с документами, которые уже выполнены по ранее действовавшим законам, а также дороговизна внедрения новинок.

Риск 3. Обилие правовых пробелов

При оформлении прав на землю можно столкнуться с явлениями, которые в повседневной жизни есть, а в законе отсутствуют.

Например, коллективная собственность в Конституции не предусмотрена, а на практике встречается. Или постоянное пользование в долях — когда субъекты занимают одно помещение, а землю им на двоих оформить нельзя — в законе только совместная собственность, постоянного пользования нет. Также дело обстоит с оформлением прав под встроенными помещениями (магазины, рестораны, офисы на первых этажах в многоэтажных зданиях). Не урегулирован вопрос о градостроительных нуждах: нынче законодатель требует разрабатывать детальный план территории или план зонирования всем, кто желает получить участок в аренду или собственность для градостроительных нужд, а что это за нужды такие, никто не знает.

Но, несмотря на правовой тупик, разработчики берутся за решение и таких вопросов, пытаясь найти вариант, оптимальный для заказчика, госорганов и всех причастных лиц.

Риск 4. Технические сложности в работе автоматизированных систем и программ

И присвоение кадастровых номеров, и регистрация прав на землю происходят с использованием автоматизированных систем. Но их функциональные возможности не всегда соответствуют заявленным.

Например, функционал по исправлению ошибок в Государственном земельном кадастре появился лишь спустя полтора года, а извлечения из кадастра, которые закон обещал выдавать у любого кадастрового регистратора, на самом деле выдаются исключительно по месту расположения земельного участка. Также до сих пор не налажена в полной мере синхронизация сведений в Реестре прав и Государственном земельном кадастре. Так, сведения об исправленных госрегистратором в Реестре ошибках в кадастре не обновляются.

Так или иначе в любой сфере есть сложности. И риски подстерегают как заказчиков, так и исполнителей работ. Хочется верить, что порядочность, профессионализм и уважение к деловому партнеру были и остаются эффективным способом минимизации любых рисков.