В начале октября Верховная Рада Украины приняла в новой редакции Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", что стало очередным шагом на пути реформирования системы управления госсобственностью.
До сих пор процедура передачи в аренду государственного и коммунального имущества регулировалась законом, принятым в далеком 1992 году. Поэтому неудивительно, что в эпоху облачных вычислений и технологии блокчейн объявления о конкурсах по аренде госимущества публикуют в официальной печатной газете Фонда госимущества Украины (ФГИУ) "Ведомости приватизации", а сами торги проходят путем поочередного объявления участниками аукциона своих ставок за лот.
Теперь же единственной платформой, на которой будут осуществляться все действия по передаче в аренду госимущества, станет электронная торговая система Prozorro.Продажи, которая уже доказала свою эффективность при проведении е-аукционов по продаже объектов малой приватизации.
Благодаря разветвленной сети авторизованных электронных площадок все желающие смогут принять участие в открытых и прозрачных аукционах по передаче в аренду активов, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Новый закон призван решить многолетние проблемы, связанные со все еще действующими порочными практиками передачи в аренду государственного и коммунального имущества. Рассмотрим ключевые из них.
Доступ к информации
Вряд ли предприниматели в поисках помещения под офис или магазин мониторят объявления ФГИУ, размещенные в газете "Ведомости приватизации". Как уже упоминалось, именно здесь публикуют информацию о конкурсах на право аренды госимущества.
Принятый закон предусматривает публикацию этих данных в е-системе Prozorro.Продажи, которая дает возможность обмениваться информацией при подготовке и проведении электронных аукционов по передаче госимущества в аренду.
После принятия управленческого решения о целесообразности передачи того или иного имущества в аренду информация о таких объектах размещается онлайн в е-системе для того, чтобы все желающие заранее имели возможность ознакомиться с доступными активами и условиями их аренды.
Торги на право аренды
Сегодня конкурсы на право аренды организуют конкурсные комиссии, в состав которых входят представители арендодателя и органа управления имуществом. Эта комиссия на закрытом заседании решает вопрос о допуске.
претендентов к участию в конкурсе и утверждает конечный список участников грядущего аукциона.
Такая непубличная процедура содержит коррупционные риски недопуска к конкурсу широкого круга потенциальных арендаторов, а также решения вопроса в пользу заинтересованных лиц, приближенных к чиновникам, ответственных за принятие решения.
Новой редакцией Закона предусмотрена двухуровневая система взаимодействия организаторов и участников аукциона, в которой электронные площадки материально заинтересованы в привлечении максимального количества претендентов для участия в аукционе.
При этом проведение электронного аукциона и определение его победителя, предложившего наибольшую арендную плату за объект, возложены на цифровые алгоритмы в е-системе. Это исключает любое внешнее воздействие на эти процессы.
Продолжение действующих договоров
Согласно действующему законодательству, в случае отсутствия заявления о прекращении договора аренды срок действия договора считается продленным на условиях, предусмотренных действующим договором. Новый же закон предусматривает, что договоры аренды госимущества по истечении их срока подлежат продлению по результатам проведения нового аукциона. При этом за действующим арендатором сохраняется преимущественное перед другими участниками право на заключение действующего договора на новый срок.
Такая новация позволит избежать ситуации, при которой арендная плата за госимущество долгое время не пересматривается, оставаясь при этом на аномально низком уровне по сравнению с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости.
Отдельно следует уделить внимание развенчанию типичных мифов о новой процедуре аренды государственного и коммунального имущества.
"Низкая балансовая стоимость имущества приведет к низкой арендной плате"
Действительно, балансовая стоимость объекта аренды является основой для определения стартовой арендной платы, с которой начинается аукцион. Однако размер арендной платы в ходе е-аукциона не только достигает рыночного уровня, но и превышает его при коммерческой привлекательности объекта и высокой конкуренции потенциальных арендаторов. Это уже доказано многочисленными аукционами по продаже объектов малой приватизации, проведенными в системе Prozorro.Продажи.
"На месте детских садов и музеев появятся офисы и торговые центры"
Согласно новому закону, за отдельными категориями арендаторов закрепят право на получение в аренду госимущества на льготных условиях без проведения аукциона. К кругу таких лиц принадлежат, в частности, органы государственной власти и местного самоуправления, учреждения образования, культуры и искусства.
Кроме того, арендодатели смогут установить дополнительные условия аренды (в том числе касательно целевого использования объекта) в случае, если целесообразно ограничить способ использования имущества социально важным назначением. При этом договоры аренды с такими льготниками также подлежат опубликованию в системе Prozorro.Продажи.
"Все еще возможна скрытая приватизация через неотделимые улучшения"
Право арендатора на осуществление неотделимых улучшений имущества ограничено многими предохранителями. Так, прогнозируемый размер расходов на ремонт объекта должен составлять не менее 25% его текущей рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки.
Решение о согласовании намерений провести такие улучшения требует согласия как самого арендодателя, так и балансодержателя с органом управления соответствующим имуществом. Любое решение, принятое по результатам рассмотрения соответствующего ходатайства арендатора, подлежит обнародованию в е-системе.
Напоследок следует отметить, что принятый Верховной Радой Закон, несмотря на его многочисленные нововведения, определяет лишь основы и принципы нового правового регулирования аренды госимущества. Подробные пошаговые процедуры, связанные с инициированием, предварительным согласованием, организацией и проведением е-аукционов будут урегулированы "Порядком передачи в аренду государственного и коммунального имущества", который в скором будущем должен разработать Кабинет министров.
Олег Радутный, старший эксперт направления Приватизация и реформа управления государственными предприятиями Команды Поддержки Реформ Министерства экономики