Відкриття ринку сільськогосподарської землі в Україні: як він працюватиме

У ніч з 30 на 31 березня 2020 року після виснажливого позачергового пленарного засідання парламент прийняв у другому читанні та в цілому проект Закону про ринок сільськогосподарської землі. Законом передбачено зняття мораторію на розпорядження громадянами розпайованою сільськогосподарською землею, яка належить їм на праві власності ще з 90-х років.

Подія, яку дехто чекав понад 20 років, а дехто засмучений тим, що вона відбулася, вважаючи це великою політичною помилкою та загрозою безпеці держави. Законодавчий процес тривав більш ніж пів року і вже сьогодні можна констатувати, що кінцева редакція проекту Закону докорінно відрізняється від первісної, в якій була закладена концепція відкритого ліберального ринку. Питання відкриття ринку сільськогосподарської землі вже давно перетворилося в політичне, тому не дивно, що прийнятий Закон став важким політичним компромісом з багатьма ринковими обмеженнями та заборонами.

Що ж прийняв парламент і чого нам очікувати від цього Закону та ринку? Які він передбачає можливості, обмеження, умови та заборони?

Зосередимо свою увагу на ключових положеннях Закону.

Старт та етапність відкриття ринку

Прийнятий Закон вступає в силу з 1 липня 2021 року, що власне і є датою старту ринку. В той же час, згідно з Законом, можна умовно розділити запуск ринку на три етапи.

Етап №1 — з 01 липня 2021 року по 01 січня 2024 року. На цьому етапі виключно можуть придбавати землю громадяни України з нормою концентрації 100 га без врахування тих площ, які набуті ними до відкриття ринку. Обмеження не стосується банків, вони можуть набувати право власності на земельні ділянки виключно лише в процедурі звернення стягнення на предмет застави з обов"язковим відчуженням протягом двох років на земельних торгах.

Етап №2 — з 01 січня 2024 року. Можуть придбавати всі інші учасники в межах дозволених норм концентрації за виключенням іноземців.

Етап №3 — після схвалення питання продажу іноземцям на всеукраїнському референдумі. На цьому етапі можуть придбавати іноземці за виключенням деяких категорій осіб, які ніколи не зможуть стати власниками такої землі. Мова йде про вісім категорій осіб:

1) юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, — на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;

5) юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);

6) юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;

7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України "Про санкції" у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов"язаними з ними особами;

8) юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Варто сказати, що Закон містить досить жорстку норму щодо наслідків порушення приписів набуття права на землю суб"єктами, які не можуть бути власниками або з перевищенням ліміту концентрації землі. На подібних порушників чекає визнання таких договорів недійсними та конфіскація земельної ділянки в дохід держави.

Норми концентрації землі

До 01 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина або юридичної особи (крім банків) не може перевищувати 100 га.

З 01 січня 2024 року Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина та юридичної особи (крім банку) не може перевищувати 10000 гектарів. 

Ціна продажу

До 01 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Розрахунки та підтвердження джерела походження коштів

Розрахунки, пов"язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться виключно в безготівковій формі. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Державні та комунальні сільськогосподарські землі

Закон прямо забороняє продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Це тривалий час було досить дискусійним політичним питанням і в кінцевій редакції встановлено таку абсолютну заборону. Я не виключаю, що з часом, за цим аспектом земельної реформи може бути прийнятий окремий Закон.

Переважне право на придбання

Купівля-продаж земельної ділянки буде відбуватись з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб"єктом іншій особі, про що такий суб"єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Підводячи підсумки, можна констатувати, що Україна трохи більше ніж через рік відкриє ринок сільськогосподарської землі, що дасть можливість громадянам розпоряджатися своїм майном, а також придбавати землю.

Оцінку ефективності цього кроку дасть час і ринок, однак вже зараз можна сказати про те, що це подія, яка точно змінить соціально-економічну ситуацію у нашій державі.

Богдан Яськів, керуючий партнер TOTUM LF, адвокат, кандидат юридичних наук, спеціально для Delo.ua