Жизнь после рынка: во сколько обойдется гектар украинского чернозема

Сколько будет стоить один гектар украинского чернозема — пять тысяч долларов, две тысячи или того меньше? Что влияет на эту цифру? Когда иностранные инвесторы смогут примерить на себя амплуа, например, полтавских фермеров? На все эти вопросы сегодня активно пытаются ответить народные депутаты и чиновники, поскольку, похоже, запуск рынка земли в Украине неминуем.

Традиционно, ближе к концу года, Верховная Рада "обрастает" законопроектами о рынке сельскохозяйственной земли. На сегодняшний день их в парламенте уже больше десяти, и дискуссия вокруг них становится все острее. Одни политики доказывают, что украинцы не готовы к такому рынку, другие требуют проверить этот факт на всеукраинском референдуме, а третьи предлагают обсуждать эту тему в парламенте на специальном заседании. Под стенами Верховной Рады собираются аграрии с лозунгами"нашу землю продадут иностранцам за бесценок", а Офис президента в пятницу, 1 ноября, штурмовала тысяча владельцев земельных паев. Они настаивают на том, что продажа земли — это их конституционное право.

Несмотря на ожесточенное противостояние и пестрый набор мнений, ситуация все же близится к своему логическому завершению — еще 18 октября аграрный комитет Верховной Рады поддержал один из законопроектов по рынку земли. Его подала небольшая группа народных депутатов из фракции "Слуга народа", несколько переделав правительственный вариант.

Норма, которую нарабатывали в Кабмине, по словам советника премьер-министра по экономическим вопросам Алексея Мушака, строилась на трех принципах. Первый — земельная реформа должна уничтожить схемы, существовавшие почти 20 лет. "Это, по сути, самый схемный рынок из всех. Наша позиция — сделать такой рынок, чтобы не нужно было схем и камуфляжа. Поэтому была предложена модель, когда покупать землю могут все граждане и компании, которые живут, работают и платят налоги по украинскому законодательству", — говорит он.

Второе, на чем хотели сосредоточиться в правительстве — защита имущественных прав украинцев. А вот третью составляющую Мушак называет самой дискуссионной: "Насколько должен быть открытым рынок земли? Есть 14 статья Конституции Украины, которая говорит, что украинская земля — национальное богатство. А что это за богатство, если оно очень дешево стоит? Какое это богатство, если не генерирует благосостояние украинцев? Если мы хотим хорошее богатство, то это должен быть максимально открытый рынок земли, максимальная конкуренция, максимально высокая цена, от которой правительство получит ресурсы".

Правда, вопреки тяге к "максимально открытому рынку", даже в первоначальном варианте законопроекта были заложены ограничители. Например, по площади. В правительстве подчеркивают — если один человек или его компания будет владеть всей землей в рамках одной объединенной территориальной громады, то фактически там можно будет выстроить собственную вертикаль власти. Чтобы избежать появления отдельных феодальных ОТГ, появилось ограничение в 35% от всех сельхозземель громады. Например, в рамках Компанеевской ОТГ в Кировоградской области, состоящей преимущественно из сельхозугодий, в одни руки нельзя будет купить больше 7 тысяч гектар (общая площадь ОТГ — чуть больше 20 тысяч гектар).

На уровне областей ограничения суровее — 8% от сельхозугодий. Здесь можно привести другой пример. В Полтавской области сельскохозяйственных земель без малого 2,2 млн гектар, а значит один фермер сможет выкупить не больше 174 тысяч гектар. Наконец, если говорить о всей стране, то лимит хотят установить на отметке 0,5% от общей площади с/х земли. По данным Госгеокадастра эта цифра составляет порядка 42,7 млн гектар, а значит покупателю придется остановиться на отметке в 213 тысяч гектар. При нарушении этих лимитов государство земельный участок может и отобрать.

Второе серьезное ограничение появилось уже в редакции народных депутатов. Иностранцы и компании, основанные нерезидентами, не смогут купить украинскую землю минимум до 1 января 2024 года. Впрочем, здесь есть несколько оговорок. Первая — и иностранцы, и лица без гражданства могут получить право собственности на землю, например, по наследству. Но обязаны будут в течении одного года избавиться от этого актива. Вторая — если иностранная компания на момент вступления закона в силу уже арендует участок и работает в Украине хотя бы три года, то получит полное право выкупить эту землю.

Эти ограничения сегодня остаются яблоком раздора и, по мнению экспертов аграрной отрасли, значительно снижают стартовую цену одного гектара украинского чернозема. Мушак говорит — сейчас себестоимость гектара колеблется где-то в районе 1600 долларов. "Если открывать рынок по первоочередной модели, средняя стоимость земли была бы на уровне 2 тысяч долларов. Но уже сделан шаг назад и есть отказ от новых игроков с иностранными инвестициями. Поэтому, я думаю, на 10% начальная цена уменьшилась. Соответственно гектар будет стоить 1800-1900 долларов в среднем по стране", — рассуждает чиновник.

Проектный менеджер аналитического центра EasyBusiness Дмитрий Ливч говорит, что их организация проанализировала стоимость земли в странах Европы и определила справедливую цену для Украины. "Она составляет около 4900 долларов за гектар. Хотя это не означает, что рыночная цена будет на таком высоком уровне. Что на нее повлияет? Набор ограничений, который будет предлагаться правительством или законодательной властью. Это и минимальная цена, и максимальная площадь, и ограничения для иностранного капитала, — рассказал эксперт в комментарии Delo.ua. — Максимально либеральная модель может сгенерировать около 86 млрд долларов прироста ВВП в следующие 10 лет. В парламентской модели экономический эффект будет ниже, но это уже необходимое начало".

Об опасности ограничений говорит и профессор кафедры земельного и аграрного права юридического факультета Киевского национального университета Анатолий Мирошническо. По его мнению, любое ограничение можно успешно обойти и, как минимум, поэтому они вредны. "Установив такие ограничения мы отсекаем порядочных, белых инвесторов и на их место могут прийти другие люди. Например, на мой взгляд ограничение по площади земли в одни руки не будет иметь влияния на реальное положение вещей. Очень сложно представить, как можно скупить 50 тысяч паев, средним размером 4 гектара, чтоб возник вопрос о применении этого максимального ограничения. Учитывая, что паи нужно скупать не просто так, а удобным массивом для использования", — объясняет Мирошниченко.

Парламентарии из оппозиции также критикуют сдерживающие факторы и отмечают — в данный момент непонятно, какой будет в итоге модель рынка земли. "Мы же шли на выборы с максимально либеральной моделью земельного рынка, прекрасно понимая — без нее земельный рынок будет профанацией. Ситуация, которая сейчас происходит, когда фактически рынок будет скорее закрыт для нерезидентов, демонстрирует, что с каждым разом модель все больше усыхает", — отмечает нардеп от "Голоса"Юлия Клименко.

По ее словам, для монобольшинства принимать "кастрированную земельную реформу" будет фактически выстрелом себе в ногу: "Экономического роста это радикального не даст, а протестов будет столько же, сколько и при либеральной модели. Последняя же даст максимальные рост стоимости земли, максимальный рост аренды и максимальный эффект на экономику. Но на данный момент нет ни политической воли у монобольшинства, ни правильного объяснения людям результата этой реформы".

Клименко резюмирует, что вырисовывающаяся сегодня модель может стать аналогом приватизации в 90-х годах — местные олигархи скупят землю и через какой-то промежуток времени перепродадут иностранцам. "Это фактически то, что предлагается в последней редакции. Но я думаю еще будут бои за финальный вариант законопроекта", — считает нардеп.

Народный депутат от "Слуги народа"Марьян Заблоцкий тоже считает, что ни одно из ограничений эффективным не будет. Однако у него свой взгляд на эти вещи: "Да, нас сейчас втягивают в дискуссию о том, какие ограничения нужны, можно или нет покупать землю иностранцам. Это уступки, на которые можно идти, чтобы гарантировать поддержку большинства ВР".

Илья Требор, специально для Delo.ua