Драгоценные метры

Поселение в офисе высшей категории — дело престижа компании. А за престиж, как известно, нужно платить. По киевским расценкам за квадратный метр офиса высшей категории (класс А) в столице придется выложить до $ 30 в месяц, в регионах — $ 25. Апартаменты попроще (класс В и С) обойдутся почти в два раза дешевле

Все офисные помещения специалисты по недвижимости разделяют на три класса. Наиболее престижные аппартаменты — так называемый класс А — имеют: систему центрального кондиционирования и принудительной вентиляции, оптико-волоконную связь, пластиковые окна. Само здание, понятное дело, построено не более пяти лет назад и оборудовано современными быстроходными лифтами, системами пожарной и охранной сигнализации. Вход посетителей — через секьюрити. У парадного входа обязательно наличие охраняемой стоянки. В Киеве аренда офиса класса А обойдется в сумму от $ 24 до $30 за квадратный метр, в регионах — в среднем от $ 10 до $25.

К слову, $ 35 за метр для офиса высшей категории — это далеко не предел. Известны случаи, когда офисы предлагались и по более "крутым" ценам — по 40, 45 и даже 50 долларов. Впрочем, говорят специалисты, для таких офисов весьма редко удается быстро подыскать "временных хозяев", и собственники вынуждены снижать цены.

Более простые помещения (класс В) должны быть оборудованы принудительной вентиляцией и воздушным кондиционированием, иметь пожарную и охранную сигнализацию, и более простые, в сравнении с первой категорией, системы связи. Здания построены более чем пять лет назад, но хорошо сохранившиеся, или после капитального ремонта. В столице цена аренды такого офиса от $ 16 до $25 за квадратный метр, в областных центрах — от $ 5 до $15.

Наименее престижный — класс С. Помещения после косметического ремонта, с системой пассивной вентиляции, некоторые из кабинетов оборудованы кондиционерами. Лифты обычные. Внешний вид здания должен быть в хорошем состоянии. В Киеве за такой офис арендодатель просит от $ 9 до $15 за "квадрат", в регионах — от $3 до $10.

На цену офиса, кроме его класса, влияют также и другие факторы: расположение относительно центра или станций метро, удобство транспортных развязок, количество арендуемых фирмой площадей (кто снимает много и платит наперед — может рассчитывать на небольшую скидку) и так далее.

"Арендаторам нужно иметь в виду, что декларируемые ставки — это базовая цена, без учета так называемых "операционных затрат", — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Александр Бондаренко. — Сюда входят расходы на содержание здания: плата за коммунальные услуги, вывоз мусора, земельный налог. Она может быть фиксированной (устанавливается в договоре и не пересматривается на весь срок аренды) или плавающей (зависит от фактических расходов, которые понес собственник). Обычно операционные расходы равны от $ 2 до $6 за квадратный метр".

"Классические бизнес-центры дают ряд преимуществ: удобное месторасположение, хорошая транспортная развязка, паркинги и автостоянки, охрана, современная офисная отделка, климат-контроль, сервис и т.д., — говорит Анатолий Осадчий, генеральный директор АО "Полесье". — Крупные фирмы это ценят. Кроме того, офис в бизнес-центре — это престиж. Однако для представителей малого и среднего бизнеса арендная плата зачастую выглядит очень дорогой, поэтому они вынуждены снимать офисы в жилом фонде".

"Киевский рынок офисных помещений можно охарактеризовать как рынок с небольшим объемом качественных помещений класса А и В, большим количеством офисов класса С, перепрофилированных из старых промышленных или административных помещений, — говорит аналитик агентства недвижимости "РЕД" Святослав Кожемякин.

Отмечается также, что постепенно со стороны арендаторов повышаются требования к инфраструктуре. Многие фирмы, заработав деньги, уже не могут мириться с условиями, близкими к общежитию, или несоблюдением арендатором предварительных условий съема офиса. "Особых правовых проблем в таких случаях не возникает, в договорах прописывается все очень детально и четко, — продолжает Александр Бондаренко. — Весьма часто собственники бизнес-центров не оказывают всех тех услуг, которые они обещали. Например, записано, что будет работать два лифта, а работает только один: посетители всех фирм вынуждены простаивать в вестибюле по десять минут, ожидая своей очереди. Или, например, фирма взяла в аренду офис, а работать не может: и сверху, и снизу, и сбоку что-то сверлят, рушат. Естественно, арендаторы в этих случаях требуют создать им нормальные условия для работы. Но эти конфликты — локальные, они быстро решаются".

Если хочется купить

Офис, впрочем, можно не только снять, но и купить. Недвижимость в киевских бизнес-центрах класса А продается сегодня по весьма высоким ценам — до $ 1800 за метр. Еще на $ 300-400 за квадратный метр "потянет" отделка помещения. Далеко не все продаваемые офисы имеют телефонные линии, охрану, парковку, подземный паркинг, ремонт.

Целесообразность покупки здания, конечно при наличии свободных средств, очевидна. За двухсотметровое помещение в столице фирме придется заплатить $ 440 тыс. Эта сумма эквивалентна пяти-шести годам аренды того же помещения. Однако, если те же площади фирма будет снимать, ей придется выложить ту же сумму за 5-6 лет аренды. Это и есть срок окупаемости нового офисного помещения в столичном бизнес-центре. В регионах, как правило, этот срок гораздо больше — до 10 — 15 лет. Тем не менее, многие эксперты рынка сходятся во мнении, что приобретение недвижимости становится более предпочтительным по сравнению с арендой.

Однако тут потенциального покупателя подстерегает другая проблема: приобрести в собственность офисную недвижимость, расположенную в бизнес-центре — практически нереально. Владельцы драгоценных помещений предпочитают сдавать их в аренду. Хотя некоторые исключения все же имеют место. К примеру, директор по реализации и маркетингу компании "Елітжитло" (занимается несколькими проектами коммерческой недвижимости в Киеве) Владимир Супрун сообщил, что изначально компания заявила о том, что все построенные офисные помещения будет продавать.

Основные требования к офисной недвижимости

• Расстояние к метро

• Хорошая транспортная развязка

• Наличие телефонных линий

(в среднем 3 — 5)

• Доступ к Интернету

• Наличие компьютерной разводки

• Автомобильная стоянка

• Парковка

• Охрана

• Сигнализация

• Офисный ремонт

• Мебель

• Безналичный расчет

• Наличие кондиционеров

Источник: опрос агентства недвижимости "Ред"