Майже 10 місяців діє Закон "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому": що змінилось

У чому ж полягає суть основних змін, які запроваджує цей Закон?

Перш за все, Закон намагається остаточно вирішити проблему "подвійних продажів" квартир під час нового будівництва та зробити ринок інвестування більш прозорим.

Для вирішення вказаних питань, Закон вводить поняття спеціальне майнове право на об’єкти нерухомості та передбачає відповідні процедури його реєстрації.

Таким чином, тепер девелопер будівництва після отримання дозволу на початок (виконання) будівельних робіт може здійснити первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні квартири в багатоквартирному будинку.

Після цього, девелопер отримує право першого відчуження майбутніх квартир інвесторам у формі спеціального майнового права на об’єкти нерухомості. Вказане відчуження також обов’язково буде реєструватись у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тобто, відтепер спеціальні майнові права щодо кожної майбутньої квартири повинні бути зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У свою чергу, така реєстрація буде можлива лише за умови наявності усіх необхідних дозвільних документів. 

Ми очікуємо, що вказані зміни матимуть позитивний вплив, оскільки фактично впорядкують процедуру залучення інвесторів та мінімізують ризики подвійних продажів. 

Також, Закон визначає виключні способи залучення коштів для будівництва нерухомості, фактично усуваючи можливість залучення коштів шляхом укладення попередніх договорів купівлі-продажу.

Вказані зміни також є позитивними, оскільки усувають схеми залучення коштів, які покладали надмірні ризики на інвесторів у житлову нерухомість.

При цьому, Закон звичайно не забороняє фінансування об’єктів, що будуть збудовані виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.

Ще однією позитивною зміною є заборона залучення коштів від фізичних та юридичних осіб з метою інвестування, якщо право на проведення будівельних робіт відсутнє чи тимчасово зупинено.

Також Закон врегульовує питання взаємодії між девелопером будівництва та замовником будівництва щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

Таким чином, попередньо існуючий підхід про те, що інвестування могло здійснюватися у будь-який не заборонений законодавством спосіб наразі змінено, а Законом було закріплено виключні способи залучення коштів, фінансування та інвестування, що, на нашу думку, матиме сприятливі наслідки. 

Позитивною тенденцією, яку запроваджує Закон, також є часткове врегулювання прозорості ринку.

Так, запроваджується обов’язок для забудовника розмістити на своїх веб-сайтах, зокрема інформацію про замовника, генерального підрядника, запланований строк прийняття в експлуатацію, інформацію щодо права на виконання будівельних робіт, відомості про хід будівництва, відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються, тощо.

Встановлюються чіткі строки обов’язкового оновлення вказаної інформації та штраф за не розкриття відповідної інформації.

Окрім усього зазначеного, Законом врегульовується також багато інших питань, серед яких встановлення низки обов'язків для замовника при першому продажі об'єкта, обов'язок забезпечити прийняття в експлуатацію, підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі, та інше.

Підсумовуючи, зауважимо, що вказаний Закон, на нашу думку, впроваджує цілу серію позитивних змін, які в першу чергу, допоможуть гарантувати та захистити права недосвідчених інвесторів в житлову нерухомість. 

Звичайно потрібний певний час для організації процедури реєстрації спеціальних майнових прав та інших нововведень. Проте, такі зміни додають ринку нерухомості прозорості та передбачуваності для інвесторів.  

Це дає надії, що не зважаючи на те, що інвестиційна діяльність була однією із найбільш ризикових сфер, у подальшому виникне можливість більш активно та гарантовано залучати інвестиції в реальний сектор економіки.