Що чекати на первинному ринку житла до кінця 2023 року

На даний час для зростання вартості житла немає ані економічних, ані кон’юнктурних передумов (насамперед мова йде про рівень попиту). За уточненим прогнозом, рівень інфляції за підсумками року може скласти від 15,3% до 15,6%. А за перші 5 місяців року інфляція не перевищила 4%. В той же час,  МВФ прогнозує, що ВВП країни у 2023 році максимально зросте до 3%, тобто хиткий оптимізм щодо подальшої економічної ситуації в країні. 

Розуміємо, що інфляція для первинного ринку, насамперед, віддзеркалюється у вартості будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт: але наразі ціни виробників виставлені, так би мовити, “із запасом” у 10-15% (на випадок ймовірного стрибка інфляції, що перевищить прогнози НБУ щонайменше на 5-10%). Цілком слушно, що виробники підготувалися до можливих негативних сценаріїв. Однак у випадку більш-менш стабільної економіки та поступовому її зростанні, ціни на будматеріали залишатимуться на сталому рівні. 

Другою причиною, яка потенційно може рухати ціни вгору, є співвідношення попиту і пропозиції. Залежно від локації, стану готовності, класу та якості об’єкта, рівень попиту в середньому щонайменше в 3 рази менший за пропозицію. Лише в окремих об’єктах, зведення яких наближається до завершення (зі ступенем готовності від 80% і вище та з орієнтовним терміном введення в експлуатацію протягом 6-8 місяців), попит на 40-50% менший за пропозицію.

Інакше кажучи, фактор попиту не впливає на цінову кон’юнктуру ринку. Розуміємо, що закони бізнесу та ще й в умовах війни працюють: зростання цін за мінімального попиту не лише не спонукатиме покупців “квапитися” з покупкою житла, а навпаки - викликатиме лише роздратування та намагання знайти інший об’єкт за адекватними цінами.

Щодо рівня попиту у II півріччі, то за найоптимістичнішого сценарію попит зростатиме точково і лише на майже готові об’єкти в окремих локаціях, що є найбільш захищеними від ворожих ракетних атак.  Відтак найбільша увага потенційний покупців (понад 75% попиту) буде прикута до 1,2-кімнатних осель площею від 40 м2 до 70 м2 в об’єктах на фінальних стадіях будівництва, розташованих у відносно безпечних містах, таких, як Київ, Львів, Івано-Франківськівськ, Ужгород, частково це стосується Одеси та Дніпра. 

Загалом у II півріччі рівень попиту багато в чому залежатиме від кількох важливих чинників: 

1) перебігу війни (заподіяної шкоди ворогом) та очікуваного звільнення українських територій від ворога, 

2) обсягу і системності міжнародної фінансової допомоги, яка, головним чином, спрямована на покриття величезних видатків держбюджету, 

3) загального стану в економіці країни: збільшення активності, як великих підприємств, так і малого і середнього бізнесу з відповідним зростанням внутрішніх джерел наповнення бюджету, 

4) зменшення безробіття, поступове зростання доходів громадян, 

5) лояльних умов придбання житла на первинному ринку: програми з розтермінування, спільні іпотечні програми банків і системних девелоперів, рівня знижок за умов 100-відсоткової сплати вартості оселі тощо.  

Щодо перспектив розвитку первинного ринку у найближчі 1,5-2 роки, то в умовах війни можна лише окреслити основні напрямки, за якими розвиватиметься ринок. 

На мій погляд, по завершенню війни, ринок сподівається на потужні фінансові інвестиції не лише на відбудову країни, а й на розвиток всіх можливих сегментів будівництва: зокрема житлового, комерційного, промислового.

Крім того, в умовах завершення містобудівної реформи, що виведе ринок на “прозорий” рівень, можуть суттвєо змінитися бізнес-процеси в девелопменті, насамперед у питанні фінансування будівництва житла. 

Цілком можливо, що новим трендом може стати інвестування в будівництво власних коштів девелоперів (до 60% від собівартості проєкту), що дасть змогу змінити парадигму стосунків між забудовниками і клієнтами: до ⅔  продажів будуть відбуватися вже після завершення будівництва ЖК. 

Ще однією важливою зміною може стати розвиток альтернативних форм для інвестування, так звані фонди інвестування в нерухомість (ФІНи), що передбачає випуск девелоперами вільно конвертованих цінних паперів-сертифікатів.

І, насамкінець, на первинному ринку житла можуть якісно зміститися акценти в якості, безпеці, екологічності, енергоощадності та функціональності нових ЖК.  Після перемоги у війні пріоритетними форматами можуть стати житлові комплекси та сервісні апартаменти у форматі live-work-play, які, з одного боку, будуватимуться за новими “стандартами” екологічного, енергоощадного і функціонального житла, а з іншого - матимуть високий ступінь безпеки для майбутніх мешканців.