Гостиничная недвижимость во время войны: значительные потери и активное строительство

Гостиничный рынок Украины во время войны пережил такую же гамму чувств и рисков, как жилая или коммерческая недвижимость. Несмотря на значительный ушерб сегодня рынок стабилизировался, произошла переориентация на внутреннего туриста, изменилась концепция развития регионов.

По состоянию на апрель 2024-го ситуация в гостиничном хозяйстве кардинально отличается в разных областях - "от катастрофической до достаточно неплохой", отметил вице-президент Украинской Ассоциации гостиниц и курортов UHRA Алексей Волошин.

"В целом по стране во время войны наблюдается значительное падение. Фактически туризм работает в трех-четырех регионах. Ноt spot безусловно является Буковель по понятным причинам. Активны в целом запад Украины, кое-где юг, Киевская область. Если брать по областям точечно, есть примеры достаточно успешных проектов гостиничной недвижимости", - подчеркнул представитель ассоциации.

Темпы строительства, несмотря на войну, показывают лучшие результаты, чем во время подготовки к футбольному чемпионату Евро-2012.

Без сомнения в условиях военного положения обстоятельства работы гостиничного бизнеса претерпели значительные изменения, отмечает руководитель направления консультационных услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине Ростислав Хома.

"Один из наиболее весомых факторов – ситуация с безопасностью, которая вместе с закрытием воздушного пространства в стране, привела к существенному снижению спроса на средства размещения со стороны иностранных гостей и в соответствии с падением операционных показателей в гостиницах", - подчеркнул эксперт.

Кроме того, среди основных проблем и сложностей в работе игроки рынка выделяют возможные перебои с электроснабжением, которые приводят к росту операционных расходов функционирующих объектов и увеличению стоимости и продолжительности строительства новых проектов.

Гостиничная недвижимость: потери во время войны

Урон от войны также зависит от близости региона к зоне боевых действий. В западных областях потерь нет, однако в Запорожье, Одесской, Харьковской области гостиничное хозяйство понесло большие потери.

По данным компании EY в Украине, большинство разрушенных или поврежденных объектов с начала полномасштабного вторжения в феврале 2022 г. находились в зоне боевых действий или на близлежащих к ней территориях. Это такие города, как Харьков, Николаев, Херсон, Киевская обл. и другие.

"Несмотря на то, что точной информации об общем количестве разрушенных или поврежденных гостиниц в Украине пока нет, среди тех, о которых заявлялось публично или в СМИ, насчитывается около 17 гостиниц с совокупным номерным фондом на 1486 номеров", - пояснил Ростислав Хома.

Гостиничная недвижимость: как изменяются форматы в условиях военного времени

Несмотря на ограничения в работе, гостиничное хозяйство пытается быстро перестроиться на внутренний туризм. Это вынуждает искать и развивать новые форматы. Ведь иностранцев в Украине мало, упал интерес, например, к гостиницам делового типа, а потребности отдыха у самих украинцев очень высоки.

"Мы наблюдаем, что даже те, кто могут уезжать за границу, сегодня все равно выбирают отдых в Украине. Отели становятся таким местом перезагрузки, куда можно быстро добраться на машине от места жительства и приехать на 2-3 дня или на 2-3 часа просто принять спа-процедуры или полежать в ваннах с лечебной водой", - считает Волошин.

По его словам, это побуждает девелоперов строить больше курортных отелей, которые в свою очередь делятся на спортивные, спа-гостиницы, семейного\несемейного типа, есть также глемпинги - гостиничные номера среди леса. Это все о курортной истории, когда люди едут не по работе, а отдыхать, перезагрузиться.

Многие люди пользуются любой возможностью - едут на выходные за город в спа-отели с банями, или в глемпинги посреди соснового леса.

"80% строящихся сегодня проектов это курортные отели. Таких объектов в Украине было мало до войны, потому что многие украинцы предпочитали отдых за рубежом, в Турции или Египте", - добавил эксперт.

В то же время бизнес-отели (для деловых встреч, конференций) развиваются медленно или заморожены до лучших времен.

Еще один тренд – акцент на медицинской составляющей. Появляется много профильных медицинских отелей, до войны их было всего несколько на всю страну.

Сегодня строятся современные отели с центрами омоложения, реабилитации или очищения. Это тренд, который несмотря на войну активно развивается, в это инвестируют немалые средства.

"В премиальной оздоровительной нише это всегда было, но речь шла только о лечении, когда уже обнаружена болезнь. Сейчас много заявляемых объектов формата превеншн, что-то вроде санаториев с рекреационной составляющей и восстановительными процедурами. Этот формат активно возобновляется и в Украине, и в мире - что связывают с ковидом, а у нас и войной", - подчеркнул Волошин.

Заполняемость, ADR и доходность в отелях после 24 февраля 2022-го

Динамика операционных показателей на рынке гостиничной недвижимости Украины после начала полномасштабного вторжения в разных регионах существенно отличалась.

С одной стороны в восточных, южных и северных областях страны, на фоне рисков безопасности, операционные показатели в сегменте значительно ухудшились. С другой – в западных регионах наблюдался значительный рост спроса на средства размещения в связи с перемещением населения из регионов, где велись боевые действия. В этом направлении популярность отдыха росла и в связи с закрытием границ и запретом авиаперелетов.

На фоне ухудшения ситуации с безопасностью в Киеве и Одессе операционные показатели в гостиничном сегменте снизились.

"Если в 2021 году средняя заполняемость гостиниц Киева составляла 51%, а в Одессе 45%, то по итогам девяти месяцев 2023 года этот показатель снизился до 24% в обоих городах. Стоит отметить увеличение устойчивости, которую продемонстрировали пятизвездочные отели столицы. Спрос на них формировался в большей степени за счет журналистов, дипломатических миссий и международных делегаций», – отмечает Ростислав Хома.

По итогам января-сентября 2023 года в пятизвездочных отелях Киева средняя заполняемость составила 30% против 39% в 2021 году.

Интересно, что в 2022-2023 гг. за счет роста спроса на внутренний туризм, гостиницы Львова и Буковеля смогли удержать средний показатель заполняемости на уровне 2021 года.

В то же время, средняя стоимость номера (ADR) в целом имела тенденцию к снижению во всех рассматриваемых городах, кроме Буковеля. При этом в отелях Буковеля показатель ADR вырос в три раза – с $37 за номер/день в 2021 году до $111 за номер/день в 2023 году.

На фоне снижения стоимости номеров и в отдельных городах загруженности гостиниц в 2022-2023 годах показатель средней доходности на номер (RevPar) в Киеве, Львове и Одессе имел тенденцию к снижению по сравнению с показателями 2021 года.

"Наибольшее снижение доходности наблюдалось в Киеве и Одессе, где показатель RevPar в среднем сократился на около 60-70%. Во Львове падение доходности номеров было значительно меньше за счет стабильного спроса на средства размещения - сокращение составило всего 9%", - рассказала менеджер направления консультационных услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине Анастасия Федирко.

В то же время, учитывая высокий спрос и существенный рост средней стоимости номеров, средняя доходность гостиниц Буковеля выросла почти в 2,7 раза по итогам 2023 года.

Отели-новостройки: какие объекты готовятся к сдаче в 2024 году

По состоянию на апрель 2024 года в Украине строится около 40 объектов преимущественно в западных областях Украины, которые считаются наиболее перспективными. Буковель стал клондайком для инвесторов и девелоперов.

В ближайшее время появятся объекты, которые изменят ландшафт рекреационной зоны. Например, проект Escape City, победивший в международном конкурсе на лучшее архитектурно-строительное предложение, создание уникальной среды будущего должен превратиться в новую центральную часть курорта. Специально под него архитектурная компания Archimatika создала проект с множеством видовых площадей и прогулочных зон, насыщенной инфраструктурой и космической архитектурой.

Согласно обещаниям девелоперов, в этом году готовятся к сдаче 10 новых объектов. Большинство из них – в формате объектов доходной недвижимости, то есть апарт-отели.

В целом темпы гостиничного строительства в Украине, по словам эксперта, достаточно высокие - выше довоенных и даже времен подготовки к еврочемпионату Евро-2012.

"От обычных гостиниц такие объекты отличаются лишь тем, что там не один инвестор, а 10-20 вкладчиков. Девелопер строит, оператор управляет. Для гостей никаких ощутимых изменений", – объясняет Волошин.

По его прогнозу, рекреационные зоны Украины будут востребованы и в послевоенные годы - как для внутренних туристов, так и для девелоперов и потенциальных инвесторов.