"Инвесторы в землю во время войны - это те, кто верит в будущее Украины", - Александр Черный, соучредитель компании "Земинвест"

О том, как начать инвестировать в землю, сколько приносит дохода земельный пай, о перспективах и будущем рынка Delo.ua поговорило с соучредителем компании "Земинвест", Александром Черным.

Как появилась идея создания компании Земинвест?

— Так случилось, что вместе с партнерами я был причастен к созданию и организации другого нашего продукта – компании “Доброзем”, которая планировалась как прогрессивный на сегодняшний день маркетплейс по купле-продаже земли. Мы все понимали, что открывается земельный рынок, что он будет новым – со своими сложностями, как для продавцов, так и покупателей – это будут люди из других вселенных. Компания "Доброзем" должна была помочь всем.

В ходе работы над созданием "Доброзема" мы поняли, что и инвесторы столкнутся с необходимостью решения новых непривычных вопросов - потому что портрет инвестора показывал, что это будет человек, не имеющий предыдущего опыта такого инвестирования. Мы поняли высокий потенциал этого направления, и так возникла идея создания Земинвеста, как сервиса, который поможет инвестору без экспертизы в аграрных вопросах максимально комфортно и безопасно для себя инвестировать деньги. После этого началась работа над созданием проекта, который делали не по кальке, а по собственному опыту. В августе 2021 года мы запустились, и на сегодняшний день флагманы в этом направлении.

Каков портрет клиента "Земинвеста"?

— Я хочу снять шляпу перед людьми, которые продолжают инвестировать в сельскохозяйственную землю. Мы видим, как за короткое время эволюционировал портрет нашего клиента – это уже человек с наличием определенного опыта, с пониманием своих действий и т.д. Люди задают четкие вопросы и начинают ориентироваться в определенных стратегиях. Инвестор уже имеет видение и приятно быть причастным к этому рынку.

С какой суммы можно начать инвестировать в землю?

— На сегодняшний день сумма, с которой вы можете начать инвестировать на рынке земли, равна стоимости одного пая. Это условно говоря 2 Га и выше, и цена на них около 4 тыс. долларов. Добавьте смежные расходы и выходит достаточно низкий порог входа в районе 4250 долларов.

Если мы говорим об уровне дохода, то в начале инвестирования я все же рекомендую вкладывать в землю 20-25% своего портфеля, потому что в таком случае будет легко просчитать риски и уровень достатка.

Если сравнивать с другими инвестиционными инструментами – к чему можно приравнять землю по рискам и доходности?

— Земля сегодня по своим характеристикам приближена к рынку коммерческой и некоммерческой недвижимости. Единственное что нужно отметить - за 10-12 лет земля приблизится к недвижимости с точки зрения рынка. Сейчас же земля находится на "ценовом дне". Война не способствует развитию этого рынка. Но мы прекрасно понимаем на примерах наших соседей, что земля подорожает в разы в ближайшее время. Поэтому я говорю, что через 10 лет мы выйдем на мередианную цену, и уже не будет возможности планирования дохода х3 или х4.

Таким образом, через 10 лет мы выйдем на такую же прогнозируемую доходность, как и недвижимость.

На что нужно обращать внимание, выбирая посредника на этом рынке?

— Наш земельный рынок еще очень молод – он существует всего два года. Сейчас все участники занимаются подготовкой основы для инвестирования. Сейчас компании условно поделились на старые и новые, но все они пионеры этого движения.

Сегодня в Украине есть компании, которые предоставляют исключительно посреднические услуги, когда проблемы выплат или риски остаются на клиенте. Остальные компании предоставляют еще и услуги управления участками. Мы, например, берем на себя все вопросы выплат – то есть инвестор вкладывает деньги, а дальше мы берем на себя сопровождение всего проекта и гарантируем ему выплаты – это классический пассивный доход.

Что происходило на рынке в начале полномасштабного вторжения и какая ситуация сейчас?

— На рынке ощущался шок – никто не понимал, что будет дальше. Все занимались решением собственных вопросов безопасности.

Что касается Земинвеста, то значительная часть наших сотрудников уехала, но и много осталось в Украине. Мы открылись в июле 2022, когда почувствовали, что больше не можем стоять на холде. К концу года мы увидели возобновление интереса к инвестированию.

Инвесторы в землю во время войны – это те, кто верит в будущее Украины. Я предупреждал людей, что если они сомневаются, то лучше пусть не спешат с инвестициями в землю, потому что это будет вложение во внутренние переживания, что не пойдет на пользу.

К концу прошлого года мы подвели итоги - пересмотрели земли, попавшие под оккупацию, узнали по каким паям фермеры не могут выплатить средства. Мы взяли на себя выплату всех аренд, и закрыли эти свои обязательства.

Со временем мы увидели, что в определенных регионах снова начинает оживляться рынок земли.

Как влияет на доходность паев их удаленность от фронта?

— Когда открылся рынок земли, никто не мог сказать, сколько она должна стоить. По сути мы сидели между собой в команде и решали, как формировать эту цену. Так появилась доходность 6-8% годовых. Она зависит от качества земли и арендной платы за нее.

Но люди отдают себе отчет, что те преимущества, которые земля имеет по сравнению с другими активами - существенные. Как ни крути – земли не становится больше. Это актив, который в ходе боевых действий имеет малый процент вероятности уничтожения. Он сразу становится твоим и начинает капитализироваться сразу после покупки.

"Земинвест" имеет опыт на аграрном рынке, на рынке аренды земли, имеет экспертизу во всем, что касается земли. Сегодня спрос превышает предложение – это рынок продавца, а это значит, что большая вероятность купить качественный актив из-за возможности выбора.

За время полномасштабной войны стоимость земли выросла на 20%. Мы наблюдаем огромный интерес к ней со стороны иностранцев. И когда желающих купить станет больше продавцов, мы увидим существенный рост стоимости земельных участков.

В 2024 году на рынок, кроме физических лиц, будут допущены юридические лица, и в перспективе у нас откроется отдельное банковское земельное направление.

А что будет, если на рынок земли допустят иностранцев?

— Когда принимался закон о рынке земли, мне пришлось общаться с одним из инициаторов. Так вот, ситуация была на рынке – полностью устраивала фермеров, потому что они имели очень дешевую аренду и супер доходы. Впоследствии я общался с владельцем одного из крупнейших агропредприятий в мире и он сказал: “То, что у вас фермер зарабатывает 300-500 долларов на гектаре – это не нормально – во всем мире фермер как арендатор должен зарабатывать 150-200 долларов, а я как собственник – должен получать 300-400 долларов с аренды”. Это формула, к которой мы рано или поздно придем.