"Золотые" склады. Как рынок украинской логистики готовится к большим изменениям

На рынке складской недвижимости Украины после двух лет наблюдается критический дефицит площадей.

Впрочем, аналитики прогнозируют значительное оживление на рынке в связи с заявленным строительством рекордного складского объема уже в ближайшие два года.  

Складская недвижимость: восстановление рынка с острым дефицитом площадей

С 2022 практически все новые складские объекты в Украине вводились исключительно для собственных нужд. Только в IV квартале 2023 года был введен первый объект.

Аналитики CBRE в последнем исследовании рынка отметили, что годовой показатель валового поглощения составил примерно 92 000 кв.м, (-37% г/г), а в структуре спроса продолжили доминировать сектор оптовой и розничной торговли (38%) и логистические и 3PL - операторы.

По данным компании Colliers Ukraine, общее предложение профессиональной складской недвижимости А и В класса в Украине составляет около 3 млн. кв. м. По сравнению с другими соседними европейскими странами, у рынка складской недвижимости есть куда расти:

• у Польши – 28 млн кв. м складов;
• у Чехии – 11 млн кв. м;
• Румыния имеет 6,3 млн кв. м;
• Венгрия – 4,6 млн кв. м;

В отличие от 2022 года, когда спрос был преимущественно связан с переездом с поврежденных складов и перезаключением существующих договоров, в 2023 году было зафиксировано несколько соглашений по расширению (19%) и переездам с расширением (41%), что свидетельствует о тенденции к восстановление рынка аренды.

За два года войны ситуация на рынке стабилизировалась, отмечают эксперты. Релоцированные бизнесы еще год назад вернулись в столицу, так что Киев продолжает оставаться главным логистическим хабом в стране, усилив свою роль из-за необходимости покрывать регионы, приближенные к зоне боевых действий. Сегодня в Киеве сосредоточена половина логистических комплексов страны – 1,6 млн кв.м.

В начале войны было смещение спроса на западные регионы страны, но после того, как столица стала более защищена, арендаторы вернулись в столицу. Если компании и оставляют во Львове свои склады, это преимущественно вспомогательный склад и разделение рисков.

Среди арендаторов большие группы составляет продуктовый ритейл, фармацевтика, несколько крупных сделок было связано с автомотами (автомобильные запчасти).

Самый большой дефицит – на профессиональные площади в приличных объемах, рассказал в комментарии Delo.ua CEO Watermelon development Федор Арбузов.

Склады во время войны: потери из-за обстрелов

Из-за обстрелов рынок складов понес немалые потери - 500 тыс кв.м. Из поврежденных 30 объектов по всей Украине только 12 (общая площадь – 150 тыс. кв.м) удалось отстроить и снова запустить на рынок. 17 объектов (350 тыс кв.м) были уничтожены до основания.

Учитывая, что стоимость строительства за последние годы выросла на 30-35%, это очень весомые потери для рынка.

"Строительство профессионального объекта класса А занимает минимум полтора года. В среднем необходимо построить 25-30 тыс кв.м. Если экономить на материалах, можно выйти на цену за $500 за кв метр. Строительство качественного объекта, как для себя, с использованием инпортных материалов, обойдется не менее $600-700 за кв.м. Это без налогов, стеллажей и спецтехники - только строительство со стоимостью земли и подводом коммуникаций", - объясняет Арбузов.

По словам эксперта, окупаемость такого качественного объекта будет составлять 15 лет, тогда как для девелоперам интересно строить при окупаемости до 10 лет, в идеале 7-8 лет, но это возможно только при жесткой экономии на материалах.

Складская недвижимость: высокий спрос и новое предложение

Острый дефицит площадей подтолкнул девелоперов к решительным шагам, которые могут кардинально изменить ситуацию на рынке. Уже в течение 2024-2025 годов на рынок может выйти около 161 000 кв.м новых площадей, что является рекордным показателем за последние десять лет, сообщили в CBRE Ukraine.

Анонсирование ряда крупных новых проектов на спекулятивном рынке имеет потенциал для среднесрочного решения проблемы дефицита помещений в киевском регионе, особенно для качественных составов класса А, объясняют в компании.

В списке объектов - логистические комплексы "Чайки" I-III (70 000 кв.м), "Дударков" (45 000 кв.м), Александровский III (40 800 кв.м) и "Гореничи" (5 000 кв. .м), однако не исключены и задержки или перенос сроков выхода на рынок. Кроме того, RLC, один из самых крупных девелоперов на рынке, планирует завершить восстановление своего разрушенного состава к концу 2024 года.

Другие девелоперы еще не приступили к восстановлению разрушенных складов и лишь некоторые из них вернулись к полноценному функционированию. Между тем некоторые компании воздерживаются от восстановления своих объектов, но рассматривают альтернативы путем приобретения новых комплексов.

Логистические новостройки могут погасить нынешний голод на склады. Только на 2024 год, по данным Colliers, заявлено введение в эксплуатацию около 130 тыс. кв. м спекулятивной складской недвижимости. Еще 110 тыс. м² анонсировано под собственные нужды.

Девелоперы амбициозно анонсируют ряд масштабных логистических проектов, которые будут развиваться в период 2024-2029 гг . ведь с текущим нулевым уровнем арендных ставок и рисков девелопмент спекулятивных складов нуждается в поиске новых бизнес-моделей", - подчеркнули в Colliers.

Вследствие отсутствия нового предложения на рынке и потери 25% предложения в 2022 году арендаторы поглощают те площади, которые считались малоликвидными до вторжения.

Почти все складские новостройки появятся вблизи Киева, который усиливает свою роль из-за необходимости покрывать регионы, близкие к зоне боевых действий.

Складская недвижимость: арендные ставки растут, вакантность упала до 2%

Уровень вакантности на складском рынке снизился с 4,5% по состоянию на начало 2023 г. до 2,5% в конце года. Для сравнения уровень вакантности в начале 2022 года (до полномасштабного вторжения) фиксировался на уровне рекордных 1,5%. В период первого вторжения РФ в 2014-2015 гг. уровень вакантности составил 7% и 14% соответственно.

Учитывая высокий спрос и отсутствие нового предложения, уровень арендных ставок показывает умеренный рост, отметили аналитики Colliers Ukraine. Арендные ставки в классе А заявлены в диапазоне $4,5-$5,3/кв. м в месяц. Рост год от года составил около 10%. Диапазон заявленных цен в классе В составляет $2,9-$3,5 за кв. м в месяц.

Спрос на большие объекты продолжает превышать предложение, что привело к росту эффективной арендной ставки за год на 15% до $4,9 кв.м/месяц. Это свидетельствует о переориентации рынка в пользу арендодателей, отмечают в CBRE.

Самые дорогие объекты на рынке – это фармацевтические склады. Если девелопер готов, например, переоборудовать свой сухой склад под фармацевтического дистрибьютора – доставить вытяжную вентиляцию, климат-контроль – такой состав может стоить более 400 грн за кв. м с пдв и операционными расходами, то есть на 30-40% дороже, чем пруды в обычных сухих складах.

Арендные соглашения продолжали заключаться в национальной валюте, хотя в 2023 году эта тенденция спадает. Обычно в гривне если и подписывают соглашение на несколько лет, то с условием пересмотра ставки раз в год.

Складская недвижимость: прогноз на 2024-2025 годы

На фоне более оптимистичных экономических прогнозов, по крайней мере, на вторую половину 2024 года, ожидается, что спрос со стороны арендаторов будет демонстрировать положительную динамику, а существующие запросы на большие площади, формирующие отложенный спрос, будут стимулировать арендную активность в 2024 году, отметила в комментарии Delo.ua Наталья Сокирко, руководитель отдела складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

Несмотря на появление на рынке складских новостроек, в ближайшие годы арендные ставки будут расти и дальше, убежден Федор Арбузов.

"Ожидаем рост на 5-10% ежегодно. Если сегодня ставка составляет 260 грн за кв.м в месяц, через год будет минимум 300 гривен. Если будет девальвация гривны, темпы роста будут еще больше, ведь девелоперы считают затраты на строительство в долларах", - подчеркнул эксперт.