Рынок земли в Украине находится в стагнации. Что будет с ценами и спросом на угодья в 2023 году

Ожидалось, что 2022-й станет первым годом, когда украинцы смогут оценить результаты первого этапа земельной реформы, реализованного в июле 2021 года, когда граждане получили право покупать до 100 га земли сельскохозяйственного назначения в одни руки. Также планировалось, что на протяжении 2022-2023 гг. в стране осуществится первоначальное распределение земли и желающие граждане успеют закупиться участками для ведения хозяйства перед допуском на рынок в январе 2024 года основных игроков – отечественных юридических лиц, которые могли бы формировать собственный земельный банк размером до 10 тыс. га.

Прошлый год доказал необоснованность прогнозов относительно неизбежных вспышек стихийных или подогретых определенными политсилами протестов против земельной реформы, опасений о возможных мошеннических схемах при оформлении земельных участков, активизации "черных" нотариусов и других рисков, активно обсуждавшихся в медиаполе.  

Из-за полномасштабного российского вторжения реальностью стали факторы, которых, наверное, мало кто ожидал в начале разработки земельной реформы в 2019 году. Так, например, в прошлом году почти на три месяца остановилась продажа участков сельхозназначения, в целях безопасности личных данных граждан останавливалась и вновь запускалась работа госреестров по оформлению земельных прав, рынок земли в Луганской области фактически перестал существовать, и значительно сократился в регионах с временно оккупированными территориями. Тем не менее, сделки отчуждения земли продолжают совершаться в наиболее подходящих для ведения сельского хозяйства областях и регионах, где не ведутся боевые действия, хотя и в меньших объемах по сравнению с 2021 годом.  

На сегодняшний день наиболее полная информация о продаже земельных участков сельхозназначения в Украине представлена в интерактивной карте на сайте Минагрополитики. Согласно ее данным, после начала войны рынок земли не восстановился даже вполовину по сравнению с объемами до полномасштабного российского военного вторжения.

Такое сокращение количества оформленных сделок в прошлом году частично объясняется остановкой работы земельного рынка в марте и апреле 2022 года, что явилось следствием введения в Украине военного положения в конце февраля. Соответственно, был закрыт доступ граждан к Государственному земельному кадастру и Государственному реестру прав на недвижимое имущество, без использования которых невозможна нотариальная регистрация участков сельхозназначения. Это решение на некоторое время сделало невозможным любые законные регистрационные действия с землей, и полноценная возможность заключать сделки по купле-продаже пашни у украинских граждан возобновилась лишь в конце мая прошлого года.  

Приблизительно оценить количественные характеристики рынка земли можно по среднему ежемесячному количеству проданных гектаров, доступному на сайте Минагрополитики.

Для сравнения: после запуска рынка земли в июле 2021 г. он демонстрировал активный рост: 4 тыс. га в июле, 13 тыс. га в августе, 24,8 тыс га. в сентябре, 26,4 тыс. га в октябре, 37,7 тыс. га в ноябре и 48,8 тыс. га в декабре или в среднем по 25,8 тыс. га ежемесячно. Тогда же, 23 декабря 2021 года, в Украине достигнут абсолютный рекорд по объемам ежедневного отчуждения земли сельхозназначения - 3,18 тыс. га при 1,19 тыс. оформленных транзакций.

Соответственно, в январе-2022 было отмечено определенное сокращение количества проданных гектаров до 19,5 тыс. из-за сезонного новогоднего охлаждения деловой активности с последующим выходом на отметку 32,3 тыс. га в феврале. После нулевого количества транзакций в марте и апреле из-за закрытия реестров и незначительных 0,7 тыс. га в мае рынок земли вошел в полугодовую стагнацию: 6,3 тыс. га в июне, 7,2 тыс. га в июле, 8,1 тыс. га в августе, 7,1 тыс. га в сентябре, по 8,3 тыс. га в октябре и ноябре и с сезонным предновогодним ростом до 15,6 тыс. га в декабре. Таким образом, средняя площадь ежемесячно отчужденных земель в 2022 году сократилась почти втрое – до 8,75 тыс. га с 25,8 тыс. га в 2021 году.

"Рынок земли умер" – констатировал в июле прошлого года эксперт Центра исследований продовольствия и землепользования KSE Institute Роман Нейтер.  

"24 февраля рынок скончался. Нужно понимать, что после российского вторжения реестры полностью закрылись. Эта ситуация изменилась во второй половине мая, тогда же начали появляться первые транзакции. Но следует понимать их масштаб и размеры: самым неудачным месяцем по объемам земельного рынка был июль 2021 года, когда зарегистрировали 2,4 тыс. сделок с совокупной площадью чуть менее 4 тыс. га.Таким образом, в мае-2022 произошло лишь 432 транзакции с совокупной площадью 825 га, то есть почти в шесть раз меньше, чем за первый месяц после снятие моратория на продажу с/х земли", - уточнил эксперт.

Где земельные угодья покупали больше всего

Лидером по проданным гектарам по состоянию на конец февраля 2023 остается Харьковская область с показателем 40,8 тыс. га, за ней следуют Днепропетровская - 31,5 тыс. га, Полтавская - 28,4 тыс. га, Кировоградская - 28,3 тыс. га. га и Винницкая – 22,6 тыс. га

В то время как по итогам 2021 года среди лидеров также находились четыре из них – Харьковская, Херсонская, Кировоградская, Полтавская и Днепропетровская. При этом из-за боевых действий и временной оккупации части Украины российскими захватчиками не наблюдается значительного смещения активности рынка в западные регионы: если в конце 2021 в тройку аутсайдеров по проданным гектарам входили Ровенская, Львовская и Ивано-Франковская область, то сейчас ее составляют Черновицкая, Ровно, Львовская и Тернопольская области.  

из-за войны не сбылись также и прогнозы экспертов, прогнозировавших отчуждение в пользу новых собственников до 5% сельхозземель Украины в течение первого года после отмены моратория на продажу с/х земли. Более того, по состоянию на конец февраля, то есть за год и восемь месяцев с момента снятия моратория, в Украине продано 344,1 тыс. га, или 0,83% из 41,3 млн. га, пригодных к ведению сельского хозяйства.        

Что с ценами на землю в Украине

Согласно данным Минагрополитики, за время функционирования рынка земли принципиально не изменилась и цена гектара по стране. Сразу после снятия моратория в июле-2021 она достигла пика за все время в 88 тыс. грн/га, после чего колебалась в диапазоне 35-43 тыс. грн/га, выходя за его пределы только в июне и декабре 2022 года с показателями соответственно 33,5 тыс. грн/га и 52,5 тыс. грн/га. Исключение составляют только март-апрель 2022, когда соглашения не оформлялись.  

Более выраженное распределение данных можно увидеть, сравнивая среднюю цену гектара в зависимости от региона, которая может отличаться втрое: например, Ивано-Франковская область с 74,9 тыс. грн/га по сравнению с Херсонской (24,7 тыс. грн/га ).

Что касается самых дорогих участков за время функционирования рынка сельхозземли, то представители Госгеокадастра приводят официальные данные об осуществлении в прошлом году самого дорогого соглашения по продаже 0,94 га за 5 млн грн в Сокольниках Львовской области (на объездной дороге Львова). Что касается реальных цен на участки, то эксперт KSE Нейтер называет максимальную цифру в 24,1 млн грн за проведенную в июне 2022 года транзакцию по участку площадью 0,45 га в Козине возле Киева, а СМИ сообщают о продаже в августе прошлого года 0,47 га возле села Волосянка Львовской области за 12,76 млн. грн. При этом реальную минимальную цену гектара пашни определить трудно, так как во многих договорах купли-продажи отсутствуют данные о конечной стоимости сделки и фактически она может происходить за любую сумму по договоренности между сторонами.    

Учитывая существующий диапазон цен на пашню по регионам, покупка земли на недавно деоккупированных территориях не имеет экономической целесообразности, так как только актуальна стоимость поиска взрывоопасных предметов и   разминирование для одного гектара оценивается в 40-50 тыс. грн, без учета восстановления слоя почвы после боевых действий.

На примере освобожденной в ноябре 2022 года Херсонской области, где после отступления российских оккупантов осталось заминированными 680 тыс. га территории (24% всей площади области), можно подсчитать окончательную стоимость пашни после разминирования - 65-75 тыс. грн/га. Тем самым полученная цифра приближается к средней цене гектара в "самой дорогой" Ивано-Франковской области, но в Херсонской области сохраняются связанные с прифронтовым расположением риски, а также в целом меньшая урожайность по сравнению с центральными областями, что делает такую инвестицию сомнительной.            

Также следует учитывать, что официально приведенная Минагрополитики цена гектара земли сельхозназначения может не соответствовать реальному положению дел на рынке из-за "оптимизации" аграриями налоговой нагрузки, когда для его уменьшения часть участников рынка вписывает в сделку купли-продажи минимальную разрешенную законодательством цену, которая не может быть меньше показателя НГО - нормативной денежной оценки единицы площади пашни. Учитывая, что этот показатель на 2023 год рассчитан в зависимости от области в пределах 21,5-33,6 тыс. грн/га, то и приведенная министерством средняя цена гектара обычно на 10-20% выше установленного в регионе показателя НГО.      

Чего ждать от рынка земли в 2023 году

Подводя итог, в 2022-2023 году рынок земли с его ограничением на покупку земли сельхозназначения исключительно физлицами-гражданами Украины и запретом на концентрацию более 100 га в одних руках был и остается лишь переходным периодом перед открытием рынка для юридических лиц с 1 января 2024 года. Таким образом, основной этап развития земельных отношений в Украине можно ожидать только в следующем году.

С этим выводом согласны Андрей Усенко, СЕО и основатель компании "Твой круг", специализирующейся на инвестировании в сельскохозяйственную землю для частных инвесторов. Он подтвердил изданию Delo.ua, что в 2023 году его компания не ожидает значительного всплеска количества сделок с землями сельхозназначения.

"Но уже с 2024 года, когда на рынок зайдут юрлица, там стопроцентно будет гораздо больший спрос и количество сделок. Агрокомпании сейчас активно не покупают, они ждут до 2024 года. Среди инвесторов сейчас высок интерес к украинским активам. Что может измениться: мы видим возможные две точки роста – это победа Украины в войне и открытие рынка для юрлиц, – пояснил Усенко.

Аналогично представитель "Твоего круга" не ожидает значительного   роста цен на землю к 2024-2025 годам, а уже   на втором этапе земельной реформы, когда на рынок зайдет большой капитал,   спрос будет существенно превышать предложение и "влечет" за собой цены.

Среди других трендов на украинском земельном рынке Усенко отметил достаточно разные настроения клиентов его компании по географии оформленных его компанией соглашений. По словам Усенко, часть инвесторов охотно покупает землю в Полтавской области, в то время как другие выбирают Винницкий или Хмельницкий регион из-за их большей удаленности от линии боевых действий.

"Конечно, запад Украины выглядит более безопасным, но и стоимость земли там выше. Если рассматривать поведение наших инвесторов, то некоторые боятся покупать пограничные области и выбирают Винницкую, Хмельницкую области. Но есть значительная часть клиентов, которые понимают агроклиматические особенности Черниговской, Сумской или Полтавской области" и инвестируют туда, поскольку считают, что там есть больший потенциал доходности.Поэтому нельзя однозначно говорить о смещении активности рынка на запад, хотя на оккупированных территориях, очевидно, соглашения вообще не могут проводиться", - уточнил руководитель.

Также он считает нереалистичной возможность изменения в ближайшее время параметров рынка земли, как, например, в законопроекте №8295, в котором группа нардепов во главе с лидером фракции "Батькивщина" Юлией Тимошенко предлагают отложить на 5 лет выход юрлиц на рынок сельхозземель, с 2024 на 2029 год. .

"Мы считаем это в определенной степени популизмом, который далек от реального состояния   дел. Земельная реформа – одна из тех реформ, которая имеет непосредственную связь с евроинтеграционными процессами. Открытый рынок земли – нормально работающий институт частной собственности, и если мы уже выбрали для себя направление в Европу, то любой откат в реформах станет откатом и в нашей глобальной внешней политике, а это сейчас никому не выгодно», - подчеркнул Усенко.