Как проводить сделки с бизнес недвижимостью в период военного времени

Сразу после введения военного положения рынок недвижимости замер. Правительство на два месяца фактически заблокировало доступ к государственным реестрам. Нотариусы и регистраторы не могли удостоверять сделки с недвижимостью.

Но уже 19 апреля 2022 года Кабмин смягчил ограничения и разрешил заключать сделки с недвижимым имуществом (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#n5)

Новые правила купли-продажи коммерческой недвижимости

1. Нотариус, который проводит сделку  должен быть включен  в "Перечень нотариусов, которым разрешено проводить сделки с недвижимостью в условиях военного времени". (https://ips.ligazakon.net/document/view/MUS36930)
2. Зарегистрировать сделку можно только на территории Украины, где не проходят активные боевые действия. 
3. Запрещена купля-продажа недвижимости на территориях, которые входят в "Перечень ограниченного доступа" (https://ips.ligazakon.net/document/view/RE37809)
4. Сделки с недвижимостью разрешено заключать только в пределах области, где находится недвижимое имущество. То есть, если продавец находится в Днепре, а недвижимость во Львовской области, оформить сделку с таким имуществом не удастся. Сторонам придется приехать во Львовскую область.
5. Запрещено проводить сделки с недвижимостью, если с даты последней сделки по нему  прошло меньше месяца. Но есть исключение: оформление права собственности в порядке наследования.

Аренда коммерческой недвижимости во время военного положения. Можно ли не платить?

Арендную плату необходимо продолжать платить даже во время военного положения. 

Обычно в договоре аренды стороны устанавливают порядок действий в случае форс-мажора. Например, в договоре может быть прописано, что в случае непредвиденных обстоятельств арендатор освобождается от арендной платы.

Если в договоре аренды нет специальных положений, то отношения арендатора и арендодателя регулируются Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины.

1. Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Об этом сказано в части 2 статьи 286 Хозяйственного кодекса Украины (zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15)
2. Арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно уменьшилась возможность пользования имуществом. Часть 4 статьи 762 Гражданского кодекса Украины (zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text).
3. Арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает. Часть 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины.

Эти положения позволяют пересмотреть обязательства арендатора по оплате аренды при наличии форс-мажорных обстоятельств.

Обстоятельства, влияющие на сумму арендной платы

• Коммерческая недвижимость находится на неподконтрольной территории.
• Объект аренды невозможно использовать по назначению из-за эвакуации с территории активных военных действий или ограничений и запретов в период военного положения.
• Повреждены коммуникации и в помещении нет электричества, воды и т.д.

Арендатор должен доказать, что обстоятельства обоснованные и объективные.

Отсутствие средств из-за приостановки бизнеса не считаются объективной причиной для неисполнения обязательств.