Как проводить сделки с бизнес недвижимостью в период военного времени

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронировать участие

Сразу после введения военного положения рынок недвижимости замер. Правительство на два месяца фактически заблокировало доступ к государственным реестрам. Нотариусы и регистраторы не могли удостоверять сделки с недвижимостью.

Но уже 19 апреля 2022 года Кабмин смягчил ограничения и разрешил заключать сделки с недвижимым имуществом (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#n5)

Новые правила купли-продажи коммерческой недвижимости

1. Нотариус, который проводит сделку  должен быть включен  в "Перечень нотариусов, которым разрешено проводить сделки с недвижимостью в условиях военного времени". (https://ips.ligazakon.net/document/view/MUS36930)
2. Зарегистрировать сделку можно только на территории Украины, где не проходят активные боевые действия. 
3. Запрещена купля-продажа недвижимости на территориях, которые входят в "Перечень ограниченного доступа" (https://ips.ligazakon.net/document/view/RE37809)
4. Сделки с недвижимостью разрешено заключать только в пределах области, где находится недвижимое имущество. То есть, если продавец находится в Днепре, а недвижимость во Львовской области, оформить сделку с таким имуществом не удастся. Сторонам придется приехать во Львовскую область.
5. Запрещено проводить сделки с недвижимостью, если с даты последней сделки по нему  прошло меньше месяца. Но есть исключение: оформление права собственности в порядке наследования.

Аренда коммерческой недвижимости во время военного положения. Можно ли не платить?

Арендную плату необходимо продолжать платить даже во время военного положения. 

Обычно в договоре аренды стороны устанавливают порядок действий в случае форс-мажора. Например, в договоре может быть прописано, что в случае непредвиденных обстоятельств арендатор освобождается от арендной платы.

Если в договоре аренды нет специальных положений, то отношения арендатора и арендодателя регулируются Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины.

1. Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Об этом сказано в части 2 статьи 286 Хозяйственного кодекса Украины (zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15)
2. Арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно уменьшилась возможность пользования имуществом. Часть 4 статьи 762 Гражданского кодекса Украины (zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text).
3. Арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает. Часть 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины.

Эти положения позволяют пересмотреть обязательства арендатора по оплате аренды при наличии форс-мажорных обстоятельств.

Обстоятельства, влияющие на сумму арендной платы

• Коммерческая недвижимость находится на неподконтрольной территории.
• Объект аренды невозможно использовать по назначению из-за эвакуации с территории активных военных действий или ограничений и запретов в период военного положения.
• Повреждены коммуникации и в помещении нет электричества, воды и т.д.

Арендатор должен доказать, что обстоятельства обоснованные и объективные.

Отсутствие средств из-за приостановки бизнеса не считаются объективной причиной для неисполнения обязательств.