Где выгоднее покупать жилье на вторичном рынке: новые данные о ценах и доступности квартир

Об этом сообщает Delo.ua со ссылкой на аналитический отчет ЛУН.

Несмотря на сложную энергетическую ситуацию и военные риски, интерес украинцев к покупке квартир сохранился. В периоды самых больших локдаунов спрос временно снижался, однако после стабилизации быстро возвращался к привычному уровню. Сегодня рынок больше реагирует на сезонные факторы, чем на военные риски.

В то же время энергетическая ситуация заставила украинцев активнее присматриваться к частным домам – с января 2026 года интерес к ним интенсивно растет и сейчас наибольший за два года.

Вторичный рынок демонстрирует рост цен на квартиры всех габаритов – 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные.

Цены на однокомнатные квартиры

В сегменте однокомнатных квартир самый годовой рост цен зафиксирован в Тернополе: по состоянию на 1 апреля 2026 года они подорожали на 37% и достигли в среднем $50 тыс.

Второе место по темпам роста заняла Одесса – цены здесь поднялись на 25%, до $49,5 тыс. Также активно дорожают квартиры в Ровно: за год они выросли на 20% и в среднем стоят $57 тыс.

В то же время в процентном измерении заметное подорожание зафиксировано и в других городах: в Хмельницком, Черновцах и Виннице (+14% в год), Луцке (+13%) и Ивано-Франковске (+9%). При этом темпы роста в традиционно популярных западных городах и столице были более сдержанными: в Киеве цены повысились на 11%, во Львове – на 10%, а в Ужгороде – всего на 5%.

Такая динамика может свидетельствовать о постепенном смещении спроса из самых дорогих и популярных западных городов в соседние, более доступные, но тоже относительно безопасные локации.

В то же время, тройка городов с самыми дорогими однокомнатными квартирами уже несколько лет остается неизменной – это Киев, Львов и Ужгород. Хотя они периодически меняются позициями, по итогам первого квартала 2026 года лидером стал Львов со средней ценой $71,6 тыс. Второе место занял Киев ($70 тыс.), а третье – Ужгород ($67 тыс.).

Для сравнения, в конце первого квартала 2025 года также лидировал Львов ($65 тыс.), далее следовали Ужгород ($64 тыс.) и Киев ($63 тыс.).

В восточных регионах ситуация обстоит иначе. В начале апреля в Запорожье зафиксировали существенное падение цен на однокомнатные квартиры – на 14% в годовом исчислении. В Днепре, напротив, произошел незначительный рост – примерно на 3%. В Сумах и Чернигове средние цены повысились на 6% и 8% соответственно, а в Харькове – около 10%.

В целом, такая динамика свидетельствует, что спрос на однокомнатные квартиры в восточных и прифронтовых городах остается ограниченным.

Цены на 2-комнатные квартиры

В сегменте двухкомнатных квартир прослеживаются схожие тенденции, однако они выражены еще сильнее. Самый активный рост цен зафиксирован в городах так называемого "среднего мероприятия" Украины: в Тернополе средняя стоимость за год выросла на 34%, в Черновцах – на 20%, в Хмельницком – на 15%, а в Ивано-Франковске – на 12%. Для сравнения, во Львове цены повысились на 8%, в Ужгороде – на 7%, а в Киеве – на 10%.

Заметное подорожание также отмечено в Кропивницком и Сумах, где средняя стоимость двухкомнатных квартир выросла на 20% и 23% соответственно. В то же время в Запорожье цены, напротив, снизились на 8%. В Днепре они остались практически без изменений, а в Харькове выросли примерно на 6%.

Высокие средние цены на двухкомнатные квартиры традиционно сохраняются в Киеве, Львове и Ужгороде. По состоянию на 1 апреля 2026 г. они составляют около $110 тыс., $100 тыс. и $95,3 тыс. соответственно. Для сравнения, в прошлом году эти показатели равнялись $100 тыс., $92,5 тыс. и $90 тыс. соответственно.

Цены на 3-комнатные квартиры

Напомним, что год назад средние цены на трехкомнатные квартиры в самых дорогих городах выглядели так: в Киеве – $148 тыс., во Львове – $113 тыс., в Ужгороде – $105 тыс. В то же время, в Черновцах такое жилье можно было приобрести в среднем за $88 тыс.

Несмотря на общий рост стоимости недвижимости, рынок вторичного жилья в Украине сохраняет четкую региональную дифференциацию. В прифронтовых областях цены остаются значительно более низкими, чем в более безопасных регионах, и этот разрыв со временем только усиливается.

В частности, если сравнить Днепр и Львов, то год назад средняя стоимость однокомнатных квартир составила $33 тыс. и $65 тыс. соответственно (разница в $32 тыс. или 97%). Для двухкомнатных – $45 тыс. против $92,5 тыс. (разница в $47 тыс. или 105%), для трехкомнатных – $60 тыс. и $113 тыс. (разница в $53 тыс. или 88%).

По состоянию на данный момент этот разрыв увеличился: однокомнатные стоят в среднем $34 тыс. в Днепре и $71,6 тыс. во Львове (разница $37,6 тыс. или 110%), двухкомнатные - $45 тыс. против $100 тыс. (разница $55 тыс. или 122%), трехкомнатные - $1,2 тыс. - $1. $64 тыс. или 103%).

Индекс доступности жилья

Аналитики обращают внимание на индекс доступности жилья – соотношение средней зарплаты к стоимости недвижимости. За год этот показатель улучшился только в городах, где цены росли умеренными темпами.

По данным ЛУН и Work.ua, в конце марта 2026 года в Киеве для покупки средней однокомнатной квартиры нужно 7,6 годовых зарплат, тогда как год назад – около 8 лет (-5%). Во Львове показатель также несколько снизился – до 8,8 года по сравнению с 9,1 годом ранее (-2%).

В то же время в Тернополе ситуация ухудшилась: индекс доступности вырос на 20% – сейчас на приобретение однокомнатной квартиры нужно в среднем 7,1 года доходов, тогда как в прошлом году было 6,1 года.

Ожидаемо, доступное жилье сосредоточено в городах, приближенных к зоне боевых действий. В частности, в Запорожье и Херсоне стоимость однокомнатной квартиры соответствует 2,6 и 2,4 годовых доходов соответственно, в Николаеве – 3,3 года, а в Харькове – 3,4 года.

Напомним, 54% украинцев планируют покупку недвижимости в 2026 году или в течение следующих пяти лет. Еще 23% планируют покупку жилья прямо сейчас, чтобы опередить рост цен.