Цены на аренду офисов класса "люкс" в Киеве упали на 10%

Колебания цен на аренду офисов происходят на фоне высокой вакантности, умеренного спроса и общей инфляции, в частности, усиление валютных колебаний, наблюдавшееся в первом полугодии 2024 года, пояснили Delo.ua в компании CBRE Ukraine, специализирующейся на предоставлении услуг в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций .

По данным аналитиков, эффективная арендная ставка на лучшие офисные объекты продемонстрировала тенденцию к снижению, достигнув $19/кв.м/месяц (без НДС и ОРЭХ). Это самый низкий показатель эффективной прайм арендной ставки за последние 10 лет, отметили эксперты.

В частности, арендные ставки в бизнес-центрах класса А снизились в среднем на 10%, с диапазоном $16-$22 кв.м/мес, а на объекты класса В — в среднем на 7%, с диапазоном $8-$15 кв.м/мес/ мес. Разрыв между декларируемыми и эффективными ставками в лучших объектах продолжает снижаться, что свидетельствует о том, что арендодатели перешли на более реалистичный подход к ценообразованию.

Сейчас преобладает практика фиксации выгодных арендных условий до окончания военного положения или на взаимно согласованный сторонами срок, пояснили в CBRE .

Учитывая, что эффективная арендная ставка достигла самого низкого уровня за последние 10 лет, аналитики не ожидают ее дальнейшего снижения. По их прогнозам, текущая динамика спроса и предложения будет способствовать дальнейшему поглощению имеющихся вакантных площадей в рамках существующих рыночных условий. Кроме того, отсутствие новых девелоперских проектов и недостаточные объемы нового предложения в среднесрочной перспективе не будут способствовать дальнейшему снижению ставок.

Растущее количество небольших компаний, ранее не имевших возможности арендовать площади в лучших офисных зданиях, теперь занимает значительную часть рынка, что свидетельствует о переходе к более инклюзивной и диверсифицированной офисной среде. Эта тенденция подчеркивает растущую доступность профессиональных офисных площадей в востребованных локациях, что позволяет меньшим компаниям установить свое присутствие там, где раньше доминировали крупные корпоративные арендаторы.

Малые и средние арендаторы, особенно с офисами в устаревших или непрофессиональных зданиях, активно искали возможности для улучшения своих локаций, на фоне выгодных арендных условий и качественных предложений.

Распределение спроса по отраслям показало, что сфера ИТ и телекоммуникаций продолжает доминировать с долей спроса 28%. Сектор производства и промышленности увеличил свою долю до 13% (+7% с начала года), в то время как активность государственного сектора и непубличных организаций сократилась вдвое, снизившись до 12% (-11% с начала года). Если раньше в структуре доминировали 4-5 основных секторов, то нынешняя тенденция демонстрирует более широкий спектр арендующих офисы бизнесов.

Как следствие – в структуре поглощения преобладали небольшие сделки (200-500 кв.м), крупные транзакции (3500+ кв.м) оставались единичными. В целом, спрос остается неравномерным, с кратковременными всплесками активности на фоне ухудшения деловых ожиданий из-за перебоев с энергоснабжением и рисков безопасности.

“Несмотря на риски и неопределенность военного времени, появились первые признаки более активного офисного рынка благодаря предыдущему восстановлению экономики и более спокойным прогнозам по бизнес-сектору на оставшийся 2024 год. Мы ожидаем, что спрос со стороны арендаторов будет оставаться в режиме медленного восстановления. Повышенный уровень вакантности будет продолжать оказывать давление на рынок в ближайшем будущем. Тем не менее, в качественных бизнес-центрах, расположенных в востребованных локациях, уровень вакантных площадей, по всей вероятности, продолжит снижаться благодаря выгодным арендным ставкам и желанию/возможности арендаторов повысить качество своих офисов”, — заявил Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine.

Средняя офисная вакантность оставалась относительно стабильной на уровне 24,3%. Спрос на качественные офисы в центральном деловом районе города остается высоким – здесь вакантность снижается уже четыре квартала подряд (20,3%).

Сложнее ситуация в менее качественных вторичных объектах, поскольку привлекательные арендные ставки на более качественные помещения не способствуют привлечению арендаторов в таких зданиях. Но, несмотря на положительный объем спроса на качественные объекты, общий уровень вакантности остается высоким, что препятствует восстановлению девелоперской активности.

Больше о последних тенденциях на рынке офисной недвижимости читайте в обзоре Delo.ua "Офисы в режиме выживания: арендаторы переезжают из стариков в первоклассные бизнес-центры".