Махинации с жильем останутся в прошлом. Рада усилила защиту покупателей первичной недвижимости

Как рассказала сама автор документа Елена Шуляк, самые главные внедренные требования следующие:

• инвестор вправе расторгнуть невыгодный ему договор с застройщиком;
• застройщик будет раскрывать информацию о количестве уже проданных в доме квартир;
• застройщик не сможет продавать квартиры, не имея разрешительных документов и других условий для достройки объекта;
• каждая будущая квартира в многоквартирном доме должна быть зарегистрирована в реестре прав Минюста как отдельный объект имущественных прав;
• застройщик обязан подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе перед вводом объекта в эксплуатацию.

Аналитик компании SV Development Сергей Костецкий в разговоре с Delo.ua сказал, что инициативу законодателей одобряет, поскольку вопрос борьбы с недобросовестными застройщиками назрел уже давно.

"Они могли "по-кривому" заключить сделку, могли не подключить коммуникации или вообще продать квартиру не на том этаже и с площадью, не соответствующей заявленным. Бывают и махинации с документами, из-за чего инвесторы вынуждены идти в суд. Этот же закон инвесторов защищает. Рынок очистится от застройщиков, работавших непрозрачно", – говорит эксперт.

Разрыв контракта и информация о проданных квартирах

Раньше контракт на приобретение квартиры можно было расторгнуть, но средства вряд ли кто-нибудь вернул бы. А судиться потом приходилось бы годами. Инвесторам было не к чему апеллировать, поскольку договоры были крайне жесткими. К примеру, застройщик имел возможность поднимать цены в одностороннем порядке. Сейчас же застройщик лишний раз подумает, следует ли повышать стоимость недвижимости, чтобы не упустить ни клиента, ни деньги.

Что же касается раскрытия информации об уже приобретенных в доме квартирах, то Сергей Костецкий отмечает, что этот пункт является едва ли не ключевым. Поскольку такие данные играют немаловажную роль для инвестора, когда он принимает решение о покупке жилья: если квартиры хорошо продаются, у застройщика есть деньги на финансирование объекта.

"Когда застройщик имеет ресурсы для финансирования строительства после продажи квартир, есть высокая вероятность, что объект будет сдан в эксплуатацию", – отмечает Костецкий.

Но существует и другая сторона медали. К примеру, стоимость стройматериалов растет, а объект построен только наполовину. Квадратный метр автоматически дорожает. Если все квартиры уже распроданы по старым ценам, у застройщика наоборот не останется денег для финансирования объекта, а потому и вероятность сдачи его в эксплуатацию падает.

То есть, с одной стороны, потенциальные покупатели будут понимать, насколько велик спрос на недвижимость, которую они желают приобрести. С другой стороны, у инвесторов будет правдивая информация о финансовой обеспеченности застройщика.

Впрочем, юристы предупреждают, что статистика о проданных квартирах, хотя и станет доступной, все данные все равно будут в отдельном реестре. "Да, данные инвесторам откроют, но количество свободных и проданных квартир можно будет все равно увидеть только в реестре. Особенно большого сдвига я в этом не вижу, но дополнительная информация для покупателей является всегда ключевой для принятия решений по покупке недвижимости", - объясняет юрист по недвижимости Юрий Брикайло.

Нет документов – невозможно строить

Одна из новаций, о которой мы упомянули, – запрет застройщику продавать квартиры, не имея разрешительных документов и надлежащих условий для достройки объекта. Загвоздка в том, что ранее, как известно, контролирующие органы за "награду" раздавали застройщикам разрешения на ввод в эксплуатацию объектов без достаточных оснований. Сейчас за подобные нарушения будет угрожать уголовная ответственность.

Известна история, когда застройщику нужны документы сейчас, потому что ему необходимо как можно быстрее достроить и продать жилье. Контролирующие органы закрывали глаза на недостаточность оснований на выдачу документов за "вознаграждение". Теперь они будут думать", – объясняет Костецкий.

То же касается и требования о регистрации каждой будущей квартиры в многоквартирном доме как отдельного объекта имущественных прав в реестре прав Минюста. Дело в том, что инвестор на первичном рынке в большинстве случаев, согласно договору с застройщиком, покупал не квартиру, а ее номер и квадратные метры "на бумаге". В конце концов, на протяжении строительства площадь будущего жилья могла измениться (увеличение ширины стен, ошибка строителей и т.п.).

Теперь компания на этапе проектирования уже будет обязана получать документы на объект недвижимости. Это значит, что у покупателя будет четкое понимание, какую квартиру он покупает, на каком этаже и на какой площади.

Все коммуникации вперед

Подписанный президентом закон требует от застройщика перед вводом дома в эксплуатацию полностью подключить дом к инженерным сетям. Это также хорошая новость для покупателей недвижимости, которым хорошо известны случаи, когда даже готовые объекты не имели ни воды, ни газоснабжения.

Кроме того, каждый девелопер должен уплатить государству паевые взносы раньше (или деньгами или квартирами). Может быть, он завершит здание, но средств на взносы у него не останется. Поэтому здание не подключат к инженерным сетям (канализация, газ, ток, вода), пока застройщик не рассчитается с государством.

Впрочем, как добавляет Юрий Брикайло, следует подождать, когда влияние закона после его вступления в силу станет ощутимым для первичного рынка. Лишь через некоторое время будет видно на практике, оставили ли законодатели застройщикам какие-то щели, чтобы обойти новые требования.