Махінації з житлом залишаться у минулому. Рада посилила захист покупців первинної нерухомості

Махінації з житлом залишаться у минулому. Рада посилила захист покупців первинної нерухомості

  • Максим Беркаль

    Кореспондент відділу "Фінанси"

Ринок первинної нерухомості в Україні має стати прозорішим. Президент Володимир Зеленський 8 вересня підписав ухвалений парламентом законопроєкт (№5091), який разом з тим запроваджує низку запобіжників від шахрайства забудовників. Верховна Рада вирішила таким чином відновити довіру до будівельних компаній.

Ми продовжуємо воювати з окупантом на інформаційному фронті, надаючи виключно перевірену інформацію та аналітику.
Війна позбавила нас можливості заробляти, просимо Вашої підтримки.
Підтримати delo.ua

Як розповіла сама авторка документу Олена Шуляк, найголовніші впроваджені вимоги наступні:

  • інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником;
  • забудовник буде розкривати інформацію про кількість вже проданих у будинку квартир;
  • забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та інших належних умов для добудови об’єкта;
  • кожна майбутня квартира у багатоквартирному будинку має бути зареєстрована у реєстрі речових прав Мін’юсту як окремий об’єкт майнових прав;
  • забудовник зобов’язаний під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням об’єкту в експлуатацію.

Аналітик компанії SV Development Сергій Костецький у розмові з Delo.ua сказав, що ініціативу законодавців схвалює, оскільки питання боротьби з недобросовісними забудовниками назріло вже давно.

"Вони могли "по-кривому" укласти угоду, могли не підключити комунікації або взагалі продати квартиру не на тому поверсі і з площею, яка не відповідає заявленій. Бувають і оборудки з документами, через що інвестори вимушені йти до суду. Це й же закон інвесторів захищає. Ринок очиститься від забудовників, які працювали непрозоро", – каже експерт.

Розрив контракту та інформація про продані квартири

Раніше контракт на придбання квартири можна було розірвати, але кошти навряд чи хтось повернув би. А судитися потім доводилося б роками. Інвесторам не було до чого апелювати, оскільки договори були вкрай жорсткими. Наприклад, забудовник мав можливість піднімати ціни в односторонньому порядку. Зараз же забудовник зайвий раз подумає, чи варто підвищувати вартість нерухомості, щоб не упустити ні клієнта, ні гроші.

Що ж стосується розкриття інформації про вже придбані у будинку квартири, то Сергій Костецький відмічає, що цей пункт є мало не ключовим. Оскільки такі дані відіграють важливу роль для інвестора, коли він приймає рішення щодо купівлі житла: якщо квартири добре продаються, у забудовника є гроші на фінансування об’єкта.

"Коли забудовник має ресурси для фінансування будівництва після продажу квартир, є висока вірогідність, що об’єкт буде здано в експлуатацію", – зауважує Костецький. 

Але існує й інший бік медалі. Наприклад, вартість будматеріалів зростає, а об’єкт збудовано лише наполовину. Квадратний метр автоматично дорожчає. Якщо усі квартири вже розпродано за старими цінами, у забудовника, навпаки, не лишиться грошей для фінансування об’єкта, а тому і вірогідність здачі його в експлуатацію падає.

Тобто, з одного боку, потенційні покупці будуть розуміти, наскільки великим є попит на нерухомість, яку вони бажають придбати. З іншого боку, у інвесторів буде правдива інформація щодо фінансової забезпеченості забудовника.

Втім, юристи попереджають, що статистика про продані квартири хоча й стане доступною, усі дані все одно будуть у окремому реєстрі. "Так, дані інвесторам відкриють, але кількість вільних і проданих квартир можна буде все одно побачити лише у реєстрі. Особливо великого зрушення я в цьому не бачу, але додаткова інформація для покупців є завжди ключовою для прийняття рішень щодо купівлі нерухомості", – пояснює юрист з нерухомості Юрій Брикайло.

Немає документів – неможливо будувати

Одна з новацій, про яку ми згадали, заборона забудовнику продавати квартири, не маючи дозвільних документів та належних умов для добудови об’єкта. Заковика у тому, що раніше, як відомо, контролюючі органи за "нагороду" роздавали забудовникам дозволи на введення в експлуатацію об’єктів без достатніх для того підстав. Зараз за такі порушення буде загрожувати кримінальна відповідальність. 

“Відома історія, коли забудовнику потрібні документи зараз, бо йому необхідно якнайшвидше добудувати і продати житло. Контролюючі органи закривали очі на недостатність підстав на видачу документів за "винагороду". Тепер вони будуть думати", – пояснює Костецький.

Те ж стосується і вимоги про реєстрацію кожної майбутньої квартири у багатоквартирному будинку як окремого об’єкта майнових прав у реєстрі речових прав Мін’юсту. Справа в тому, що інвестор на первинному ринку у більшості випадків, згідно з договором із забудовником, купляв не квартиру, а її номер і квадратні метри “на папері”. Зрештою, протягом будівництва площа майбутнього житла могла змінитись (збільшення ширини стін, помилка будівельників тощо). 

Відтепер компанія на етапі проектування вже буде зобов’язана отримувати документи на об’єкт нерухомості. Це значить, що у покупця буде чітке розуміння, яку квартиру він купляє, на якому поверсі та якої площі. 

Всі комунікації наперед

Підписаний президентом закон вимагає від забудовника перед введенням будинку в експлуатацію повністю під’єднати будинок до інженерних мереж. Це також добра новина для покупців нерухомості, яким добре відомі випадки, коли вже навіть готові об’єкти не мали ні водо, ні газопостачання.

Крім того, кожен девелопер має сплатити державі пайові внески раніше (або грошима, або квартирами). Може статись, що він завершить будівлю, але коштів на внески у нього не залишиться. Тому будинок не підключать до інженерних мереж (каналізація, газ, струм, вода), поки забудовник не розрахується з державою.

Втім, як додає Юрій Брикайло, належить почекати, коли вплив закону після набуття їм чинності стане відчутним для первинного ринку. Лише через деякий час буде видно на практиці, чи лишили законодавці забудовникам якісь шпарини, щоб обійти нові вимоги.