Паевые инвестиции в недвижимость. Что такое REIT и как эти фонды работают в украинских реалиях

В развитых западных странах порог вхождения для инвесторов в недвижимость значительно ниже, а инвестиции более доступны для среднего класса. В США и многих странах Западной Европы граждане со средним достатком могут инвестировать в коммерческую недвижимость и получать пассивный доход с помощью инвестиционных фондов REIT или Real Estate Investment Trust. Ключевым свойством с точки зрения инвесторов является то, что REIT позволяет инвестировать в коммерческую недвижимость относительно небольшой капитал – от $1-2 тыс.

В юрисдикциях западных стран, в частности в США, под REIT понимают фонды, владеющие и управляющие приносящей доход недвижимостью. Это могут быть многоквартирные жилые дома или коммерческая недвижимость. По американскому законодательству REIT должны выплачивать акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода, а большинство американских фондов выплачивают 100%.

Большинство таких компаний работает по относительно простой бизнес-модели, очень похожей на работу классического паевого инвестиционного фонда:

1. деньги от инвесторов аккумулируются фондом,
2. накопленный капитал используется для покупки недвижимости,
3. жилые или коммерческие помещения сдаются в аренду
4. полученный от аренды доход распределяется между инвесторами посредством дивидендов.

В отличие от фондов акций или облигаций, вклад в REIT означает долю в фонде недвижимости. Обычно в такие фонды инвесторы вкладывают средства на очень долгий срок или вообще бессрочно. И каждый инвестор в зависимости от фонда ежемесячно или ежеквартально получает часть дохода фонда, пропорционально своей части в нем. Однако если инвестор хочет выйти из REIT, он может продать свою долю другим участникам фонда, или другим желающим. Например, участие в фонде может быть оформлено в виде акций фонда или инвестиционных сертификатов, которыми и владеет инвестор. Поскольку большинство ценных бумаг западных компаний котируются на бирже, у инвесторов там, как правило, нет проблем с тем, чтобы вывести из фонда свои деньги. Однако в Украине процесс возврата основной суммы инвестиций может оказаться сложным и долгим.

В западных странах REIT считается консервативной моделью инвестирования, которая менее уязвима к рыночным потрясениям. Даже в кризисный 2008 год большинство фондов в США хоть и существенно снизили доходность , однако быстро восстановили свои позиции.

В Украине даже во время войны появляются компании, которые предлагают инвестировать украинцам в недвижимость по схеме классического REIT. Пока их не так много, однако эксперты считают эту бизнес-модель перспективной для Украины и прогнозируют, что после окончания войны компаний, предлагающих такую модель совместного инвестирования, в недвижимость станет больше.

Одним из аргументов в пользу этого есть и то, что инвесторы, не преследующие цель покупки жилья для собственного использования, не хотят рисковать большими суммами, вкладывая их в объект строительства на стадии возведения. Напомним, что большинство объектов жилой недвижимости в Украине перед полномасштабной войной строились и продолжает строиться именно на деньги инвесторов. И, к сожалению, такая деятельность нередко сопровождалась скандалами, когда застройщик оказывался неспособным достроить дом, а инвесторы теряли деньги. В таком случае речь может идти о суммах от $20-30 тыс. за однокомнатную квартиру в столичной новостройке. И это в разы больше, чем несколько тысяч долларов, вложенных в инвестиций фонд.

Перспективы REIT в Украине

Стоит отметить, что в Украине пока нет ни специального законодательства, регулирующего REIT, ни действенного механизма защиты инвесторов. Поэтому для потенциальных инвесторов остается много рисков, которые стоило бы изучить, прежде чем вкладывать деньги в тот или иной фонд. В то же время, во время полномасштабной войны остаются риски поражений тех или иных объектов в результате обстрелов, что тоже может стать причиной потери вложенных средств.

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов говорит, что, несмотря на войну на украинском рынке недвижимости, появилось несколько REIT-фондов, деятельность которых направлена на вложение средств в строительство объектов коммерческой недвижимости, способных приносить постоянную прибыль владельцам.

По словам Семенцова, сейчас наибольшую заинтересованность у инвесторов вызывают объекты коммерческой недвижимости в таких сегментах, как логистическая, торговая недвижимость, а также сервисные апартаменты.

Семенцов отметил, что для граждан Украины вложение средств в REIT-фонды может стать хорошей альтернативой сохранению и приумножению сбережений, потому что речь идет о доходности на уровне 8-12% годовых в долларе.

“REIT-фонды могут стать весомым альтернативным инструментом для инвестиций и сохранения имеющегося состояния граждан. К примеру, в 2023 году доходность гривневых депозитов с учетом инфляции не превысит 6%, а валютных депозитов - до 3%. Кроме того, налог на доходы с депозитов составляет 18% НДФЛ и еще обязательны 1,5% военного сбора (итого 19,5%). Что касается налогообложения вложений в REIT-фонды, то налог за инвестора будет платить инвестиционный фонд: это 9% налога на дивиденды, 1,5% военного сбора и вознаграждение фонда в размере до 1-1,5%. То есть из инвестора будет вычислено только 11-12% в гривневом эквиваленте”, - говорит Семенцов.

В то же время эксперт отмечает, что война сдерживает развитие украинских инвестиционных фондов, и международные фонды, заинтересованные в восстановлении страны, пока находятся в состоянии ожидания. Вместе с этим, по прогнозам опрошенных экспертов, в течение 2-3 лет после завершения войны в Украине могут появиться несколько фондов, созданных девелоперами совместно с коммерческими банками, деятельность которых будет сосредоточена на объектах коммерческой недвижимости, элитных ЖК (клубных домах), а также сервисных апартаментов в формате live-work-play с "гостиничным" обслуживанием и дополнительными объектами инфраструктуры.

После войны украинцев может заинтересовать вложение средств именно в инвестфонды, специализирующиеся на инвестициях в прибыльные объекты коммерческой недвижимости и в частности в создание сервисных апартаментов. Вместе с тем участники рынка недвижимости не исключают прихода в Украину 3-5 международных специализированных фондов, которых, прежде всего, будут интересовать объекты с бюджетами от $10 млн до $100 млн и минимальной доходностью 7-8% годовых.

В создание REIT-фондов будут заинтересованы главным образом мощные украинские девелоперские компании, которые планируют реализовывать одновременно от 3 до 5 масштабных проектов в разных сегментах недвижимости. Кроме того, несколько международных REIT-фондов уже готовы выйти на украинский рынок и присоединиться к послевоенному восстановлению страны. Однако для "безумного" инвестиционного развития одним из важнейших требований, выдвигаемых международными компаниями, является создание благоприятных и прозрачных условий ведения бизнеса, отсутствие политических и коррупционных преград", - подытожил Владимир Семенцов.

Какие возможности есть для инвестиций в Украине

Учредитель компании INZHUR Андрей Журжий говорит, что организационно-правовая форма REIT может быть разной, однако такой фонд в соответствии с законами тех стран, где есть специальное законодательство, должен отвечать ключевым требованиям, а именно:

- иметь заработок именно от недвижимости на уровне не менее 75% от общих доходов;

- обязательно распределять среди инвесторов не менее 90% своей прибыли.

Отметим, что в отдельных странах есть требования к количеству инвесторов таких фондов. К примеру, в США, где требования к REIT прописаны в нормах налогового законодательства, владельцев должно быть не менее 100 человек, а 5 и менее паев не могут владеть 50% фонда.

В настоящее время INZHUR управляет четырьмя фондами, управляющими коммерческой недвижимостью, которую сдают по долгосрочным контрактам. Среди имеющихся арендаторов есть магазин "Сільпо", а также два ресторана быстрого питания MсDonalds. INZHUR предлагает инвесторам доходность на уровне 7,5%-10,6% годовых в долларах при достаточно низком пороге входа от 122 тыс. грн.

По словам Журжия, компания постоянно ищет способы привлечения в свой портфель новых доходных активов. К примеру, создала отдельный фонд для того, чтобы принять участие в приватизации государственной доли столичного ТРЦ Ocean Plaza. Этот кейс демонстрирует, что порог вхождения может быть еще ниже – в приведенном примере предлагаются инвестиции от 4 тысяч гривен с заявленной доходностью на уровне 10% годовых в долларах. Журжий говорит, что в общей сложности с момента запуска 14 февраля 2022 года компания собрала средства 1,5 тысячи инвесторов и выплатила им около 70 млн гривен, несмотря на полномасштабную войну в стране.

Хотя INZHUR и позиционирует себя как первый классический REIT в Украине, впрочем, есть и другие компании, которые также предлагают инвесторам пассивный доход от участия в паевом бизнесе. К примеру, компания Ribas Hotels через собственную платформу Ribas Invest предлагает украинцам инвестировать в недвижимость в строящихся инвестиционных проектах под руководством компании. Порог входа для инвесторов составляет $10 тыс., а сами проекты организованы в форме кооператива. Что до ожидаемой доходности, то она заявлена на уровне 9-15% годовых в долларах.

Владелец Ribas Hotels Артур Лупашко говорит, что развитие классического рынка REIT-фондов пока существенно тормозится.

Это даже не стартап. Этот рынок, во-первых, свободен для новых проектов, во-вторых, слаборазвит с точки зрения законодательной базы, требующей усовершенствования. Классические REIT-фонды пока не возможны в Украине вообще. Но каждый ищет свой максимально оптимальный путь для решения этой задачи, которую продавать долями”, - говорит Лупашко.

Риски для инвесторов

Конечно, в стране, где даже относительно консервативная отрасль инвестиций в недвижимость полна историй об аферах и обманутых инвесторах, высокий уровень доходности при относительно низком пороге входа вызывает определенный скепсис. Особенно с учетом рисков военного времени и отсутствия действенного регулирования со стороны государства.

В свою очередь, участники рынка уверяют, что находятся в правовом поле. По словам Журжия, его компания является учреждением, занимающимся деятельностью по управлению активами и для которого регулятором выступает Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку.

“У нас есть определенные квалификационные требования как к менеджменту, так и капиталу, так и к раскрытию публичной информации. Мы обязаны ежегодно раскрывать информацию как по управляющей компании, так и по фонду, проводить аудит и делать его публичным. Аудит наших фондов и самой компании за 2023 год будет производить Deloitte. Оценку находящегося в управлении имущества будет проводить международная компания Baker Tilly, как и в прошлом году, кстати”, - говорит Журжий.

Кроме того, он отмечает, что имущество, входящее в портфель фонда, по закону является собственностью инвесторов и находится в управлении управляющей компании. Сама управляющая компания не имеет на это имущество ни одного права собственности. По его словам, в бизнес-модели нет классических банковских рисков, это достаточно консервативная модель, в которой твердые активы, принадлежащие владельцам, просто сдаются в аренду.

“Мы не берем средства условно у инвесторов взаймы для осуществления операционной деятельности. Денежные средства инвесторы платят в фонд либо покупают на вторичном рынке инвестируются в недвижимость имеющую контракты и генерирующую доход. Соответственно теоретически у вас может не быть арендатора на эту недвижимость, ее нужно будет продать, но сам актив у вас есть. Он не заложен, на нем нет долга. Это ваша собственность», – говорит Журжий.

В то же время бизнесмен отмечает, что наибольшим риском для бизнеса является риск поражений в результате российских атак. И если по общему правилу недвижимость застрахована от рисков затопления, разрушения, повреждения, то в данном конкретном случае военные риски не покрываются действительно и это тот риск который нужно принимать или не принимать. Вместе с этим он говорит, что у его компании есть во владении три объекта, и если что-то случится с одним из них, то он может быть восстановлен за счет доходов, которые фонд получает от других объектов.

По словам Лупашко, риски инвестиций в REIT в Украине сейчас такие же, как и в инвестиции в другие проекты по недвижимости. Девелопер может не достроить или стоимость квадратных метров может упасть. К тому же после того, как проект заработает, остаются военные риски.

Проекты Ribas Invest все находятся на западе Украины. Поэтому именно в наших проектах военные риски минимальны, стоимость недвижимости только растет (из-за этого тоже), а девелоперы строят быстро и вовремя. И мы хотя покупаем у них недвижимость на стадии строительства, но средства перечисляем только после сдачи в эксплуатацию”, - говорит Лупашко.

Что говорят юристы

Адвокат юридической компании Riyako&Partners Николай Максимов говорит, что на сегодняшний день отсутствуют четкие механизмы защиты прав инвесторов, которые вкладывают денежные средства в инвестиционные фонды недвижимости. Такие фонды могут обанкротиться, как и любая другая компания, и от этого инвесторы, к сожалению, не застрахованы. В этом случае, по словам юриста, ни государство, ни отдельные государственные институции не несут ответственности перед гражданином. А механизмы защиты прав и законных интересов инвесторов, которые указываются в учредительных документах фондов, чаще всего имеют формальный характер и в реальности не работают.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, инвестору лучше изучить историю инвестиционного фонда недвижимости, пересмотреть количество построенных или приобретенных им объектов и успешность таких проектов. Следует обратить внимание на то, какие объекты фонд сдает в аренду, ведь именно аренда может составлять львиную долю дохода фонда и где находятся такие объекты. К примеру, насколько близко они расположены к линии фронта”, - говорит Максимов.

Среди главных рисков для инвесторов эксперты выделяют:

• возможную низкую успешность строящихся проектов
• низкий уровень доходности от инвестиции,
• мошенничество руководителей фонда,
• банкротство фонда по разным причинам

Управляющий партнер юридической консалтинговой компании "Де-юре" Григорий Трипульский говорит, что сегодня REIT в Украине существует в разных формах и во взаимодействии с другими структурами. Чаще используются кооперативы и паевые фонды.

При этом объекты недвижимости, в которые инвестируются средства инвесторов, очень часто оформлены на отдельные юрлица, связанные любыми взаимоотношениями с фондами и кооперативами. Однако даже если сами объекты оформлены на кооперативы, сама структура кооператива построена таким образом, чтобы все существенные действия с недвижимостью могли быть совершены без согласия членов кооператива.

Перед тем как вкладывать свои деньги Трипульский рекомендует обратить внимание на то, как оформлен объект недвижимости и какие полномочия по распоряжению таким объектом есть у инвестора. Также юрист советует обратить внимание на порядок получения прибыли от таких инвестиций, поскольку обычно фонды озвучивают цифры планируемого дохода без учета налогов, уплачиваемых при получении прибыли.