Подземный паркинг: не только безопасность, но и инвестиция

Киев развивался во времена, когда еще не было такого количества автомобилей у населения. Согласно статистике, сегодня в среднем на троих киевлян приходится один автомобиль. Оптимальный показатель паркомест при таком условии – 1,5 на квартиру. Их дефицит в столице сегодня составляет около 60% от реальной потребности. Это хроническая проблема для Киева. Решить ее поможет только активное строительство подземных паркингов – этот путь уже доказал свою эффективность во многих европейских городах.

Сейчас подземные паркинги строятся в основном в современных жилых комплексах и торгово-развлекательных центрах. В условиях войны их значение только растет: во время воздушных тревог сооружение становится укрытием не только для машин, но и людей.

Однако исключительно утилитарными функциями машиноместо в подземном паркинге не ограничивается. Это отличный инвестиционный актив: низкий порог входа, максимум автономности, высокая ликвидность и пассивный доход. Значит, наиболее приемлемый формат для инвесторов, стремящихся к оптимальному соотношению риска и прибыльности.

Почему цены растут?

Сегодня спрос на паркоместа в Киеве высок и, очевидно, будет увеличиваться в дальнейшем. Более того, после начала полномасштабного вторжения цены на них растут иногда быстрее, чем на жилую недвижимость. Эксперты объясняют это дефицитом предложения и ограниченными возможностями строительства подземных парковок в плотной городской застройке.

Рост цен на машиноместа зависит от совокупности факторов: общего удорожания строительства и материалов, дефицита рабочей силы, повышенного спроса. На последний фактор влияет еще и ситуация безопасность - во время войны оставлять автомобиль в подземном паркинге куда менее рискованно, чем на открытой местности или во дворе. Именно поэтому девелоперы стремятся увеличивать количество паркомест в своих проектах. Это касается всех классов недвижимости.

Руководитель департамента продаж девелоперской компании Greenville Сусанна Караханян отмечает, что в качественных проектах внутренняя территория отводится для досуга людей, а не стоянки автомобилей.

"Застройщик заинтересован, чтобы не было дефицита паркомест, иначе это приведет к автомобильному коллапсу. Например, в наших киевских проектах Greenville Park и Greenville на Печерске коэффициент количества машиномест в соотношении к количеству квартир составляет 0,85:1 - вполне оптимальный показатель", - считает эксперт.

Стоимость места в подземном паркинге выше по сравнению с наземным, потому что существенно отличается экономика строительства.

"Цена зависит от сегмента, масштаба жилищного комплекса, района, локации, типологии паркинга и т.д. С начала полномасштабного вторжения стоимость машиноместа в Киеве выросла в среднем на 30%. Конечно, на старте строительства оно будет дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Разница составляет до 40%", - констатирует девелл.

Сейчас средняя цена места в подземном паркинге жилищного комплекса бизнес-класса в столице составляет от $25 до $32 тысяч. По данным портала DIM.RIA, это на 18% дороже, чем в прошлом году.

Почему следует инвестировать?

До недавнего времени паркоместо рассматривалось как своеобразное приложение к недвижимости: третья по приоритетности цель покупателя после приобретения квартиры и ремонта в ней. Теперь это самостоятельный актив, способный приносить прибыль. А инвестиции в паркоместа стали новым трендом на рынке с собственной логикой и экономикой. Девелоперы все чаще продают их отдельно от жилья.

"Главная особенность - низкий порог входа и прогнозируемость. За сумму, вложенную в квартиру или коммерческое помещение, можно приобрести несколько паркомест и создать полноценный гибкий портфель объектов в аренду, перепродажу или собственное использование. Это отличный актив для тех, кто стремится минимизировать риски и получать стабильный доход", - отмечает Сусанна Караханян.

Паркоместо – ограниченный инфраструктурный ресурс с растущим спросом, особенно в городах-миллионниках. В отличие от него квартира или коммерческая недвижимость требует значительных затрат на эксплуатацию и управление. К тому же вкладываться в подземный объект во время войны менее рискованно, чем в жилье на высоких этажах.

Какая доходность?

Это почти идеальная "консервативная" модель для получения пассивного дохода, хотя окупаемость длиннее. Учитывая высокий спрос, простой будет минимален. Состояние машиноместа остается готовым к эксплуатации годами, так как бетон не нуждается в ремонте. С квартирой нужно быть готовым к амортизационным расходам, замене мебели, сантехники, обоям. В паркинг вы инвестируете только один раз в начале и получаете стабильный кэшфлоу.

Как это отображается в цифрах? Например, в столичном жилом комплексе Greenville Park средняя стоимость паркоместа со всеми дополнительными расходами составляет $32 640. Если сдавать его в аренду за $245 ежемесячно (из расчета 40 грн в час, 9 часов в сутки), ежегодный доход будет составлять $2 945. Следовательно, потенциальная доходность равна 2,9%. Кстати, во многих европейских странах, согласно аналитическим обзорам , средняя годовая доходность машиноместа колеблется в диапазоне 6-11% в зависимости от города, страны и формата. В свою очередь, банковские депозиты в ЕС дают всего 1-2% в год.

"Ценность паркоместа заключается в расположении и среде вокруг. Критически важной для доходности является близость к инфраструктуре: очагов деловой жизни, ресторанов, больниц, учебных заведений, культурных центров, спортзалов, салонов красоты, гостиниц, банков, государственных учреждений и т.д. Именно поэтому лучше выбирать жилые комплексы, расположенные в центре или поближе к нему”, – подчеркивает Сусанна Караханян.

Если сравнивать открытую и подземную парковку, то доходность последнего выше. Подземные объекты в жилых комплексах более надежны и безопасны, поэтому более привлекательны для тех владельцев, кто заботится о своем авто. Также у них есть гаражные боксы, места для подзарядки электрокаров и другие выгодные опции. Они дороже, но будут генерировать больше прибыли, которую можно использовать для финансовой “подушки”, образования, расширения инвестиционного портфеля.

Что касается сегмента, то в бизнес-классе стабильны платежеспособные арендаторы, более высокая дисциплина оплат, лучшая ликвидность и меньшая чувствительность к кризисам. Аналитики рынка прямо называют киевский бизнес-класс лучшим в соотношении капиталовложений, рисков и доходности.

А как в Европе?

В Европе и США рынок паркингов давно институционализирован: владельцы машиномест часто передают их в управление профессиональным операторам, отвечающим за заполняемость, тарифную политику, техническое обслуживание и администрирование. Инвестор такой модели получает пассивный доход, не занимаясь эксплуатацией.

▪️ APCOA Parking – крупнейший оператор в Европе, в его управлении более 1 млн. паркомест в 400 городах. Он работает по модели аутсорсингового управления: владельцами могут быть девелоперы, муниципалитеты, аэропорты или институциональные инвесторы, в то время как фонд берет на себя всю коммерческую и операционную деятельность.

▪️ Indigo Group управляет паркингами в Европе, Северной и Южной Америке, работая преимущественно по концессионной модели или договорам управления для муниципалитетов и частных владельцев. Именно Indigo часто выступает оператором для инвестиционных программ, где частные инвесторы покупают отдельные паркоместа, а управление осуществляет компания.

▪️ LAZ Parking – один из крупнейших операторов в Северной Америке. Компания не только управляет паркингами по контрактам, но через подразделение LAZ Parking Realty Investors покупает и управляет объектами совместно с институциональными инвесторами в 600 городах США. За последние годы объем таких сделок превысил $2 млрд.

В отличие от украинской практики, где владельцы машиномест пока самостоятельно занимаются управлением активами, в западных странах паркинги давно стали отдельным направлением инвестиционной деятельности.