Документ был зарегистрирован в Верховной Раде 13 октября 2026 года. В настоящее время он находится на этапе проработки в парламенте, поэтому его положения еще могут измениться.

Об основных положениях законопроекта рассказала председатель Комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.

Почему хотят регулировать рынок

Авторы законопроекта исходят из того, что в настоящее время для работы риелтором нет отдельной системы профессионального допуска к рынку.

По словам Шуляк, человек фактически может начать работать риелтором независимо от образования или опыта, а требования к договорам и ответственности посредников четко не урегулированы.

Именно поэтому предлагается перейти к регулируемой модели с квалификационными требованиями, публичным реестром и установленными правилами работы с клиентом.

Законопроект не будет запрещать владельцам самостоятельно продавать или сдавать свою недвижимость.

"Действие закона распространяется на тех, кто оказывает посреднические услуги по недвижимости на профессиональной, возмездной основе. В то же время, законопроект не касается случаев, когда человек самостоятельно продает или арендует собственную недвижимость, а для физических лиц, не предоставляющих такие услуги на постоянной основе, приобретение статуса специалиста или агента остается добровольным", – отметила.

Два уровня доступа: специалист и агент

Одна из главных новаций законопроекта – двухуровневая система профессионального допуска.

Первый уровень – специалист по недвижимости. Это базовый статус, позволяющий профессионально работать на рынке посреднических услуг.

Второй, более высокий уровень – агент по недвижимости. Для него предусмотрены дополнительные квалификационные требования и более широкие профессиональные возможности.

По словам Шуляк, путь к статусу специалиста будет состоять из пяти последовательных шагов, предусмотренных законопроектом.

В то же время агент будет иметь дополнительные полномочия. В частности, ему предлагается предоставить возможность проверять объект недвижимости перед заключением сделки – его правовой статус, наличие обременений, запретов и другие риски.

"Высший статус агента будет сопровождаться дополнительными требованиями: законопроект устанавливает перечень оснований, по которым лицо не может получить этот статус или теряет его в случае недобросовестного поведения на рынке", - пояснила Шуляк.

То есть, модель предусматривает не просто регистрацию всех риелторов в одном списке, а разграничение уровней профессиональной ответственности и полномочий.

Кто сможет называть себя риелтором

Для работы на профессиональной основе человек должен получить соответствующий статус и попасть в публичный реестр.

Законопроект предусматривает создание единого публичного реестра специалистов и агентов по недвижимости. Он должен быть бесплатным и доступным круглосуточно.

Это должно дать клиенту возможность проверить, с кем он имеет дело.

По концепции законопроекта отсутствие лица в реестре будет означать, что он не имеет права профессионально предоставлять такие услуги.

Это одно из принципиальных отличий предлагаемой модели от нынешней: клиент должен получить возможность проверить статус посредника до того, как будет передавать ему деньги или заключать договор.

Риелтор не сможет получить деньги без договора

Еще одно существенное изменение – законопроект устанавливает требования к договору между клиентом и посредником.

По словам Шуляк, документ должен содержать 18 обязательных условий.

Речь идет, в частности, о предмете и объеме услуг, условиях их предоставления, оплате, правах и обязанностях сторон, ответственности и других существенных условиях взаимодействия.

Оплата услуг должна производиться только безналично, а получить вознаграждение без заключенного договора будет невозможно.

"Клиент имеет право заранее знать, с кем он заключает соглашение и на каких условиях - прозрачные правила устраняют почву для взаимных обвинений", - подчеркнула Шуляк.

Для клиента это означает простое практическое изменение: договоренность типа "я найду вам квартиру за 5%" должна превратиться в формализованные договорные отношения, где заранее определено, что именно сделает посредник и сколько это будет стоить.

Сможет ли риелтор брать комиссию с обеих сторон

Законопроект отдельно регулирует вопросы конфликта интересов.

Риелтор должен будет уведомить клиента о наличии конфликта интересов еще до подписания договора.

Если посредник желает получать вознаграждение от обеих сторон одной операции, для этого потребуется отдельное письменное согласие клиента.

То есть, получение двойной комиссии не запрещается автоматически, но клиент должен быть заранее информирован и согласиться на такую модель.

Это важно для ситуаций, когда один риелтор фактически сопутствует интересам и продавца, и покупателя.

Можно ли будет прописать в договоре, что риелтор ни за что не отвечает

Законопроект предусматривает ограничение таких условий.

Положение договора, ограничивающее ответственность риелтора вопреки требованиям закона, предлагается признавать ничтожными.

Таким образом договор не сможет полностью освободить профессионального посредника от предусмотренной законом ответственности.

Что агент сможет проверять перед соглашением

Для агента по недвижимости законопроект предусматривает более широкие возможности.

В частности, ему предлагается разрешить проверять объект перед заключением сделки – правовой статус имущества, наличие обременений и запретов.

По замыслу авторов это должно дать клиенту возможность еще до подписания договора купли-продажи понять потенциальные риски.

Это не означает, что риелтор заменит нотариуса, адвоката или другие профессии, участвующие в юридическом сопровождении соглашения. Речь идет именно о расширении профессиональных полномочий агента в рамках посреднической деятельности.

Кто сможет размещать объявления о продаже квартиры.

Законопроект предлагает урегулировать даже этот вопрос.

Объявления о продаже или аренде недвижимости смогут размещать владельцы имущества или специалисты и агенты по недвижимости, внесенные в соответствующий реестр.

По словам Шуляк, это должно перекрыть возможность профессиональной работы на рынке для лиц, не имеющих соответствующего статуса.

Для рынка объявлений это потенциально одно из наиболее заметных изменений: платформы и площадки недвижимости могут получить новые правила, имеющие право публиковать профессиональные предложения.

Станет ли риелтор субъектом финансового мониторинга

Законопроект также предусматривает изменения в сфере финансового мониторинга.

Агенты недвижимости должны стать субъектами первичного финансового мониторинга.

Это будет означать дополнительные обязанности в случаях и порядке, определенных законодательством о предотвращении и противодействии отмыванию средств.

Отдельно Шуляк отметила, что нотариусы будут передавать данные в систему учета сделок с недвижимостью.

"Агенты по недвижимости станут субъектами первичного финансового мониторинга; нотариусы, в свою очередь, будут передавать данные в систему учета сделок с недвижимостью", – подчеркнула Елена Шуляк.

Кто будет контролировать риелторов

Контроль предлагается построить не только через государственные механизмы.

Законопроект предусматривает создание Союза специалистов по недвижимости Украины – саморегулирующейся организации профессионального сообщества.

Она должна устанавливать профессиональные стандарты и предусматривать механизмы дисциплинарной ответственности для участников рынка, нарушающих эти стандарты.

Таким образом, предложенная модель объединяет государственное регулирование с профессиональным самоуправлением.

Значит ли это, что рынок станет дороже

Непосредственно законопроект не устанавливает единую комиссию для всех риелторов.

Вознаграждение посредника должно быть определено договором с клиентом. Поэтому само по себе появление регулирования не означает автоматического повышения комиссий.

В то же время, для профессиональных участников рынка появятся новые расходы и обязанности – связанные с квалификацией, соблюдением профессиональных стандартов, аккредитацией, финансовым мониторингом и другими процедурами.

Будет ли бизнес переводить эти расходы на клиентов через стоимость услуг, будет зависеть уже от конкуренции на рынке и окончательных правил.

Что это значит для обычного покупателя квартиры

Если законопроект будет принят в предложенной редакции, перед клиентом должна быть примерно такая последовательность:

1. Проверить риелтора в публичном реестре.

2. Выяснить, какой у него статус – специалист или агент.

3. До начала работы заключить письменный контракт.

4. Проверить, какие услуги входят в вознаграждение.

5. Заранее знать размер и условия оплаты.

6. Получить информацию о возможном конфликте интересов.

7. Отдельно согласовать получение вознаграждения с обеих сторон, если такая ситуация возникает.

Для клиента главное изменение заключается не столько в появлении нового документа, сколько в переходе к модели, где статус посредника, его услуги, вознаграждение и ответственность должны быть прозрачными для заключения соглашения.

Придется ли всем риелторам сразу проходить новые процедуры

Нет. Законопроект предусматривает постепенный переход к новой системе.

По словам Шуляк, разные положения будут вступать в силу поэтапно: отдельные – на следующий день после опубликования, другие – через 10 рабочих дней, шесть месяцев, а часть – через шесть месяцев после регистрации профессионального Союза.

Полный переход рынка на новые правила, по ее словам, рассчитан на пять лет.

Это означает, что даже в случае принятия законопроекта рынок не перейдет на новую модель одномоментно.

Что будет, если работать без статуса

Одна из ключевых идей законопроекта – привязать право на профессиональную посредническую деятельность к внесению в публичный реестр.

Поэтому человек, профессионально предоставляющий посреднические услуги, но не имеющий соответствующего статуса и записи в реестре, не будет иметь права работать по новым правилам.

В то же время владелец квартиры, самостоятельно продающий или сдающий свое имущество, не должен получать статус риелтора.

Что изменится больше всего

В случае принятия законопроекта рынок должен перейти от модели, где профессиональный статус риелтора фактически не имеет единого общегосударственного подтверждения к системе:

Квалификация – статус – публичный реестр – письменный договор – прозрачная оплата – профессиональные стандарты – ответственность.

При этом законопроект №16145 пока является лишь законодательным предложением. Он может измениться при рассмотрении Верховной Радой.

Как подытожила Шуляк: "Главное - чтобы правила игры знали все участники рынка заранее. Этот закон не карательный, а о доверии, которого на этом рынке годами не было".

Вывод

Законодательные изменения могут оказать существенное влияние на рынок недвижимости в Украине, установив четкие правила работы риелторов и посредников. Новые требования подразумевают подтверждение квалификации, письменные договоры и прозрачные условия оплаты услуг. В то же время, окончательные правила будут зависеть от того, в какой редакции законопроект №16145 примет Верховная Рада.