Документ зареєстрували у Верховній Раді 13 жовтня 2026 року. Наразі він перебуває на етапі опрацювання в парламенті, тому його положення ще можуть змінитися.

Про основні положення законопроєкту розповіла голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк.

Чому хочуть регулювати ринок

Автори законопроєкту виходять із того, що нині для роботи рієлтором немає окремої системи професійного допуску до ринку.

За словами Шуляк, людина фактично може почати працювати рієлтором незалежно від освіти чи досвіду, а вимоги до договорів та відповідальності посередників чітко не врегульовані.

Саме тому пропонується перейти до регульованої моделі – із кваліфікаційними вимогами, публічним реєстром і встановленими правилами роботи з клієнтом.

При цьому законопроєкт не заборонятиме власникам самостійно продавати чи здавати свою нерухомість.

“Дія закону поширюється на тих, хто надає посередницькі послуги з нерухомості на професійній, оплатній основі. Водночас законопроєкт не стосується випадків, коли людина самостійно продає чи орендує власну нерухомість, а для фізичних осіб, які не надають такі послуги на постійній основі, набуття статусу фахівця чи агента залишається добровільним”, – зауважила Олена Шуляк.

Два рівні доступу: фахівець та агент

Одна з головних новацій законопроєкту – дворівнева система професійного допуску.

Перший рівень – фахівець з нерухомості. Це базовий статус, що дозволятиме професійно працювати на ринку посередницьких послуг.

Другий, вищий рівень – агент з нерухомості. Для нього передбачаються додаткові кваліфікаційні вимоги та ширші професійні можливості.

За словами Шуляк, шлях до статусу фахівця складатиметься із п'яти послідовних кроків, передбачених законопроєктом.

Водночас агент матиме додаткові повноваження. Зокрема, йому пропонується надати можливість перевіряти об'єкт нерухомості перед укладенням угоди – його правовий статус, наявність обтяжень, заборон та інші ризики.

“Вищий статус агента буде супроводжуватись додатковими вимогами: законопроєкт встановлює перелік підстав, за яких особа не може отримати цей статус або втрачає його в разі недобросовісної поведінки на ринку”, – пояснила Шуляк.

Тобто модель передбачає не просто реєстрацію всіх рієлторів в одному списку, а розмежування рівнів професійної відповідальності та повноважень.

Хто зможе називати себе рієлтором

Для роботи на професійній основі людина має отримати відповідний статус і потрапити до публічного реєстру.

Законопроєкт передбачає створення єдиного публічного реєстру фахівців та агентів з нерухомості. Він має бути безкоштовним і доступним цілодобово.

Це має дати клієнту можливість перевірити, з ким саме він має справу.

За концепцією законопроєкту, відсутність особи в реєстрі означатиме, що вона не має права професійно надавати такі послуги.

Це одна з принципових відмінностей запропонованої моделі від нинішньої: клієнт має отримати можливість перевірити статус посередника до того, як передаватиме йому гроші чи укладатиме договір.

Рієлтор не зможе отримати гроші без договору

Ще одна суттєва зміна – законопроєкт встановлює вимоги до договору між клієнтом і посередником.

За словами Шуляк, документ має містити 18 обов'язкових умов.

Йдеться, зокрема, про предмет та обсяг послуг, умови їх надання, оплату, права та обов'язки сторін, відповідальність та інші істотні умови взаємодії.

Оплата послуг має здійснюватися лише безготівково, а отримати винагороду без укладеного договору буде неможливо.

“Клієнт має право наперед знати, з ким він укладає угоду та на яких умовах – прозорі правила усувають ґрунт для взаємних звинувачень”, – наголосила Шуляк.

Для клієнта це означає просту практичну зміну: домовленість на кшталт “я знайду вам квартиру за 5%” має перетворитися на формалізовані договірні відносини, де заздалегідь визначено, що саме зробить посередник і скільки це коштуватиме.

Чи зможе рієлтор брати комісію з обох сторін

Законопроєкт окремо врегульовує питання конфлікту інтересів.

Рієлтор повинен буде повідомити клієнту про наявність конфлікту інтересів ще до підписання договору.

Якщо посередник хоче отримувати винагороду від обох сторін однієї операції, для цього знадобиться окрема письмова згода клієнта.

Тобто отримання подвійної комісії не забороняється автоматично, але клієнт має бути заздалегідь поінформований і погодитися на таку модель.

Це важливо для ситуацій, коли один рієлтор фактично супроводжує інтереси і продавця, і покупця.

Чи можна буде прописати в договорі, що рієлтор ні за що не відповідає

Законопроєкт передбачає обмеження таких умов.

Положення договору, які обмежують відповідальність рієлтора всупереч вимогам закону, пропонується визнавати нікчемними.

Таким чином, договір не зможе повністю звільнити професійного посередника від передбаченої законом відповідальності.

Що агент зможе перевіряти перед угодою

Для агента з нерухомості законопроєкт передбачає ширші можливості.

Зокрема, йому пропонується дозволити перевіряти об'єкт перед укладенням угоди – правовий статус майна, наявність обтяжень та заборон.

За задумом авторів, це має дати клієнту можливість ще до підписання договору купівлі-продажу зрозуміти потенційні ризики.

Це не означає, що рієлтор замінить нотаріуса, адвоката чи інші професії, які беруть участь у юридичному супроводі угоди. Йдеться саме про розширення професійних повноважень агента в межах посередницької діяльності.

Хто зможе розміщувати оголошення про продаж квартири

Законопроєкт пропонує врегулювати навіть це питання.

Оголошення про продаж або оренду нерухомості зможуть розміщувати власники майна або фахівці та агенти з нерухомості, внесені до відповідного реєстру.

За словами Шуляк, це має перекрити можливість професійної роботи на ринку для осіб, які не мають відповідного статусу.

Для ринку оголошень це потенційно одна з найбільш помітних змін: платформи та майданчики нерухомості можуть отримати нові правила щодо того, хто має право публікувати професійні пропозиції.

Чи стане рієлтор суб'єктом фінансового моніторингу

Також законопроєкт передбачає зміни у сфері фінансового моніторингу.

Агенти з нерухомості мають стати суб'єктами первинного фінансового моніторингу.

Це означатиме додаткові обов'язки у випадках та в порядку, визначених законодавством про запобігання та протидію відмиванню коштів.

Окремо Шуляк зазначила, що нотаріуси передаватимуть дані до системи обліку операцій з нерухомістю.

“Агенти з нерухомості стануть суб'єктами первинного фінансового моніторингу; нотаріуси, у свою чергу, передаватимуть дані до системи обліку угод з нерухомістю”, – підкреслила Олена Шуляк.

Хто контролюватиме рієлторів

Контроль пропонується побудувати не лише через державні механізми.

Законопроєкт передбачає створення Спілки фахівців з нерухомості України – саморегулівної організації професійної спільноти.

Вона має встановлювати професійні стандарти та передбачати механізми дисциплінарної відповідальності для учасників ринку, які порушують ці стандарти.

Таким чином, запропонована модель поєднує державне регулювання з професійним самоврядуванням.

Чи означає це, що ринок стане дорожчим

Безпосередньо законопроєкт не встановлює єдину комісію для всіх рієлторів.

Винагорода посередника має бути визначена договором із клієнтом. Тому сама по собі поява регулювання не означає автоматичного підвищення комісій.

Водночас для професійних учасників ринку з'являться нові витрати та обов'язки – пов'язані з кваліфікацією, дотриманням професійних стандартів, акредитацією, фінансовим моніторингом та іншими процедурами.

Чи буде бізнес перекладати ці витрати на клієнтів через вартість послуг, залежатиме вже від конкуренції на ринку та остаточних правил.

Що це означатиме для звичайного покупця квартири

Якщо законопроєкт ухвалять у запропонованій редакції, перед клієнтом має бути приблизно така послідовність:

1. Перевірити рієлтора в публічному реєстрі.

2. З'ясувати, який у нього статус – фахівець чи агент.

3. До початку роботи укласти письмовий договір.

4. Перевірити, які саме послуги входять у винагороду.

5. Заздалегідь знати розмір та умови оплати.

6. Отримати інформацію про можливий конфлікт інтересів.

7. Окремо погодити отримання винагороди від обох сторін, якщо така ситуація виникає.

Для клієнта головна зміна полягає не стільки у появі нового документа, скільки у переході до моделі, де статус посередника, його послуги, винагорода та відповідальність мають бути прозорими до укладення угоди.

Чи доведеться всім рієлторам одразу проходити нові процедури

Ні. Законопроєкт передбачає поступовий перехід до нової системи.

За словами Шуляк, різні положення набуватимуть чинності поетапно: окремі – наступного дня після опублікування, інші – через 10 робочих днів, шість місяців, а частина – через шість місяців після реєстрації професійної Спілки.

Повний перехід ринку на нові правила, за її словами, розрахований на п'ять років.

Це означає, що навіть у разі ухвалення законопроєкту ринок не перейде на нову модель одномоментно.

Що буде, якщо працювати без статусу

Одна з ключових ідей законопроєкту – прив'язати право на професійну посередницьку діяльність до внесення до публічного реєстру.

Тому людина, яка професійно надає посередницькі послуги, але не має відповідного статусу та запису в реєстрі, не матиме права працювати за новими правилами.

Водночас власник квартири, який самостійно продає або здає своє майно, не повинен отримувати статус рієлтора.

Що зміниться найбільше

У разі ухвалення законопроєкту ринок має перейти від моделі, де професійний статус рієлтора фактично не має єдиного загальнодержавного підтвердження, до системи:

Кваліфікація – статус – публічний реєстр – письмовий договір – прозора оплата – професійні стандарти – відповідальність.

При цьому законопроєкт №16145 поки що є лише законодавчою пропозицією. Він може змінитися під час розгляду Верховною Радою.

Як підсумувала Шуляк: “Головне – щоб правила гри знали всі учасники ринку наперед. Цей закон не каральний, а про довіру, якої на цьому ринку роками не було”.

Висновок

Законодавчі зміни можуть суттєво вплинути на ринок нерухомості в Україні, встановивши чіткі правила роботи рієлторів і посередників. Нові вимоги передбачають підтвердження кваліфікації, письмові договори та прозорі умови оплати послуг. Водночас остаточні правила залежатимуть від того, у якій редакції законопроєкт №16145 ухвалить Верховна Рада.