Станьте рантье за 5 лет. Возможно, это в украинских реалиях?

После начала полномасштабной войны, разрушения значительной части жилищного фонда, а также остановки многих украинских застройщиков украинцы, которые планировали сформировать накопить капитал на покупку нескольких квартир и получать доход от ренты, казалось бы потеряли любую возможность сформировать портфель активов для получения пассивного дохода.

Однако это не совсем так. Многие объекты недвижимости на вторичном рынке пока недооценены и их стоимость может значительно возрасти после окончания войны. Поэтому украинцы из высшего среднего класса, имеющие доход в размере 2-3 тысяч долларов вполне могут сформировать пул активов, которые позволят получать пассивный доход и станут существенной поддержкой при выходе на пенсию.

Мнения специалистов по финансовому планированию на счет того, какую часть от зарплаты человек может откладывать для сбережений безболезненно для уровня жизни различаются. В общем, специалисты советуют откладывать в пределах 10-30% от дохода. Так что если ИТ-специалист живя в Украине и имея зарплату в пределах 3 тысяч долларов будет откладывать 30% (около 1 тысячи долларов) от своей зарплаты ежемесячно, то через четыре года он сможет накопить 48 тысяч долларов. А это сумма достаточная для покупки однокомнатной квартиры во Львове или Киеве, которая будет приносить ежемесячную ренту до 300 долларов в месяц. Такая рента может оказаться хорошей поддержкой для накопления на следующий объект недвижимости. А инвестировав в жилье более 100 тысяч долларов можно выйти на пассивный доход в тысячу долларов в месяц.

Однако такое накопление средств довольно длинным путем для начинающего инвестора. Ускорить получение актива в собственность, а соответственно и рентный доход можно с помощью ипотечных программ. Хотя в начале полномасштабной войны кредитование почти прекратилось, сейчас банки постепенно возобновляют кредитование, что дает возможность привлечь кредитное плечо как для украинцев, желающих купить жилье для себя, так и для начинающих инвесторов. После выплаты кредита инвестор получит не только ренту от актива, но и приумножение капитала, поскольку сам актив также будет расти в цене. А имея пул из нескольких квартир вполне можно сформировать пассивный доход, который позволит жить исключительно за счет рентной платы.

Конечно при рассмотрении инструментов для ипотеки наиболее привлекательным будут государственные кредитные программы такие как есть поселок. Эта программа позволяет получить кредит в размере до 4 млн. гривен под 3% или 7% годовых. Однако она рассчитана главным образом на ветеранов войны и людей, потерявших жилье в результате боевых действий . К тому же, условия этой программы не позволят купить в кредит пул квартир с целью их дальнейшей сдачи в аренду.

Негосударственные банковские ипотечные программы, не исключающие кредитование инвестиционной покупки недвижимости, однако процентная ставка по ним составляет около 20% годовых. Также нужно будет уплатить первый взнос в размере 30% стоимости квартиры. В общем, для приобретения типовой однокомнатной квартиры на вторичном рынке за $60 тыс. в ипотеку на 5 лет, которая позволит получать ренту в $300-400 в зависимости от местоположения, нужно будет уплатить 30% первого взноса, а также платить около $1000 долларов ежемесячно за вычетом ренты.

Сколько нужно вложить в недвижимость для получения пассивного дохода в тысячу долларов в месяц

По словам СЕО и основателя компании "RITM" Александра Лахтионова люди, которые планируют инвестировать, как правило, инвестируют на этапе котлована. При этом одна часть инвесторов просто умножает капитал, а другая выбирает сдавать квартиру в аренду.

“Инвесторы с опытом часто смотрят в сторону рекреационной недвижимости, поскольку хотят меньше времени тратить на управление активами и готовы за это платить. Или же при покупке недвижимости выбирают компанию, где есть сервис управления. То есть такую, которая не просто поможет купить квартиру, но и обставить ее мебелью, техникой и помогает в коммуникации с арендаторами. Многие мои знакомые рантье это специалисты ИТ-отрасли, бизнесмены или профессионалы среднего звена, которые зарабатывают 2-3 тысячи долларов в месяц и имеют в пуле 8-10 квартир. У них нет достаточно времени этим заниматься и хотят инвестировать в пассивный доход в полном смысле этого слова. Если они сталкиваются с необходимостью самим заниматься заселением, уборкой или другими организационными вопросами, то они не редко продают недвижимость, чтобы это не отрывало их от основного вида деятельности”, - говорит Лахтионов.

По его словам, в Украине есть спрос на сервис управления недвижимостью, но сам рынок таких услуг пока находится в зачаточном состоянии, хотя его компания предоставляет такие услуги с 2011 года.

Лахтионов отмечает, что при пассивных поступлениях многие специалисты определяют средний срок окупаемости объекта недвижимости в 14-15 лет, что не совсем корректно, поскольку такие специалисты не считают рост цены на недвижимость. С учетом этого фактора, по мнению Лахтионова, объект жилой недвижимости в Украине вполне может окупить себя за 6-8 лет.

Эксперт говорит, что для получения пассивного дохода в $1000 в месяц нужно инвестировать в недвижимость минимум $120 тысяч в зависимости от города.

Если абстрагироваться от фактора войны и аномальных цен из-за этого, а также взять среднюю однокомнатную квартиру с арендной платой в 250-300 долларов, то в Ивано-Франковске такая квартира будет стоить 40-50 тысяч долларов, во Львове это 50-60 тысяч долларов, а в Киеве 60-80 тысяч долларов. То есть, чтобы иметь пассивный доход в тысячу долларов в месяц, нужно по меньшей мере ориентироваться на 120 тысяч долларов инвестиций”, - говорит Лахтионов.

По его словам рантье начинающим следует научиться различать ситуативный спрос на недвижимость. К примеру, недвижимость возле университетов можно в августе сдать за $600, но в феврале такую квартиру невозможно будет сдать и за $400. Также Лахтионов отмечает, что инвестировать во вторичный рынок жилья порой бывает выгоднее, чем в первичный, поскольку за те два года, что инвестор будет ждать, пока достроят объект на первичном рынке, он может получать доход от ренты на вторичном.

Данные о цене квартир и их стоимости на сайте LUN.ua подтверждают слова Лахтионова. Так, в Киеве средняя цена однокомнатной квартиры в Оболонском районе составляет $54,3 тыс., в Дарницком - $62 тыс., в Подольском $59 тыс., а стоимость аренды такой квартиры в этих районах будет составлять $12 тысяч гривен (приблизительно $330). Во Львове цена однокомнатной квартиры в зависимости от района составляет около $52-63 тыс., а аренда составляет 15-17 тыс. грн (приблизительно $410-470).

Конечно, учитывая эти цифры, можно прийти к выводу, что сейчас инвестировать в недвижимость во Львове намного выгоднее, чем в Киеве. Однако следует учитывать фактор войны, разогревший львовскую аренду еще в начале 2023 года, поскольку на западе Украины до сих пор находится значительное количество вынужденных переселенцев, что значительно усилило спрос на аренду жилья. В то время как строительство новых жилых объектов на западе хоть и активнее, чем в других регионах, но все же не успевает за стремительным спросом. В то же время недвижимость Киева пока достаточно недооценена и после войны спрос на жилье в столице значительно вырастет.

“Пока в Украине я больше вижу потенциал для подорожания недвижимости во Львов, потому что он стал твердым миллионником и там останутся люди, а также Киев, потому что сейчас это самый недооцененный город в Украине. Год назад и сейчас Киев это разные города. Туда возвращаются многие с запада и из-за границы. рынок будет показывать рост”, – говорит Лахтионов.

Инвестиции в кредит. Сможет ли аренда квартиры выплачивать проценты по кредиту

По словам Лахтионова, покупка инвестиционной недвижимости в ипотеку является довольно распространенной практикой во многих западных странах. Когда процентная ставка по ипотеке составляет 6-8%, а рынок растет в 10%-15% или даже 20% в год, имея определенные сбережения на первый взнос и разницу между ежемесячным погашением и рентой, можно за 3-5 лет получить актив и продать его на 20-25% дороже, чем купил. Однако купить недвижимость в ипотеку, так чтобы стоимость ее аренды покрывала ежемесячный платеж пока невозможно. Разрыв между рентой и платежом составит 30-40%.

Такое может случиться только с супернедооцененным активом. Я помню ипотечный бум, когда многие компании рисовали себе большую ежемесячную доходность, чтобы получить кредиты на развитие бизнеса. Ипотечный кризис в США, а затем и в Украине произошел из-за того, что было выдано очень много кредитов, а очень много активов было с завышенной стоимостью и завышенными рентными платежами. Даже если сегодня где-то ситуативно завышена рента, то со временем она однозначно уравновешивается, а ипотека останется. Было очень много таких фиаско, когда покупали коммерческую недвижимость стоимостью 1-2 миллиона долларов с арендатором, а затем оказывалось, что арендатор фейк, а нового можно было найти только с дисконтом 40-50%. Вообще, на этом рынке очень много афер”, - говорит Лахтионов.

Директор компании ProFin Consulting Вадим Березовик, что с началом войны из-за неопределенности банки остановили не только ипотеку, но и выдачу новых кредитов вообще. Но после первых успехов на фронте ипотечное кредитование начало возобновляться. Прежде всего это были государственные программы доступная ипотека и есть поселок. Однако, по словам Березовика, эти программы имеют ограниченный круг заемщиков. Они распространяются прежде всего на людей, у которых нет жилья, военнослужащих, медиков, ученых и т.д. Поэтому этот инструмент вряд ли подойдет для инвестора, но это прецендент, которого еще не было на рынке.

По словам Березовика, для инвестиций подойдут другие кредитные программы, позволяющие покупать недвижимость на первичном или вторичном рынке. Там ставка будет составлять до 19%, а срок кредитования будет составлять до 20 лет. Однако эксперт отмечает, что в настоящее время банки крайне неохотно предоставляют кредиты для спекулятивных сделок с недвижимостью.

“Во Мировой финансовый кризис 2008 года была распространена схема, когда инвесторы вкладывали деньги в недвижимость на этапе строительства, а затем когда строительство завершалось и объект уже казались многие зарабатывали на этом. Тогда банки действительно давали кредиты на подобные спекулятивные операции. Однако после кризиса многие банки получили серьезные проблемы с непогашением таких кредитов и были вынуждены ужесточить свою кредитную политику. Сейчас банки дают кредиты тем, кто хочет купить квартиру для собственной нужды, улучшение жилищных условий. Возможно, и есть инструменты, позволяющие привлечь такие кредиты и заработать на этом, но это уже не так массово, как было в 2007 году”, - говорит Березовик.

Эксперт отмечает, что на рынке присутствуют предложения также от отдельных коммерческих банков, работающих в партнерстве с застройщиками и страховыми компаниями и предлагающих достаточно неплохие условия для получения кредитов. Здесь уже привязка к определенному застройщику и необходимость страхования, однако кооперация между застройщиком и банком позволяет удешевить кредит. Ярким примером такого банка по словам Березовика является Банк "Глобус", сотрудничающий со многими застройщиками, знающими рынок недвижимости.

Аннуитет позволит сократить ежемесячный платеж до 40 157 тысяч гривен, однако общая стоимость кредита составит 2 424 516 грн., а общие расходы по кредиту составят 899 216 грн., а реальная процентная ставка вырастет до 22,13%. Таким образом, за вычетом ренты за квартиру в Киеве ежемесячный платеж составит 28 157 гривен, а во Львове 25 157 грн.

Кто может получить кредит?

В пресс-службе Ощадбанка рассказали, что с началом полномасштабной войны банк приостановил ипотечные программы, но с конца июля – начала августа 2022 года ситуация в сфере кредитования на приобретение жилья изменилась: Ощадбанк первым среди крупных украинских банков возобновил ипотечные программы.

В октябре 2022 года Правительство анонсировало программу доступного ипотечного кредитования жилья для определенных категорий украинцев есть Обитель и банк присоединился к реализации этой программы.

“С начала года Ощад выдал более 1900 ипотечных кредитов, из них 1700 – по государственной программе. Конечно, не все поступающие в банк запросы на приобретение недвижимости получают положительное решение, но если клиент имеет стабильный доход и положительную кредитную историю, то это наш потенциальный заемщик”, - рассказали в банке.

Сейчас кроме реализации государственной программы есть Осел Ощадбанк имеет собственные ипотечные программы на приобретение недвижимости и на потребительские нужды под залог недвижимости, которые также пользуются спросом. Стандартные условия ипотечного кредитования – первоначальный взнос от 30% стоимости недвижимости, если по селению, то от 20%, срок кредитования – до 20 лет.

Кроме того, Ощадбанк сейчас аккредитует застройщиков для увеличения объемов кредитования на первичном рынке недвижимости. В банке отметили, что по государственным программам заемщик не может оформить одновременно несколько ипотечных кредитов. Нужно соответствовать многим критериям, чтобы стать участником программы и получить только один кредит. А вот внутренние стандартные ипотечные программы Ощадбанка это позволяют. Главное условие – чтобы официального дохода было достаточно для внесения ежемесячных платежей.

Предупреждение от редакции Delo.ua: этот материал демонстрирует возможности организации арендного бизнеса в Украине в 2023 году, но эту информацию нельзя воспринимать как инвестиционную инструкцию. Каждый инвестор самостоятельно решает, как и куда вкладывать свои средства, и несет собственную ответственность за все решения.