В условиях новой реальности. Как часть застройщиков адаптировалась к войне и начала новые проекты

После начала полномасштабной войны объемы жилищного строительства в Украине существенно сократились. Многие застройщики ушли с рынка, а оставшиеся сосредоточились на достройке старых проектов , которые были начаты еще до российского вторжения.

Однако с началом второго квартала 2023 года отрасль жилищного строительства в Украине отрасль несколько активизировалась. Строительные компании, которые продолжили работать несмотря на войну и риски обстрелов, наращивают темпы и готовятся начать новые проекты. Цены на первичную недвижимость тоже постепенно восстанавливаются до довоенных показателей, а ближе к концу года вообще могут вырасти главным образом из-за инфляции и роста стоимости строительных материалов.

Вместе с этим спрос на новое жилье со стороны украинцев остается слабым: в среднем он втрое ниже предложения. Обедневшее население пока не готово покупать квартиры в новых жилых комплексах. А те, кто все же решается приобрести новое жилье, предпочитают недвижимость с высокой степенью готовности в относительно безопасных районах.

Застройщики уже воспринимают войну как новую реальность

Основатель одесской строительной компании Degas Group Юрий Дегас говорит, что со второго квартала на рынке первичной недвижимости начали расти в цене квадратные метры и активизировались продажи. При этом наблюдается и тенденция к их спаду после российских обстрелов. Однако те застройщики, которые не работали в прошлом году, так и не вернулись на рынок, а те, кто в прошлом году продолжал работу наращивают обороты.

“В начале полномасштабной войны наблюдался демпинг и квартиры отдавали даже ниже себестоимости. Это была истерика в строительной отрасли. Но сейчас цены выравниваются, и мы готовимся к тому, что осенью они могут выйти на довоенный уровень. Компании продолжают маркетинговые кампании, соревнуясь у кого лучше условия. В Одессе недавно было два прилета и каждый прилет останавливает продажи в Одесской области”, - говорит Дегас.

По его словам, застройщики уже привыкли к условиям войны и восприняли ее как новую реальность в которой нужно работать. А в южном регионе многие компании либо уже начали строить новые проекты, либо готовятся это делать. Те компании, которые уже начали строить новые объекты, строят их по новым ДБН и бомбоубежищам.

Сейчас клиенты обращают внимание на инфраструктуру. А именно дополнительное электропитание за счет дополнительных подстанций, небольшое количество этажей и придомовую территорию. Кроме этого важно наличие бомбоубежища. Это может быть укрепленный подвал с несколькими выходами, водоснабжением и канализацией. Все это достаточно серьезные дополнительные затраты для застройщика, но экономить на таком точно не стоит», – говорит Дегас.

Дегас говорит, что его компания сейчас достраивает жилой комплекс, который начала строить до полномасштабной войны и готовится приступать к строительству еще двух объектов.

“Сейчас многие понимают, что строительство нужно продолжать, несмотря на войну. Поскольку это, в первую очередь, обязанности перед инвесторами, а во вторую десятки тысяч рабочих мест. К тому же в Одесскую область приезжают все больше людей из других регионов, которых мы должны обеспечить жильем”, - говорит Дегас.

По словам Дегаса, во втором полугодии он ожидает роста цен на квадратные метры на 15% от тех цен, которые были до войны. Главным образом, такой рост будет обусловлен ростом себестоимости, а также новыми строительными нормативами.

Растут цены на строительные материалы. Кроме того, многие украинские производители стройматериалов сейчас разрушены, поэтому мы вынуждены покупать импортные, а они дороже. Так что в целом растет себестоимость строительства. Кроме этого за счет инфляции растут цены на все, что мы повышаем зарплаты и нашим работникам”, - говорит Дегас.

Основатель ИТ-компании M4U, специализирующейся на решениях для строительной отрасли, Владимир Даниленко рассказывает, что в настоящее время строительная отрасль, равно как и год назад, существенно зависит от военно-политической ситуации.

По подсчетам M4U, продажи в течение января-мая 2023 года составили в Киеве от 2000 до 3500 квартир на сумму примерно 6 – 9.5 млрд грн. В 2021 году этот показатель был на уровне 16-17 тысяч квартир на сумму более 37 млрд. грн.

В целом первое полугодие 2023 года для рынка недвижимости можно разделить на 3 условных периода. Зимой, в условиях сложной ситуации в энергетической сфере, динамика продаж была низкой, колеблясь в пределах 3-7% довоенного уровня. В марте-апреле ситуация несколько улучшилась. Продажи выросли до 10-15% довоенного уровня, люди активнее тушили рассрочку. В западных районах показатели еще лучше, есть примеры удачных запусков новых проектов, в частности в Виннице. Однако этот тренд не был длительным. В мае, когда начался ракетный террор в Киеве, динамика снова снизилась. Многие застройщики констатировали, что май был значительно хуже марта и апреля», - говорит Даниленко.

Кроме того, он отмечает, что рынок несколько оживляет запуск государственных ипотечных программ, в частности, в Киевской области, где цены доступнее, чем в Киеве.

В целом, упомянутые периоды роста продаж пока нельзя классифицировать как полноценное восстановление. Рост цен, который мы наблюдали в течение 2022 года, также не является органическим фактором – результат высокой довоенной распроданности и существенного роста себестоимости. В целом, как и годом ранее, системный рынок недвижимости в Украине отсутствует”, - добавил основатель M4U.

По словам Даниленко, на рынке первичной недвижимости есть также удачные релокации строительных компаний, когда девелоперы из восточных регионов Украины, в частности, из Запорожья, запускают объекты в Виннице, Ужгороде, Карпатах. Это не только традиционная жилая недвижимость, но и курортные апартаменты – это направление имеет значительный потенциал для развития в Карпатах и Закарпатье.

Второй вектор – строительство за границей (Польша, Венгрия, ОАЭ, Хорватия, Чорногория), однако выход застройщиков на международные рынки существенно усложняют ограничения НБУ на вывод средств за границу.

Спрос на новые квартиры остается слабым

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов считает, что для роста стоимости жилья пока нет ни экономических, ни конъюнктурных предпосылок. В первую очередь речь идет об уровне спроса.

Он отмечает, что по уточнению прогноза, уровень инфляции в Украине по итогам года может составить от 15,3% до 15,6%. А за первые 5 месяцев инфляция не превысила 4%. В то же время, МВФ прогнозирует, что ВВП страны в 2023 году максимально вырастет до 3%.

Понимаем, что инфляция для первичного рынка прежде всего отражается в стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ: но сейчас цены производителей выставлены, так сказать, с запасом в 10-15% (на случай вероятного скачка инфляции, что превысит прогнозы НБУ не менее на 5-10%). Совершенно верно, что производители подготовились к возможным негативным сценариям. Однако в случае более-менее стабильной экономики и постепенном ее росте цены на стройматериалы будут оставаться на постоянном уровне”, - говорит Семенцов.

Вместе с этим он отмечает, что в зависимости от локации, состояния готовности, класса и качества объекта уровень спроса в среднем по меньшей мере в 3 раза меньше предложения. Только на отдельных объектах, возведение которых близится к завершению (со степенью готовности от 80% и выше и с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию в течение 6-8 месяцев), спрос на 40-50% меньше предложения.

“Фактор спроса не влияет на ценовую конъюнктуру рынка. Понимаем, что законы бизнеса да еще и в условиях войны работают: рост цен при минимальном спросе не только не побуждает покупателей "торопиться" с покупкой жилья, а наоборот - вызвать только раздражение и попытки найти другой объект по адекватным ценам", - говорит Семенцов.

По его прогнозу во втором полугодии при самом оптимистичном сценарии спрос будет расти точечно и лишь на почти готовые объекты в отдельных локациях, наиболее защищенных от вражеских ракетных атак. Следовательно, наибольшее внимание потенциальных покупателей (свыше 75% спроса) будет приковано к 1,2-комнатным жильям площадью от 40 м2 до 70 м2 в объектах на финальных стадиях строительства, расположенных в относительно безопасных городах, таких, как Киев, Львов, Ивано -Франковск, Ужгород. Частично это касается Одессы и Днепра.

Семенцов отмечает, что во втором полугодии уровень спроса будет во многом зависеть от нескольких важных факторов:

- хода войны (причиненного вреда врагом) и ожидаемого освобождения украинских территорий.

- объема и системности международной финансовой помощи, которая, главным образом, направлена на покрытие огромных расходов госбюджета,

- общего состояния в экономике страны: увеличение активности как крупных предприятий, так и малого и среднего бизнеса с соответствующим ростом внутренних источников наполнения бюджета,

- уменьшение безработицы, постепенный рост доходов граждан,

- лояльных условий приобретения жилья на первичном рынке: программы по рассрочке, совместные ипотечные программы банков и системных девелоперов, уровня скидок на условиях 100-процентной оплаты стоимости жилья и т.д.