Верховная Рада изменила правила обложения купли-продажи недвижимости. Стоит ли ожидать изменения стоимости квадратного метра

Одно из главных новшеств состоит в том, что девелоперы будут платить НДС за недостроенное жилье (нераздельный жилой объект незавершенного строительства или будущий объект жилой недвижимости) только тогда, когда будут получать средства от покупателей (зачисление денег на текущий счет). Такие соглашения отнесли к операциям по "первым поставкам жилья".

Как объясняет в комментарии Delo.ua президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе, такие изменения действительно облегчат девелоперам жизнь. "Сейчас девелопер, если получил хоть какую-то предоплату, по окончании квартала должен уплатить налог на добавленную стоимость за всю смету. Это было крайне проблематично. Законодатели действительно уменьшили налоговое бремя на девелоперов и навели в этом вопросе порядок, от чего могут косвенно выиграть покупатели", – убежден Парцхаладзе.

В свою очередь директор агентства недвижимости "КиевДомСервис" Андрей Романов отмечает, что сэкономленные средства девелоперы, скорее всего, будут инвестировать в строительство, что теоретически увеличит его масштабы. "Из девелоперов не будут вытаскивать денег до того, как они что-то продали, а уже после того, как у них появились деньги на счету. Благодаря нововведениям они станут аккумулировать больше средств, направляя их на строительство", – объясняет Андрей Романов.

Юристы же отмечают, что изменения наконец-то привели к законодательному нормированию понятий. "Здесь стоит упомянуть о другом законе – о защите прав инвесторов (№ 5091). Новый дополняет старый и вносит четкость в терминологию, поскольку у нас уже появились такие понятия как неделимый объект строительства, часть неделимого объекта, будущий и т.д. Здесь имеется в виду терминологическая коррекция", – говорит юрист по недвижимости Юрий Брикайло.

Мошенничеству по НДС положат конец, а девелоперам сэкономят деньги

Как отметила одна из авторов законопроекта Елена Шуляк, парламент облегчил доступ граждан к новому жилью и повысил на будущее рост объемов строительства. Принятый законопроект, по ее словам, также поможет очистить отрасль от возможного мошенничества по НДС и легализует рынок торговли будущими объектами недвижимости.

Что касается уменьшения налогового бремени на девелоперов, то можно отметить следующие изменения:

• девелоперы будут платить НДС только при наличии дохода;
• девелоперов при продаже недвижимости освободят от уплаты НДФЛ (если те выступают при строительстве как физлица, налогообложение которых составляет 8,5%).

Что касается противодействия мошенничеству, то здесь подразумеваются известные схемы, когда недостроенное жилье выкупается спекулянтами для его последующей перепродажи с повышением цены. Теперь такие сделки станут невыгодными, потому что с каждого такого соглашения придется платить государству 18% НДФЛ. Если подытожить, то речь идет о сближении механизмов налогообложения сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Подешевеет ли первичное жилье

Авторы законопроекта считают, что изменения приведут не только к наведению порядка на рынке, но и к падению цен на первичное жилье в будущем, ведь уменьшится налоговая нагрузка девелоперов. Впрочем, эксперты отмечают, что стоимость квартир зависит, прежде всего, от цен на строительные материалы.

"Я не считаю, что снижение налоговой нагрузки повлияет на цены. Тем более, застройщики и так при закупке материалов пытаются максимально сократить налогообложение. Застройщики и так почти никогда не платят налогов в полном объеме. По бухгалтерии у них получаются обычно не так, как бы теоретически должно быть", – говорит нам аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.

Вторая проблема – стремительное падение спроса. К примеру, в Киеве война вообще парализовала рынок первичной недвижимости. Продажи по сравнению с началом упали на 90%, а цены продолжают уверенно расти. Поэтому застройщики сосредоточились в первую очередь на завершении почти готовых объектов.

К тому же происходит перерасчет стоимости жилья по текущему курсу. По данным ЛУН, если в феврале средняя стоимость жилья в Киеве составляла 35,7 тыс. грн, то сейчас – 48,8 тыс. грн за квадратный метр. В этой ситуации уменьшение налоговой нагрузки на застройщиков вряд ли сможет повлиять на цены. В условиях войны возможности для падения цен на рынке нет.