Ритейл в Украине достиг довоенного уровня. Как изменилась доходность ТРЦ

В 2023 году объем продаж в ритейле приблизился к довоенным показателям, полностью восстановившись после падения в 2022 году. По убеждению аналитиков, это значит, что рынок ритейла адаптировался к военным условиям и стал одной из самых успешных отраслей Украины.

Об этом свидетельствуют данные макроэкономического исследования исследования рынка ритейла и торговой недвижимости Украины за 2023 год. NAI Global - одного из крупнейших брокеров и консультантов по недвижимости в мире, который также является брокером   ТРЦ Ocean Mall, который планируется открыть в конце года в Киеве. Кроме данных NAI Global, использовалась открытая информация НБУ, Capital Times, Всемирного банка, МВФ, Eurostat, Госстат, Work.

По прогнозам экспертов, вопреки сложным геополитическим условиям, в 2024 году динамика роста продолжится примерно на 20% в национальной валюте и на 11% в долларах.

Динамика в долларах в 2023 году ниже из-за роста курса, однако все же положительная:

Почти треть рынка занимает теневой ритейл из-за развития ecommerce и частных предпринимателей. Рост оборота произошел на фоне сохранения среднегодового курса НБУ по отношению к гривне; также динамика сохраняется благодаря росту индекса потребительских настроений и расходов на вынужденные покупки (товары первой необходимости, солнечные панели, генераторы, повербанки и т.п.).

Как отметил в комментарии Delo.ua CEO NAI Ukraine Виталий Бойко, розничный товарооборот Украины не только в гривнах, но и в долларах почти (с разницей в 5%) повторил результат 2021 года, побивший к тому времени рекорды потребления.

"Рост показателей товарооборота связан в первую очередь с международной помощью - $40 млрд было потрачено на гарантированную оплату расходов на социальную сферу. А все идущие на нужды армии ресурсы украинского бюджета сказались и на зарплате военнослужащего, которая выросла в 5-10 раз. Таким образом и семьи военнослужащих стали дополнительными покупателями, пришедшими на розничный рынок", - подчеркнул Виталий Бойко.

По его словам, по сравнению с 2021 годом, в 2023-м на розничном рынке Украины появилось дополнительно $20 млрд – это международная помощь минус бюджет, который вывезли миллионы украинских беженцев за границу.

Сколько украинцы тратят в ТРЦ по сравнению с европейцами

Объем розничной торговли Украины, по сравнению с другими странами, сегодня на среднем уровне, но наблюдаются высокие темпы роста:

Большая часть ритейла сконцентрирована именно в Киеве. Это связано с более благоприятной экономической ситуацией и развитием торговой недвижимости в столице.

Если сравнить по объему с другими столицами, то разница будет небольшая, что является преимуществом для иностранных брендов, которые рассматривают украинский рынок как новое направление. Киев опережает в ритейле Прагу, Будапешт и Бухарест. Львов, например, в три раза опережает Таллинн и не сильно отстает от Софии.

Киев – топ-город ТРЦ

Лучше всего среди украинских городов торговая инфраструктура развита в Киеве. Количество арендных площадей больше, чем в других столицах, поэтому генерация розничной торговли демонстрирует несколько более низкие показатели.

Но доходы с 1 кв. м. показывают хорошие цифры по сравнению с другими столицами из-за более низких затрат на содержание помещений и персонала:

С 2023 года показатели торговых площадей растут. Киев стабильно находится по предложению качественных площадей на 1000 жителей в ТОПе по сравнению со столицами стран-соседей.

Но в 2022 году показатель был выше – 545 кв. м. Это снижение связываем с возвращением населения в столицу и отсутствием больших новых ТРЦ.  

Как изменилась доходность ТРЦ в период войны

До войны львиную долю пространства ТРЦ занимали международные бренды (70%), которые всегда являлись основными арендаторами – 500-1500 кв.м в лучших объектах. После того, как часть из них остановили функционирование (и при отсутствии игроков, готовых поглотить освобожденные площади), увеличилась вакантность.

Свободные площади частично заняли польские и турецкие операторы, увидевшие перспективы развития. Но в 2023-м уровень вакантности вернулся к довоенным показателям.

Основные транснациональные бренды уже возвращаются на рынок. И по словам Виталия Бойко, чувствуют себя за выручкой не хуже, чем до войны.

Также предполагается рост уровня вакантности из-за открытия новых ТРЦ в этом и последующих годах.

В 2024 году, в частности, в Украине запланированы к запуску следующие объекты:

• ТРЦ Ocean Mall, Киев (девелопер - Mandarin Plaza);
• ТРЦ Покровский, Измаил (девелопер - Гермес);
• БФК Темп, Хмельницкий (брокер - Retail & Development Advisor)
• ТРЦ Korona, Ужгород (брокер - Colliers Ukraine)
• ТРЦ Украина, Ужгород (брокер - Retail & Development Advisor)
• ТРЦ Green Gallery, пгт Чабаны (девелопер - Эпицентр)
• ТРЦ Bucha Gallery, Буча (девелопер – Эпицентр).

В целом бренды претерпели сокращение в доходности с 1 кв. м. По результатам опроса брендов одежды (категория, на которой всегда наиболее высок % экономии), видим, что снижение доходности не является критическим:

• Меньше всего пострадал масс-маркет (-50 или 12,5%) , что можно связать с доступностью и закрытием основных потребностей этой категорией товаров.

• Бренды среднего класса потеряли в среднем $100 или 20% с 1 кв. м.   Это связываем с общей тенденцией на рынке, а также остановкой деятельности основных представителей категории – из-за чего украинцы стали больше заказывать одежду в интернет-магазинах с доставкой в Украину.

• Премиум-бренды потеряли -200$ или 28,5%. Основная причина   - отток платежеспособного населения за границу.

Несмотря на потери по обороту, бренды все же получают большую чистую прибыль, чем до войны (снизилась арендная ставка и есть индивидуальные договоренности с владельцами ТРЦ). Также наблюдается возврат международных брендов. Для рынка торговой недвижимости возвращение "качественных" игроков является, безусловно, положительным фактором - увеличивается посещаемость и получение максимального дохода с 1 кв.

Объемы продаж показывают рекордные показатели, выросла доля e-cоmmerce. Через онлайн заходят новые бренды из Турции и Польши.

ТРЦ: потери из-за войны войны

В феврале и марте 2022 года примерно половина заведений была закрыта из-за проблем с логистикой и рисками. К концу I квартала 2022 года началось постепенное восстановление, которое продолжается по сегодняшний день.

Последний процент неработающих объектов приходится на города, находящиеся недалеко от линии фронта:

Если оценивать ущерб за время войны, по данным NAU Global, ритейл недополучил $20 млрд оборота. Кроме того, из-за военных действий было повреждено около 3 млн кв. м. торговых площадей по всей территории Украины.

Впрочем, к началу 2024 года большинство ТРЦ уже полностью возобновили работу и адаптировались к условиям, а население частично возвращается в Украину.

Динамика посещаемости торговых центров демонстрирует снижение еще с 2020 года - из-за пандемии, а с началом войны большинство молов было закрыто и долгое время не могли возобновить работу. За это время люди переориентировались на локальные магазины или на ТЦ окружного формата (community center).

Также на рынок повлиял отток целевой аудитории (женщин и детей) за границу.

По словам Виталия Бойко, большинство арендаторов ТРЦ хорошо зарабатывают и даже пытались выйти на европейские рынки. Однако поняв, что за границей затраты на функционирование магазинов и зарплаты и социальную защиту рабочих намного выше, и теперь вернулись обратно в Украину.

"Поняв, что вести бизнес в Европе дороже при меньшей ликвидности, ритейлеры снова хотят продолжать развиваться в Украине. Ведь здесь возврат инвестиций может быть 2-3, макс 4 года. В то время как у торговых девелоперов (арендодателей) во время войны этот срок возрос от 7 до 10 лет", - подчеркнул эксперт.

В целом, по словам Бойко, ситуация с ритейлом создает спрос на новые магазины в Украине. Поэтому есть смысл открытия новых качественных объектов.