Офисы в пригороде Киева подешевеют до конца года на четверть

показатели отрасль демонстрирует на фоне роста предложения, что стимулирует продавцов и арендодателей снижать расценки. Участники рынка считают, что данная тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, в результате чего стоимость аренды и продажи может снизиться еще на 20-25%.

Все хотят подешевле

"Деловая Столица"

По словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании "Траектория" Эдуарда Визняка, ранее основными арендаторами и покупателями непрофессиональной офисной недвижимости в городах-спутниках Киева были банки, операторы мобильной связи, торговые сети и аптеки. "Но с началом кризиса бизнесмены принялись массово закрывать нерентабельные торговые точки и офисы в регионе, концентрируя свои усилия на более денежном рынке столицы. Именно поэтому в ее пригородах появилось много пустующих площадей", — подчеркивает он. Справедливости ради надо сказать, что показатели сегмента аренды могли быть значительно хуже. Ведь сейчас около 80-90% сделок по найму коммерческой недвижимости связаны с переездом арендаторов из одного помещения в другое. Но если в Киеве большинство компаний принялись на волне падения расценок улучшать условия, арендуя офисы более высокого класса, то в области наблюдается прямо противоположная тенденция. "Хотя в городах-спутниках немного профессиональных торговых и бизнес-центров, их вакантность выросла за этот год с 5 до 30%. Их обедневшие арендаторы переезжают на первые этажи жилых домов или в отдельно стоящие здания. Только благодаря этому доля свободных площадей в непрофессиональных объектах увеличилась с 3-5 до 10-15%", — рассказывает директор департамента перспективного развития девелоперской компании "Солидарность" Ярослав Цуканов. Эту тенденцию он объясняет тем, что в столице работает множество представительств международных компаний, которые могут рассчитывать на поддержку материнского офиса, тогда как 80- 90% арендаторов помещений в Киевской области — локальные фирмы, для которых возможность сэкономить на аренде стала вопросом выживания. Подтверждает это и Владимир Степенко, добавляя, что двукратная разница между арендными ставками в бизнес-центре и ТЦ по сравнению с первыми этажами жилых домов является для местных компаний весомым аргументом.

Что же касается сегмента продаж, то риэлторы единогласно утверждают, что главная причина падения числа сделок в нем — отсутствие ипотечного кредитования. "Немногочисленные покупатели, у которых есть в наличии необходимая сумма, попросту сконцентрировались на Киеве, где ранее приобрести коммерческую недвижимость было проблематично из-за ее дефицита и высоких цен", — отметил г-н Визняк.

Ценовой обвал

Рост предложения по обоим сегментам на фоне очень слабого спроса заставил собственников коммерческой недвижимости существенно снизить цены. По сравнению с январем-февралем они упали как минимум на треть. К примеру, если в Боярке и Ирпене еще в начале года можно было арендовать помещение на окраине города за 50 гривен за кв. м в месяц, то сейчас аналогичный объект предлагается уже за 30-35 гривен. Правда, в центре либо в местах с оживленными транспортными потоками подобные площади обойдутся в два-три раза дороже. В частности, в Ирпене в районе железнодорожного вокзала офис площадью 80 кв. м с хорошим ремонтом, наличием всех коммуникаций предлагается за 7 тыс. гривен в месяц. А в Боярке помещение площадью около 50 кв. м на улице Молодежной с ремонтом, необходимыми коммуникациями и асфальтированным подъездом выставлено за 5 тыс. гривен в месяц. Приобрести коммерческую недвижимость в этих же населенных пунктах можно за 520- 650 долларов за кв. м, тогда как еще в начале года она обходилась покупателям в $670-850. Так, в Боярке объект в центре города площадью 60 кв. м без отделки продается за 40 тыс долларов, а в Ирпене в приближенном к центру районе покупателям предлагается одноэтажное отдельно стоящее здание площадью 200 кв. м за 129 тыс. долларов.

Непрофессиональная офисная недвижимость в крупнейших городах Киевщины

Аналогичная тенденция наблюдается и в остальных городах Киевской области. Причем владельцы недвижимости готовы предоставлять арендаторам и покупателям скидки в размере 15-20%. А в случаях, когда от объекта нужно избавиться в короткие сроки, они могут достигать 25%.

Предложение выросло

"Наибольшее предложение сейчас в Броварах, Борисполе, Вишневом, Вышгороде, в которых до кризиса активно работали строительные компании", — говорит Эдуард Визняк. Но до конца нынешнего года в Киевской области планируется ввести в эксплуатацию около 65 новостроек, из которых 40 — в городах, а оставшиеся — в селах. Их площади на первых этажах пополнят базы агентств недвижимости. "Активнее всего строительство идет в Ирпене, Борисполе, Броварах и Вишневом", — отмечает Владимир Степенко. Также эксперты добавляют, что на рост предложения в сегменте непрофессиональной офисной недвижимости повлияет и перевод помещений из жилого фонда в нежилой — число таких случаев выросло за последний год на 3-5%.