- Категория
- Бизнес
- Дата публикации
Банки снижают цены на залоговые квартиры
залоговых квартир, которые они выбросили в свободную продажу, достигает 10-15% общего предложения, что составляет около 3,5-5 тыс. апартаментов. Таким образом коммерческие банки вполне могут задать тон рынку недвижимости и на какое-то время превратиться в полноправных игроков сегмента.
Если весной банки выставляли залоговую недвижимость по рыночным, а зачастую и заведомо завышенным ценам, то сейчас готовы идти на существенные уступки, лишь бы закрыть проблемные займы. Если раньше "проблемный" заемщик мог требовать от банка высокой цены на реализацию своего имущества, то теперь банки попросту будут игнорировать такие требования, пытаюсь отделаться от "проблемки" как можно скорее.
Исходя из прогнозов о дальнейшем углублении финансово-экономического кризиса в стране и девальвации национальной валюты, эксперты считают, что на протяжении ближайших месяцев количество выставленных на продажу залоговых квартир будет только расти и это неминуемо приведет к дальнейшему падению их стоимости.
Предложение растет за счет залогов
Главной причиной столь удручающей картины стала резкая девальвация гривни по отношению к иностранной валюте, в которой выдавалось 78% кредитов для покупки жилья. На этом фоне средние заработные платы жителей столицы упали в национальной валюте на 15%, а средняя кредитная ставка по ранее выданным займам подскочила с 12,5% в долларах и 14,1% в гривне до 16 и 26,3% соответственно. В итоге, если в предшествующие годы доля кредитных платежей в бюджете семьи составляла в среднем 35%, то в нынешнем повысилась до 60-70%, а в ряде случаев достигает 100%.
Рост числа киевлян, которые оказались не в состоянии обслуживать ипотечные кредиты, привел к увеличению количества случаев, когда банки без согласия должника забирают залоговое имущество. По оценкам учредителя юридической компании "Орум" (сотрудничает с исполнительной службой по взысканию долгов) Андрея Боровика, если в начале этого года финансисты принудительно отчуждали у проштрафившихся горожан около 30-40 квартир в месяц, то сейчас — порядка 150. Причем эта тенденция наблюдается, несмотря на то что банкам данная процедура не выгодна. "Во-первых, перед продажей данной недвижимости специализированная компания проводит ее независимую оценку, в результате чего в некоторых случаях стоимость залога может быть на 50% ниже среднерыночной. Во-вторых, фин-учреждению необходимо перечислить 10% от стоимости квартиры исполнительной службе и 20% — одной из четырех бирж, которые занимаются продажей залогового имущества на торгах. Лот может выставляться трижды, и каждый раз его предлагают потенциальным покупателям с 10%-ной скидкой", — пояснил г-н Боровик. В неформальных разговорах эксперты объясняют, что, как правило, квартиры продают по существенно заниженной стоимости нужным людям. Информация о проведении аукционов не афишируется, а покупателям со стороны, которые пытаются участвовать в них, зачастую отказывают под предлогом отсутствия тех или иных документов. То есть в случае реализации залогового жилья по такой схеме банк получает лишь небольшую часть реальной рыночной стоимости залога, которая не позволяет погасить кредит.
Более распространенной практикой реализации залогового имущества в этом году стала продажа квартир самим финучреждением или хозяевами с согласия финансовой структуры. По оценкам столичных риэлторов, сейчас на такую недвижимость приходится около 10-15% общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Если учесть, что ныне в Киеве выставлено на продажу почти 35 тыс. квартир, несложно подсчитать, что порядка 3,5-5 тыс. из них находятся в залоге у финансистов. "За последние полгода их число выросло вдвое", — отмечают в агентствах недвижимости.
Цены будут снижаться
Готовность финансистов к активным действиям на этом поприще подтверждает также то, что в начале года они выставляли на продажу данное жилье по среднерыночным или заведомо завышенным ценам, то сейчас большинство из них предлагают его на 5-10%, а в некоторых случаях и на 30-50% дешевле. К примеру, по словам заместителя директора АН "Альянс-Брок" Сергея Подгорного, недавно OTP Банк продал двухкомнатную квартиру площадью 72 кв. м на Троещине за 100 тыс. долларов (рыночная стоимость подобного объекта составляет 110 тыс. долларов), тогда как ранее предлагал ее за 120 тыс долларов. На интернет-сайте Райффайзен Банка Аваль "двушка" на улице Юрковской (Подол) общей площадью 45,4 кв. м (кухня 12 кв. м) выставляется ныне всего за 620 тыс гривен (75 тыс долларов), тогда как средняя цена аналогичной по площади квартиры в этом районе составляет около 100 тыс долларов. "Как правило, покупатели с опаской относятся к залоговой недвижимости. Но если продавец предлагает хотя бы 20%-ный дисконт, квартира находит нового хозяина в течение месяца", — утверждает президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубан.
Реализация данного имущества позволяет банкам улучшить их финансовую отчетность. Учитывая, что очередной срок ее обнародования приходится на конец года, уже в октябре—ноябре, по мнению Андрея Борща, ряд финансовых учреждений начнут выставлять квартиры на продажу по заведомо низким ценам. "В первую очередь они будут стараться продать жилье, сумма непогашенной части кредита на покупку которого относительно небольшая. Реализация его даже за полцены позволяет полностью погасить проблемный заем. Я не удивлюсь, если до конца года в базах предложения банков появятся "единички" по 30-40 тыс долларов", — прогнозирует он.
О плавном снижении цен в сегменте залоговой недвижимости говорят и другие эксперты. По их словам, на протяжении нынешнего года в Киеве ежемесячно заключалось всего 100-300 договоров купли-продажи апартаментов, что в десятки раз ниже показателей прошлого года. Активизировать спрос может лишь низкая цена. А привлекательности этого сегмента будет способствовать и решение ряда финучреждений продавать такие квартиры с предоставлением кредитов. "По сути, банки перекладывают погашение кредита с одного заемщика на другого, но сам заем перестает быть проблемным. В условиях отсутствия в стране ипотечного кредитования для многих это является неплохим шансом решить жилищную проблему", — резюмировал один из экспертов.
Источник: Деловая Столица