Украинскому рынку недвижимости предрекают очередной "ценовой пузырь"

кризис в строительной отрасли в полной мере проявил глубокие структурные проблемы. Рост экономики, доходов населения и объемов кредитования повлек в период между 2002 и 2008 годами быстрый рост спроса на жилье. В то же время, нехватка предложения качественного жилья на рынке повлекла необоснованный прыжок цен даже на старые квартиры. Нового жилья строили мало, а низкокачественные дома советской постройки не модернизировали. Если ситуация не изменится, в среднесрочной перспективе страну ожидает новый "ценовой пузырь", прогнозируют эксперты Немецкой группы советников при правительстве Украины. Ведь острый дефицит жилья остается неизменным: если на одного украинца приходится в среднем 23 кв. м жилья, то, например, в Германии этот показатель достигает 43 "квадратов".

"Во время кризиса спрос резко упал, а вместе с ним и цены. Теперь важно не повторять "докризисные" ошибки и сделать выводы: без решения структурных проблем, когда возобновится кредитование и спрос опять будет расти, будут расти и цены. Ведь в ответ на рост спроса рынок должен увеличивать предложение. Нужны соответствующие объемы строительства", - отметил эксперт группы советников Роберт Кирхнер.

Земля за семью замками

О возможности повторения сценария "ценового пузыря" говорит и эксперт немецко-украинского строительного центра Торальф Вайзе. "В этом кризисе нужно видеть шанс для кардинальных структурных изменений. Иначе система опять будет развиваться по спирали, пока не лопнет очередной "пузырь", - предупреждает Вайзе.

Строитель предостерегает, что украинскому рынку нужно не только количественное наращивание объемов строительства, но и продуманная политика качественного предложения. "Это не должно быть масштабное предложение квадратных метров, за которым стоит что-то качественно совсем другое, чем на бумаге декларируют застройщики. Если так будет и в дальнейшем, опять будет шок. Ведь рамочные условия в строительной отрасли не отвечают никаким требованиям: это касается и финансирования, и законодательства. Нет долгосрочного, постоянного и согласованного с обществом строительного планирования, которое отвечало бы европейским стандартам", - критикует Торальф Вайзе.

Элитное жилье сомнительного качества

Вайзе надеется, что уроком кризиса будет понимание того, как предложить среднему классу доступное жилье приемлемого качества. Для этого нужно отказаться от погони за "престижностью", делать адекватные по размеру квартир и их оборудованию предложения, которые отвечали бы потребностям и финансовым возможностям среднего потребителя.

Застройщики должны иметь серьезные собственные финансы

"Важно, чтобы система финансирования изменилась: нужно сделать невозможным строительство объектов, относительно которых не гарантировано своевременное поступление средств в полном объеме. Нельзя начинать строительство объектов, которые четко не профинансированы и привлекать под эти строительства средства физических лиц. Ведь кризис показал, насколько высоким является риск для покупателей, которые могут остаться ни с чем или ожидать свою квартиру много лет", - предостерегает Кирхнер.

По словам эксперта, постоянный рост отрасли возможен лишь в том случае, если новое жилье в больших объемах будет предлагаться по реальным ценам. Себестоимость квадратного метра жилья, по подсчетам экспертов, на сегодня составляет около 800 долларов за квадратный метр. До кризиса цены в среднем достигали трех тысяч долларов.

Нужны изменения, а не денежные вливания

Вместо этого большой потенциал улучшения жилищных условий украинцев эксперты видят в модернизации старого советского жилищного фонда. На эти потребности при наличии политической воли можно привлечь средства международных финансовых институций. В частности, уже действуют многочисленные кредитные программы для повышения энергосбережения в коммунальном секторе.

В ипотеку нужно вернуть доллары