Жилья в Киеве строят все меньше

жилье застройщиков на столичном рынке недвижимости становится все меньше. Снижается и предложение готового жилья.

Рынок недвижимости, первым из всех рынков принявший на себя удар кризиса, все еще с большим трудом оправляется от потрясений. Кое-где, конечно, периодически фиксируются некоторые всплески активности, но в целом рынок до сих пор продолжает стагнировать. Тем не менее некоторые процессы позволяют прогнозировать изменение ситуации в ближайшие годы. Столичная «первичка» является лакмусовой бумагой, на примере которой легче всего спрогнозировать вектор изменений в отрасли на ближайшую перспективу. Тем более, что с одной стороны, именно в Киеве кризис ощутили больнее всего, а с другой — сегодня практически только в Киеве жилье продолжает строиться в промышленных масштабах.

Предложение тает на глазах

В целом по Украине в 2009-м в эксплуатацию было введено 6,4 млн. кв. м жилья, что почти на 40% объектов меньше, чем годом ранее. При этом в Киеве ввели в эксплуатацию 4 млн. «квадратов» жилья, что вдвое меньше, чем в 2008-м. Аналитики обращают внимание еще и на такой показатель, как объем выполненных строительных работ. Тут негативные тенденции были зафиксированы еще в 2008 году — отмечено падение к предыдущему году на уровне 16% (в денежном выражении). В 2009-м объемы сократились вдвое, по Киеву так и вовсе на 60%.

Причины ситуации, сложившейся в секторе первичной недвижимости столицы, лежат на поверхности. В период бурного роста на рынок вскочили десятки компаний, которые не особо заботились об управлении, маркетинге, качестве объектов — ажиотажный спрос в буквальном смысле слова проглатывал любые предложения. Высокая покупательная активность дала широкие возможности по финансированию строительства. Речь идет как о корпоративных инвесторах, готовых привлекать средства под высокорентабельные проекты, так и о самих потребителях, финансировавших строительство и за счет собственных средств, и за счет ипотечных программ банков.

Финансовый кризис привел к дефициту спроса на недвижимость, что в свою очередь спровоцировало массовый отток инвестиций из строительного сектора. Те компании, которые не имели собственной ресурсной базы (в том числе и финансовой), оказались просто не у дел. В отсутствие заемного капитала часть из них покинула рынок. Оставшиеся свернули освоение новых площадок, частично или полностью заморозили существующие проекты. И вот тут началось самое интересное. Дефицит спроса не означает его полного отсутствия. Квартиры в новостройках (особенно экономкласса) продавались и продаются: люди, как и до кризиса, женятся, разъезжаются с родителями, разводятся, обзаводятся потомством, съезжаются в столицу за лучшей жизнью. В провальном 2009-м застройщикам удалось реализовать почти 1,5 тыс. квартир в новостройках. В текущем году количество сделок по продаже квартир на первичном рынке Киева в I квартале выросло в 2 раза по сравнению с тем же периодом 2009 года (около 400 сделок). По словам президента холдинговой компании «Киевгорстрой» Василия Можара, с середины февраля этого года его компания ежемесячно реализует 100 квартир, что на 40 квартир больше, нежели на протяжении 2009-го. Он утверждает: «Холдинг близок к выходу на докризисный уровень продаж».

В то же время жилье в достойных объемах никто, кроме «Киевгорстроя», в столице не строит. Возводимые большинством других игроков рынка объекты заморожены, площадки не осваиваются. То есть запас имеющейся «первички» постепенно распродается. Рынок медленно, но верно подходит к черте, когда может возникнуть реальная нехватка предложений квартир в новостройках. Некоторые эксперты даже высказывают мнение о том, что при такой динамике развития ситуации через 2,5-3 года на рынке первичной недвижимости цены могут вырасти в 1,5-2 раза (сверх инфляционного подорожания).

Казалось бы, перспектива возникновения дефицита должна была вдохнуть жизнь в строительный рынок и заставить застройщиков начать массово осваивать новые площадки. Но сегодня у них для этого нет достаточных финансовых ресурсов.

Недостроями займется флагман отрасли

А таковых игроков на рынке не так уж и много. Это как раз те компании, материальная и техническая база которых позволяет сегодня вести строительство собственными силами или с минимальным привлечением дорогостоящего внешнего ресурса. Среди работающих в Киеве можно выделить компании «Т.М.М.», HCM Group, «Консоль Лтд». Однако самым заметным застройщиком на столичном рынке является «Киевгорстрой». Эта компания одна из немногих, несмотря на кризис, не только продолжает реализацию имеющихся проектов, но и осваивает новые площадки. В отличие от компаний, которые появились в период бурного роста рынка, «Киевгорстрой» строит жилые дома в столице вот уже 55 лет. Возводит и реконструирует знаковые объекты (Дворец «Украина», Цирк, НСК «Олимпийский»).

Холдинговая компания «Киевгорстрой»  объединяет десятки предприятий, имеет мощную ресурсную базу и кадровый потенциал. Благодаря этому на текущий год руководство компании озвучило планы по увеличению объемов строительства на 25% по сравнению с минувшим годом.

Показательно, что именно с «Киевгорстроем» связана еще одна интересная рыночная тенденция. Как уже отмечалось, на столичном рынке сегодня большой «запас» недостроенных объектов и неосвоенных земельных участков. Однако для завершения проектов и освоения участков владельцы этих активов попросту не имеют средств. Поэтому они обращаются к крупным застройщикам с предложениями о продаже своих активов, либо с предложениями о партнерстве. Данный тренд подтверждает информация экспертов рынка земли, которые утверждают, что сегодня около 90% участков продаются в пакете с готовым проектом или его концепцией. Директор группы компаний «Траектория» Сергей Клименко отмечает, что до начала финансового кризиса в этом сегменте рынка на продажу выставлялось на 7-12% наделов меньше, чем сейчас. По его словам, предложение земли коммерческого назначения за последний год серьезно пополнилось участками, собственники которых осознали, что не осилят реализацию намеченных на них проектов. При этом цены на столичную землю только за минувший год упали почти на 50%.

«Киевгорстрой» еще в разгар кризиса выразил готовность подсобить коллегам и помочь завершить проблемные стройки, о чем не замедлил сообщить рынку. На призыв уже откликнулись некоторые компании. На сегодняшний день уже есть результаты совместной работы: в жилом комплексе бизнес-класса «Перовский» (каркасно-монолитный 25-этажный 168-квартирный дом на бул. Перова) начата продажа квартир (1-3-, 5- и 7-комнатных).

Совершенно очевидно, что эхо кризиса еще долго будет влиять на рынок первичной недвижимости Киева. По мнению некоторых экспертов, после такой основательной зачистки на украинском рынке останется 10-15 застройщиков, в том числе около дюжины — в Киеве (до кризиса работало около 200 компаний).

Как считают специалисты, в Киеве, независимо от того, будет ли выполняться государственная программа, подразумевающая частичное бюджетное финансирование недостроев, скорее всего, доводить незавершенные проекты придется «Киевгорстрою». Это единственная компания, у которой для этого имеется и техника, и технологии, и человеческие ресурсы. Так что в ближайшем будущем рынок будет выглядеть достаточно лаконично — флагман отрасли плюс его немногочисленное конкурентное окружение.

Основные изменения на рынке жилой недвижимости

• Сокращение объемов строительных работ и общей площади вводимого в эксплуатацию жилья

• Уменьшение количества застройщиков, активно ведущих строительные работы и разработку новых проектов

• Отказ девелоперов от реализации проектов в пользу их продажи или продажи участков под застройку. Уход с рынка игроков, которые появились на волне бурного роста

• Застройщики, испытывающие финансовые затруднения, вынуждены объединяться с крупными игроками для успешного завершения проектов

• Рынок переформатировался из рынка застройщиков в рынок инвесторов (покупателей)

Динамика ввода жилья в эксплуатацию в Украине, тыс. км. м