Доступная ипотека 7% по-новому: кто может получить кредит и под какую площадь

Ряд изменений, которые правительство внесло в программу "Доступная ипотека 7%", потенциально расширяют возможности для желающих ей воспользоваться. 

Самым большим и самым главным плюсом принятых изменений в ЧАО "ХК "Киевгорстрой" называют появление у людей более широкого выбора по объектам недвижимости под доступную ипотеку, поскольку отменены ранее действующие возрастные ограничения к недвижимому имуществу (они не позволяли покупать квартиры по госпрограмме в домах, построенных раньше 2018 года) и увеличен лимит возможного превышения площади предмета ипотеки с 20% на 40% от нормативной площади, оплачиваемой заемщиком самостоятельно.

Последнее значит, что если раньше заемщик мог купить квартиру, превышающую на 20% определенные программой нормы — а это 50 кв. м на одного человека или семью из двух человек, и 20 кв. м на каждого следующего члена семьи, — то теперь спокойно, если, конечно, финансы позволяют, может рассматривать жилье больше по площади от норм на 40%.

"То есть если раньше семья из двух человек могла рассматривать двухкомнатную квартиру не больше 60 кв. м, то теперь может рассматривать варианты жилья до 70 кв. м", — объясняют суть новшества в пресс-службе ХК "Киевгорстрой".

В то же время в населенных пунктах с численностью населения свыше 1 млн возрастные ограничения по программе "Доступная ипотека 7%" все-таки есть — там можно купить только недвижимость, которая была принята в эксплуатацию или реконструирована не раньше, чем за десять лет до момента ее покупки. Впрочем, и такие изменения дают возможность рассматривать варианты жилья сейчас по программе доступной ипотеки в домах от 2011 года, а не от 2018 года, как это было раньше.

" Именно критерий возрастного ограничения объектов недвижимости был практически основным, что тормозило активное развитие госпрограммы. Особенно это касалось небольших областных городов, районных населенных пунктов, где не было активного рынка строительства нового жилья последние 3-5 лет. Из практики, достаточно большое количество клиентов, обращающихся в банк за кредитом по программе доступной ипотеки, потенциально соответствовали параметрам продукта, но терялись из-за невозможности найти приемлемый вариант недвижимости, или получали кредит на стандартных банковских условиях ипотечного кредитования", — говорит директор по развитию розничного бизнеса Департамента поддержки и координации сети Правекс Банка Владимир Чорненький. Сама программа имеет достаточно лояльный подход в части оценки платежеспособности клиентов.

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрия Питы, новые условия по госпрограмме доступной ипотеки могут увеличить количество выданных кредитов не меньше, чем на 10-15%. "Но этого недостаточно, чтобы насытить почти истощенный на сегодняшний день спрос. К тому же львиная доля новых кредитов не будет касаться первичного рынка. По моему мнению, для существенных изменений на рынке недвижимости необходимо увеличить количество выданных кредитов в 2-3 раза, 50% из которых для приобретения жилья на первичном рынке", — отмечает он.

"Доступная ипотека 7%" больше не драйвер экономики: почему так вышло

В то же время снятие в случае небольших населенных пунктов возрастных ограничений с жилья и увеличение его возраста до 10 лет в городах-миллионниках, которое можно покупать по государственной программе доступной ипотеки, имеет и свои существенные минусы.

"Это приведет к кредитованию старых квартир. А где тогда первичный рынок недвижимости как драйвер экономики?" — говорит президент Ассоциации Украинских Банков (АУБ) Андрей Дубас.

О том, что вследствие соответствующих изменений ипотечной госпрограммы ипотеки выдадут больше, но фокус на импульс для экономики за счет строительства теряется, говорит и аналитик ICU Михаил Демкив. "Включение давно построенного жилья не даст даже того небольшого эффекта для экономики (+3.1% роста ВВП в этом году)", — говорит он.

Михаил Демкив считает, что ранее действующие возрастные ограничения по программе доступной ипотеки в 3 года были как раз оптимальным вариантом. Вместе с этим проблему он видит и в том, что банки переключились с первичного рынка недвижимости на вторичный.

По информации главного эксперта НБУ Андрея Блинова, 90% выданной банками ипотеки приходится на "вторичку".

Такую ситуацию на рынке застройщики объясняют тем, что правительство отклонило их предложения предоставлять кредитование на сделки, заключенные по предыдущему договору купли-продажи.

"Все же следует признать, что эта госпрограмма в большей степени ориентирована на вторичный рынок жилья. В Верховной Раде до сих пор не принят законопроект о защите прав инвесторов на первичном рынке. И без этого документа, который инвесторам придает статус покупателей, трудно говорить, что банки станут охотнее кредитовать первичный рынок", — говорит Юрий Пита.

Сами застройщики рассчитывают на то, что "Доступная ипотека 7%" будет и дальше совершенствоваться. "Целесообразно было бы, чтобы она стимулировала первичный рынок недвижимости, ведь именно он является двигателем экономики. Строительство новых проектов создает ВВП, дает дополнительные рабочие места и налоги. Кредитование вторичного рынка — это поддержка спекулянтов и риелторов, не соответствующая ни потребностям государства, ни потребностям его граждан", — говорит коммерческий директор компании "Интергал-Буд"Анна Лаевская.

[block_2]

Целесообразным Анна Лаевская считает и увеличение максимальной суммы ипотеки с 2 млн гривен. "Учитывая рост цен на квадратные метры на первичном рынке на больше 20% только за этот год, пересмотр лимита в сторону увеличения вполне обоснован", — говорит она.

Также, по словам Анны Лаевской, до сих пор не решен вопрос с ограничениями к заемщикам. Декларируемые программой минимальные 15% первого взноса на практике превращаются в 30%. Все это дальше усложняет процесс получения ипотеки.

"В то же время для существенного увеличения круга заемщиков, а отсюда — покупателей жилья, необходима экономическая прогнозируемость (прежде всего укрощенная инфляция), доверие граждан к этим программам, а также, конечно, еще большее снижение кредитных ставок", — говорит Юрий Пита.

В свою очередь управляющий партнер адвокатского объединения "Чудовский и партнеры"Игорь Чудовский отмечает изменения в законодательство, которые предлагаются в законопроекте №5883 и касаются сроков исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору ипотеки. "Они дают новое основание для прекращения ипотеки, что направлено на решение проблемы кредиторов (залогодержателей), когда они, с одной стороны, не могут в судебном порядке взыскать задолженность по договору ипотеки, а с другой стороны, не могут расторгнуть договор ипотеки на основании задолженности лица, взявшего жилье в ипотеку", — отмечает адвокат.

Напомним, госпрограмму "Доступная ипотека 7%" по инициативе президента Украины Владимира Зеленского правительство запустило в начале марта 2021 года.

Администрирование госпрограммы осуществляет Фонд развития предпринимательства, который также занимается программой кредитования малого и среднего бизнеса "Доступные кредиты 5−7−9%".

По данным Министерства финансов, по состоянию на 25 октября 2021 года уполномоченные банки (в программе принимают участие 19 банков) по выполнению госпрограммы "Доступная ипотека 7%" подписали 977 кредитных договоров на 845 млн гривен (из них на первичном рынке — 24,21%, на вторичном — 75,79%).

Всего в уполномоченные банки поступило 1394 заявки на участие в программе на общую сумму 1216 млн грн (из них на первичном рынке — 23,81%, на вторичном — 76,19%).

На старте программы "Доступная ипотека 7%" в Минфине озвучивали расчеты, по которым около 5 тысяч семей смогут воспользоваться госпрограммой в 2021 году. Плановый портфель ипотечных кредитов в этом году составляет 5 млрд гривен.

Источник фото: Depositphotos